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[1] 인수위·정부, 재건축 초과이익환수 개선 착수…부담금 낮춘다(종합)/ [2] '재건축 대못' 재초환 손질 임박...현금 대신 현물 납부 유력

[1] 인수위·정부, 재건축 초과이익환수 개선 착수…부담금 낮춘다(종합)/ [2] '재건축 대못' 재초환 손질 임박...현금 대신 현물 납부 유력

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[1] 인수위·정부, 재건축 초과이익환수 개선 착수…부담금 낮춘다(종합)

송고시간2022-04-05 12:00

서미숙 기자

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조합원 부담금 1인당 수억원 달해…"도심 주택공급 확대 위해 손질 불가피"

부과기준 고쳐 부담금 줄이는 방안 유력…기부채납 등 부과방식 전면개편도 검토

반포 현대 등 부담금 부과 절차 중단…국회 통과 관건, 집값불안에 속도조절론도

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 대통령직인수위원회와 정부가 재건축 규제 합리화 방안의 일환으로 재건축 초과이익환수제(이하 재초환) 개편 작업에 착수했다.

가구당 수억원대 부담이 예고된 과도한 재초환 부담금을 완화해주는 방안과 함께 부담금 부과 방식을 원점에서 재검토하는 시나리오까지 다양한 방안이 논의되고 있다.

강남권 재초환 부담금 부과 1호 단지인 서초구 반포 현대를 비롯해 당장 재건축 부담금 통보를 앞둔 지방자치단체는 인수위의 재초환 손질 방침에 따라 부과 절차를 사실상 중단했다.

다만 재초환 손질은 법 개정 사항이어서 국회 통과 여부에 따라 확정액 통보가 상당 기간 지연될 수 있다는 전망이 나온다.

서울 강남구 대모산 전망대서 바라본 대치동 은마아파트 일대. [연합뉴스 자료사진]

◇ 16년 만에 재초환 손질 추진…부담금 완화 방안 논의

5일 인수위와 정부, 국회, 업계 등에 따르면 인수위와 정부는 재건축 안전진단 기준 완화와 함께 재건축 초과이익환수제 부담 완화 방안을 마련 중이다.

인수위 관계자는 "도심 주택공급 활성화를 위해 재건축 규제를 합리화할 필요가 있다"며 "재건축 사업의 걸림돌로 지적돼온 과도한 재초환 부담금을 현실에 맞게 보완할 것"이라고 말했다.

재건축 초과이익환수제는 사업 기간(추진위 승인∼준공시점) 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3천만원을 넘을 경우 10∼50%까지 세금으로 환수하는 것이다.

노무현 정부 시절인 2006년 제도가 도입됐으나 부동산 침체기 등을 거치며 시행이 유예됐다가 현 정부 들어 부활돼 2018년부터 대상 단지들에 부담금 예정액 통지가 시작했다.

현재까지 재건축 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3천800가구에 이른다.

그런데 조합원 1인당 부담금이 강남은 물론 경기도와 지방까지 수억원에 달하는 단지가 속출하면서 조합들은 "이 금액을 내고는 도저히 재건축 사업을 할 수 없다"며 반발하고 있다.

인수위와 정부는 우선 윤석열 대통령 당선인의 공약에 맞춰 재초환 부과 방식을 수정해 부담금을 줄여주는 방안을 검토하고 있다.

현행 3천만원 이하인 면제 기준을 상향 조정해 면제 대상을 확대하는 동시에 3천만원 초과부터 초과이익 구간별로 10%부터 최대 50%인 부과율을 낮추는 방안이 유력하다.

현재 조합원 1인당 평균 이익이 3천만원 초과∼5천만원 이하는 부과율이 10%, 5천만원 초과∼7천만원 이하는 20%, 7천만원 초과∼9천만원 이하는 30%, 9천만원 초과∼1억1천만원 이하는 40%, 1억1천만원 초과는 50%에 달하는데 구간과 부과율을 손질해 부담금을 줄이는 것이다.

