재초환 등 정비사업 규제 완화…장기 안정, 단기 불안 속 줄타기

재초환 등 정비사업 규제 완화…장기 안정, 단기 불안 속 줄타기

​

​

입력 2022.04.07 05:08 수정 2022.04.06 16:37 황보준엽 기자 (djkoo@dailian.co.kr)

공약만으로 재건축 단지 '들썩'…하락세 멈춘 강남구·서초구 정부 의지론 '안되는' 영역…"시기 늦춰지면 집값 자극할 수도"

대통령직 인수위원회와 정부가 재건축 초과이익 환수제(이하 재초환)를 개선하기로 결정했다. ⓒ데일리안

대통령직 인수위원회와 정부가 재건축 초과이익 환수제(이하 재초환) 개편 작업에 착수했다. 그간 재건축 사업의 대못으로 꼽혔던 재초환을 뿌리 뽑아 공급에 속도를 내겠다는 것이다.

​

다만 규제 완화로 인해 들썩이게 될 집값은 딜레마다. 법 개정이 필요한 만큼 정부의 의지만으로는 조율이 불가능한 영역이라, 규제 완화 기대감만 키워 집값을 불안하게 만들 수 있다는 분석이다.

​

7일 부동산 업계에 따르면 인수위와 정부는 재건축 안전진단 기준 완화와 함께 재건축 초과이익환수제 부담 완화 방안을 마련 중이다.

​

그간 해당 제도는 재건축 사업의 사업성을 떨어뜨려 공급을 위축시키는 주요 원인으로 꼽혀왔다. 과도한 이익 환수가 문제가 됐던 것인데, 재건축 조합원 1인당 평균개발이익이 3000만원을 넘어서면 초과이익에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수한다.

​

실제 강남권 재건축 단지에선 수억원의 초과이익 부담금이 통보되기도 했다. 반포주공1단지 3주구 조합은 재건축 부담금 예정액으로 5965억6844만원을 통보받았는데, 조합원 1인당 부과금액은 4억200만원에 달한다.

​

인수위가 재초환 손질에 나선 것도 이런 이유에서다. 그간 사업성 저하로 공급이 원활하지 못했던 만큼, 수익성 확대를 통해 사업의 속도를 높여 서울 내 공급을 늘리겠다는 복안이다.

​

우선 현행 3000만원 이하인 면제 기준을 상향 조정해 면제 대상을 확대하는 동시에 3000만원 초과부터 초과이익 구간별로 10%부터 최대 50%인 부과율을 낮추는 방안을 검토하는 것으로 알려진다.

​

시장에선 재초환이 수정된다면 공급에 도움이 될 것이라는 데는 이견이 없다. 송승현 도시와경제 대표는 "부과율을 낮추게 되면 사업성이 늘게 돼 사업에 속도가 붙을 가능성이 크다"며 "장기적으로 보면 공급 확대로 이어지게 될 것"이라고 말했다.

​

다만 단기적인 집값 과열을 어떻게 막느냐가 숙제로 남는다. 이미 윤석열 대통령 당선인의 취임 전부터 공약만으로도 시장이 재건축 규제 완화 기대감에 들썩이고 있다. 윤 당선인은 안전진단기준 완화 등 정비사업 규제 완화를 약속한 바 있다.

​

서울 강남권과 목동 등 재건축 단지가 밀집한 지역에선 집값 하락세가 멈췄다. 한국부동산원이 지난 24일 발표한 주간 통계에 따르면, 서울 전체는 8주 연속 내렸다. 하지만 재건축 수요가 많은 강남구와 서초구는 아파트값이 올랐고, 송파·양천구는 보합(0%)을 기록했다.

​

부동산 민심이 대선의 승패를 가른 만큼 차기 정부에게도 집값은 상당히 중요한 문제다. 규제 완화 기조를 유지하다가 집값에 기름을 붙게 된다면 역풍이 불 수 있기 때문이다. 특히 이는 6월 지방선거에서 약점이 되고, 향후 민주당에게 차기 정부의 부동산 정책에 반대할 수 있는 명분을 만들어 주게 될 가능성이 크다.

​

현재로선 실현 가능성도 장담하긴 어려운 상황이다. 재건축 부담금 제도 손질은 시행령이 아닌 재건축초과이익환수법 개정 사항이어서 과반 의석을 가진 더불어민주당의 동의가 필수적이다. 현 정부의 의지만으로는 어떻게 할 수 있는 영역이 아닌 셈이다. 만약 민주당의 동의를 얻어내지 못하면 소기의 성과는 거두지 못한 채 집값만 들쑤시는 결과를 낳을 수도 있다.

​

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "법 개정이 필요한 사항이라 몇 달 내 제도 개선은 어려울 것으로 보이지만, 규제 완화에 대한 기대감은 유지될 것"이라며 "결국 재건축 단지에 매수세가 붙으며 가격 상승이 이어질 가능성이 크다"고 했다.

​

송승현 대표도 "법 개정이 필요한 사항이 많은데, 규제 완화가 되면 시장에 긍정적이겠지만 만약 오랜 시간이 소요된다면 기대감이 유지되는 상황에서 집값을 자극할 수 있다"며 "현 정부의 정책을 무조건 뒤집는 것이 아니라 일부는 수용하면서 차츰 풀어나가는 선택이 필요하다"고 강조했다.

©(주) 데일리안 무단전재 및 재배포 금지

황보준엽 기자 (djkoo@dailian.co.kr)

기사 모아 보기