또 재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회에서 조합설립인가 시점으로 바꿔 부담금 부과 기준의 사업기간을 단축하거나 초과이익에서 제외되는 공사비 등 비용인정 항목을 확대하는 방안 등도 함께 논의 중인 것으로 전해졌다.

윤 당선인의 공약인 1주택 장기보유자 재건축 부담금 감면, 부담금 납부 이연 등도 검토되고 있다.

다만 재건축 부담금 제도 손질은 시행령이 아닌 재건축초과이익환수법 개정 사항이어서 다수당인 더불어민주당 설득과 국회 통과가 관건이다. 민주당은 지난 대선 기간 용적률 등 재건축 규제 완화를 공약했지만 재건축 부담금 완화에 대해선 부정적인 입장이었던 것으로 전해졌다.

전문가들은 재건축 규제 완화에 따른 집값 상승 우려와 개발이익환수가 필요하다는 사회적 인식, 국회 통과 가능성 등을 고려해 제도를 무력화하는 수준까지 낮추기보다는 조합이 부담 가능한 적정 수준으로 부담금을 낮추는 방안이 나올 것으로 보고 있다.

정부는 이와 함께 현행 재건축 부담금이 준공 때까지 예측 불가하고, 미실현 이익에 부과하는 세금인데다 집값 변동에 따라 차이가 큰 문제 등을 고려해 부과 방식을 전면 손질하는 방안도 함께 검토 중인 것으로 알려졌다.

지금처럼 입주 후에 부담금 형태로 부과하는 것이 아니라 사업 초기부터 용적률 상향에 대한 대가로 임대주택 등 공공주택을 짓게 하거나 공공시설 부지로 토지를 기부채납받도록 하는 것 등이 대안으로 거론된다.

윤 당선인도 앞서 재초환에 대해 "100채가 있다가 200채가 들어옴으로 인해서 교통 유발, 환경부담이 생기면 정부가 재정투입을 해야 하니 그에 대해 수익자로서 부담하는 차원에서 합리적으로 공공환수를 하는 게 맞다"고 밝힌 바 있다.

다만 이미 부담금이 부과된 단지들이 있고, 현재 입주했거나 사업이 진행 중인 단지는 이 방식을 적용하기 어렵기 때문에 앞으로 정비계획을 수립하는 등의 사업 초기 단지부터 적용하거나 중장기 개선 과제로 추진될 가능성도 있다.

인수위·정부, 재건축 초과이익환수 개선 착수…부담금 낮춘다 (CG)

[연합뉴스TV 제공]

◇ 지자체, 부담금 부과 잠정 중단…전문가 "근본적인 손질 필요", 일각선 속도조절론도

인수위가 재초환 손질에 착수하면서 당장 3∼4월 중 부담금 부과가 예정됐던 서울 은평구 연희빌라(서해그랑블)와 '강남권 부담금 1호 단지'인 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움) 등의 부담금 부과 절차가 잠정 중단됐다.

은평구 연희빌라는 지난해 5월, 서초구 반포 현대는 지난해 7월 말 완공돼 3개월 뒤부터 부담금 부과가 가능했지만 준공시점 적정 공시가격 산정 문제, 대선 변수 등으로 부과가 계속 지연됐다.

이런 상황에서 인수위와 정부가 재초환 개선에 나서면서 부담금 부과가 법 개정까지 미뤄지게 될 전망이다. 특히 민주당의 반대로 법 개정이 늦어지면 부과가 상당 기간 지연될 수도 있다.

서초구 관계자는 "제도 개선이 추진 중인 상황에서 구청이 부담금을 단독으로 결정할 사안이 아니다"라며 "국토교통부, 서울시와 같이 협의할 예정"이라고 말했다.

서초구 반포 현대는 80가구 1동짜리 '나홀로' 단지를 108가구로 재건축해 조합의 수익원인 일반분양분이 12가구에 불과했지만, 집값 급등으로 인해 가구당 부담금이 2억∼3억원에 달할 것으로 예상됐다.

이는 사업시행인가 시점인 2018년에 통보된 최초 예정가(가구당 1억3천569만원)보다 최대 2배 이상 많은 것이다.

반포 현대 조합 측은 "재건축 후 평수가 되레 줄었고(전용 84→82㎡), 조합원이 각각 3억원의 분담금을 내고 진행한 재건축인데 3억원의 초과이익 부담금까지 추가될 것으로 예상되자 조합원들이 '당장 6억원의 현금을 어디서 마련하냐'며 패닉에 빠졌다"며 "집값이 오른 것은 정부의 부동산 정책 실패 때문인데 조합원들에게 막대한 세금을 부담 지우는 것은 부당하다"고 반발하고 있다.

인수위가 재건축 부담금 손질에 들어간 것도 이 때문이다. 업계는 현재 정부가 추진 중인 용적률 500% 상향, 안전진단 기준 완화 등 규제 완화에도 불구하고, 궁극적으로 재초환이 재건축 사업의 발목을 잡을 것이라고 지적한다.

전국 재건축단지 72개 조합이 참여한 '전국재건축정비사업 조합연대'에 따르면 서울 성동구 성수동 장미아파트는 비강남권의 소규모 재건축 단지인데도 사업시행인가 시점에 통보된 가구당 부담금 예정액이 무려 5억원에 달했다.

또 경기 수원시 영통2구역 재건축 단지는 부담금 예정액이 가구당 2억9천500만원, 대전 용문동 재건축 단지는 2억7천600만원에 달하는 등 서울 이외 수도권과 지방에도 예정가 통보액이 가구당 3억원에 육박하는 곳들이 등장해 정부를 놀라게 했다.

추후 집값이 계속 오르면 입주 시점에 실제 부과될 금액은 이보다 더 높을 수밖에 없어 일각에서는 부담금을 내기 위해 집을 팔아야 하는 '신(新) 젠트리피케이션'이 초래될 것이라는 지적도 나오고 있다.

정비업계는 잠실 주공5단지나 반포 일대 등 강남 노른자위 단지들은 앞으로 집값 상승에 따라 10억원대의 부담금도 나올 수 있다고 전망한다.

잠실 주공5단지 전경 [연합뉴스 자료사진]

전문가들은 "현행 재건축 부담금은 용적률 증가, 종상향 등 인센티브 자체보다는 사업기간내 집값 상승 변동에 크게 좌우되는 기형적인 제도"라며 보다 근본적인 제도 개선이 필요하다고 말한다.

무엇보다 재초환은 미실현 이익에 부과되는 세금인데다 조합이 사전에 부담금 규모를 예측할 수 없고, 같은 지역에서 똑같은 용적률 혜택을 받고도 입주 때까지 집값 상승률에 따라 부담금을 더 낼 수도, 덜 낼 수도 있는 '복불복' 형태의 세금이라는 점이 문제로 지적되고 있다.

부담금이 없는 재개발 사업, 일반분양자들과의 형평성 문제도 제기된다.

경기대 도시교통공학과 김진유 교수는 "국토계획법상 용적률 상향에 따른 대가를 받겠다는 의미로 재건축 부담금을 유지한다면 예측 불가한 현행 부과방식 대신 일정 규모 이상의 정비사업은 일부 공공기여를 의무화하는 등 사업 초기에 초과이익을 환수하는 방안을 마련해야 한다"며 "재건축 정비계획 수립 단계부터 늘어나는 용적률의 일정 부분을 땅이나 공공주택으로 기부채납하게 하거나 현금 납부 방식까지 다양한 선택지를 둘 필요가 있다"고 말했다.

물론 일각에서는 재건축 등 부동산 규제 완화와 관련해 '속도조절'이 필요하다는 지적도 나오고 있다. 대선 이후 규제 완화에 대한 기대감으로 일부 지역의 호가가 오르는 등 불안 조짐을 보인다는 이유에서다.

정부는 이에 따라 현재 규회에 계류중인 재건축 지위양도 금지 시점을 현재 조합설립인가에서 안전진단 통과 이후로 앞당기는 방안을 비롯해 토지거래허가구역 확대 등 추가 규제안도 함께 마련중이다.

한 부동산 전문가는 "재초환 손질은 일단 다수당인 민주당이 반대하면 법 개정이 어렵고, 또 집값이 너무 불안해져도 규제 완화가 쉽지 않은 것이 딜레마"라며 "당장 급한 것부터 시행하는 등 차근차근 속도조절에 나설 필요가 있다"고 말했다.

sms@yna.co.kr

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<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지> 2022/04/05 12:00 송고

 

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[2] '재건축 대못' 재초환 손질 임박...현금 대신 현물 납부 유력

인수위, 재초환 개정 예고...부담금 낮춘다

민주당 반발 예상...기부채납 확대 유력

기사입력 : 2022년04월08일 06:01

최종수정 : 2022년04월08일 06:01

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "집값은 정부가 다 올려놓고 재건축을 했다고해서 팔지도 않은 집이 올랐으니 몇억원이나 되는 부담금을 현금으로 내라니 도저히 이해할 수가 없네요. 나중에 양도세 낼때 부담금 낸 것 만큼 빼주는 것도 아닌데 이중 과세 아닌가요?" 서울지역 어느 재건축 단지 조합원의 얘기다.

재건축 사업에 있어 또 하나의 거대 장벽인 재건축초과이익환수제(재초환)에 대해 대대적 손질이 예고되고 있다. 재초환 부과 기준을 상향해 실질적인 부담금을 줄이고 특히 현행 현금 납부 대신 임대주택이나 각종 도시계획 시설 등을 기부 채납하는 '현물 납부' 방식이 될 것으로 예상된다.

다만 재건축초과이익환수제도 법령 개정이 반드시 필요하다. 이에 따라 재초환을 탄생시키고 본격 시행한 문재인 정부의 여당인 더불어민주당이 개정에 대해 합의해줄 가능성은 거의 없어 제도 개정은 장담하기 어려운 상황이다.

8일 대통령직 인수위원회와 국토교통부 등에 따르면 재건축 초과이익환수제에 대해 현행 현금납부방식에서 현물납부방식으로 개정하는 것이 검토되고 있다.

인수위에서 부동산TF팀장을 맡은 심교언 건국대 부동산학과 교수는 학자시절부터 재초환에 대해 강도높게 비판하면서 대폭적인 개편을 주장했다. 그는 "문 정부는 개발이익의 사유화를 막는다는 명분을 내세우고 있지만 민간이 공급을 늘리는데 재건축은 효율적인 수단"이라며 "민간이 자기 지역에 더 어울리는 다양한 공공기여를 하도록 하는 방안을 적극 활용해야 한다"고 말했다.

재건축초과이익환수제는 재건축을 추진해 조합원 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익금액의 최대 절반을 현금 부담금으로 부과하는 제도를 말한다. 조합추진위원회 구성 시점에서 준공시점까지 오른 집값에서 정상주택 가격상승분, 공사비, 조합운영비 등을 제외한 초과이익에 10~50%의 누진율을 적용해 부과한다. '재초환'이라는 약칭으로 많이 불린다.

◆ 재초환, 부담금 낮추는 방안...현물 기부채납으로 납부 방식 변경 유력

윤석열 대통령 당선인은 후보시절부터 재초환에 대한 대폭적 수정을 공약했다. 윤 당선인이 내건 250만가구 주택공급을 위해서는 재건축사업의 활성화가 반드시 필요하고 이를 위해서는 재초환의 완화가 절실하다는 게 윤 당선인 측의 판단이다.

잠실주공5단지 [사진=이형석 사진기자]

인수위는 이같은 입장을 담아 재초환에 대한 개정 방침을 분명히 했다. 인수위는 우선 부담금 액수를 낮추는 방식을 고려하고 있다. 이에 따라 현행 3000만원 이하인 면제 기준을 상향 조정한다는 방침이다. 또 구간별로 10%~50%인 누진율을 낮추는 방안도 거론되고 있다. 또 1주택 장기보유자에 대해선 부담금을 감면하고 종합부동산세처럼 고령자 등에 대해 부담금 납부를 이연하는 방안 등도 검토되는 것으로 알려졌다.

다만 이같은 사안은 모두 법률 개정 사항이다. 때문에 국회의 3분의 2를 차지한 더불어민주당이 반대하는 상황에선 제도 변경이 어려울 것으로 예측된다. 종부세 완화, 양도세 유예, 민간 재건축 지원 등과 같은 부동산 규제 완화를 공약했던 이재명 더불어민주당 대선후보는 재초환에서 대해서는 완화 방침을 언급한 적이 없다. 이에 따라 재초환 제도 수정은 민주당의 반발이 클 것으로 보이고 있다.

시장에서는 민주당과 합의할 수 있는 수준의 제도 변경이 이뤄질 것으로 전망되고 있다. 이렇게 되면 현행 현금으로의 부담금 납부 방식을 현물납부 방식으로 바꾸는 것이 유력한 것으로 예측된다. 사업초기부터 용적률 등을 확정할 때 기부채납을 늘려 초과이익 환수금을 현금이 아닌 임대주택이나 공원, 학교와 공동시설로 받는 것이다. 이렇게 되면 단기간에 큰 돈을 내야하는 지금보다 재건축이 쉬워질 것으로 전망된다. 미실현 이익에 대한 부담금을 현금으로 내야하는 불합리성을 피하기 위해서는 이 방안이 유력한 것으로 예측되고 있다.

재초환 폐지나 부담금 감액과 달리 현물납부 방식은 반대 명분이 높지 않다. 민주당도 논의한 바 있어서다. 이재명 더불어민주당 대선후보가 도지사로 재직했던 경기도는 지난해 정부의 공공재건축 도입에 맞춰 재건축 조합이 전체 주택의 10% 이상을 임대주택(기본주택)으로 공급할 경우 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제 대상에서 제외하는 방안을 모색한 바 있다.

같은 해 정부가 발표한 공공재개발 방침에서 재건축 초과이익환수제 완화 내용이 담기지 않아 시장의 반응도 차가웠다. 이에 이재명 전지사의 경기도는 이같은 재초환 완화 방안을 내놓은 것이다. 한 업계 관계자는 "기부채납을 강화해 현금 납부 부담금을 대체한다면 재초환 완화 효과도 얻을 수 있고 민주당과 합의하기도 쉬운 부분일 것"이라고 말했다.

◆ '집 반채 값' 공포의 재초환...수원·대전도 부담금 3억원

재건축사업 활성화에 있어 재초환은 커다란 장벽으로 꼽힌다. 전국적으로 500개(22만8000여 가구) 넘는 조합이 재건축 초과이익 부담금을 내야한다. 이중 서울 지역의 재건축 부담금 부과 대상조합은 총 163개 조합으로 8만1800가구에 이른다. 지금까지 63개 조합에 대해 예정 부담금이 통보됐다.

지금까지 예정액이 부과된 재건축 단지 사례를 보면 서울 강남권은 물론 강북지역 심지어 수원시와 대전시에서도 수억원 수준의 부담금이 부과될 예정이다. 특히 대부분의 예정 부담금은 문재인 정부시절 집값이 급등한 2018년 이전에 예정된 것이라 부담금이 더 늘어날 수 있다는 지적이 나온다. 2019년부터 서울과 경기도 신도시 등은 대부분 2배 가량 집값이 뛰어올라서다.

실제 반포현대아파트를 재건축한 현 '반포센트레빌아스테리움' 조합의 경우 시업시행인가 시기인 지난 2018년 가구당 부담금 예정액을 1억3569만원을 통보받았다. 하지만 이후 2~3년새 대부분의 서울 집값이 두배로 뛰어오른 만큼 현행 제도에서는 가구당 3억원까지 부담금이 늘어날 것으로 예측되고 있다.

재초환 1호단지인 반포현대 조합은 서초구청에 재초환 부과 절차 연기에 관한 진정서를 제출했다. 당초 서초구는 늦어도 다음달까지 부담금 액수를 확정할 방침이었다. 하지만 조합의 연기 요청을 승인키로 해 1호 재건축 단지는 은평 서행그랑블로 재건축한 은평 연희빌라가 물려받게 됐다.

비강남권도 수억원대의 부담금을 물어야할 판국에 놓였다. 성수도 장미아파트의 경우 집 반채 값인 5억원의 예정 부담금을 통보 받았고 수원시 영통2 재건축단지도 2억9500만원의 부담금이 예정됐다. 심지어 대전 용문동 재건축도 최근 27억7600만원의 예정 부담금이 나왔다.

이들 단지 경우처럼 집값 급등기인 2019년 이전 사업을 시작해 올해나 내년 준공승인을 받을 재초환 대상 단지 조합원들의 불안감이 커지고 있다. 단기에 급등한 집값이 고스란히 부담금에 반영될 것이라서다. 이 때문에 이들 단지를 중심으로 재건축 초과이익환수제 폐지에 대한 요구도 거세지고 있다.

한 강남권 재건축단지 조합원은 "아이러니하게도 다주택자 집중규제, 징벌적 과세, 재초환 부활과 같은 문재인 정부의 부동산 대책이 본격화된 2018년부터 집값이 크게 올랐다"며 "정부는 집값이나 전셋값이 오르든 말든 세수입이 늘어난 것에 만족하고 있는지 의심스러운 상황"이라고 꼬집었다.

실제 반포현대아파트를 재건축한 현 '반포센트레빌아스테리움' 조합의 경우 시업시행인가 시기인 지난 2018년 가구당 부담금 예정액을 1억3569만원을 통보받았다. 하지만 이후 2~3년새 대부분의 서울 집값이 두배로 뛰어오른 만큼 현행 제도에서는 가구당 3억원까지 부담금이 늘어날 것으로 예측되고 있다.

재초환 1호단지인 반포현대 조합은 서초구청에 재초환 부과 절차 연기에 관한 진정서를 제출했다. 당초 서초구는 늦어도 다음달까지 부담금 액수를 확정할 방침이었다. 하지만 조합의 연기 요청을 승인키로 해 1호 재건축 단지는 은평 서행그랑블로 재건축한 은평 연희빌라가 물려받게 됐다.

비강남권도 수억원대의 부담금을 물어야할 판국에 놓였다. 성수도 장미아파트의 경우 집 반채 값인 5억원의 예정 부담금을 통보 받았고 수원시 영통2 재건축단지도 2억9500만원의 부담금이 예정됐다. 심지어 대전 용문동 재건축도 최근 27억7600만원의 예정 부담금이 나왔다.

이들 단지 경우처럼 집값 급등기인 2019년 이전 사업을 시작해 올해나 내년 준공승인을 받을 재초환 대상 단지 조합원들의 불안감이 커지고 있다. 단기에 급등한 집값이 고스란히 부담금에 반영될 것이라서다. 이 때문에 이들 단지를 중심으로 재건축 초과이익환수제 폐지에 대한 요구도 거세지고 있다.

한 강남권 재건축단지 조합원은 "아이러니하게도 다주택자 집중규제, 징벌적 과세, 재초환 부활과 같은 문재인 정부의 부동산 대책이 본격화된 2018년부터 집값이 크게 올랐다"며 "정부는 집값이나 전셋값이 오르든 말든 세수입이 늘어난 것에 만족하고 있는 것이 아닌지 의심스러운 상황"이라고 꼬집었다.

 

donglee@newspim.com

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