올 하반기 부동산 시장 자극할 변수 '넷'…공급규모·둔촌주공·대출완화·분상제

올 하반기 부동산 시장 자극할 변수 '넷'…공급규모·둔촌주공·대출완화·분상제

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유태영 기자

승인 2022.07.01 18:16

 

① 8월 발표될 윤 정부의 '250만호+α' 공급 대책

② 둔촌주공 재건축 공사재개?

③ 실수요자 대출규제 완화 vs 기준금리 인상 예고

④ 분양가 상한제 개선… 주택 공급 숨통 트일까

원희룡 국토교통부 장관이 지난달 29일 오후 주택건설회관 대회의실에서 열린 '주택공급 혁신위원회 제2차 회의'에서 발언하고 있다. 사진=연합뉴스

[오피니언뉴스=유태영 기자] 올 하반기에는 부동산 시장을 자극할 다양한 변수들이 기다리고 있다. 오는 8월에 윤석열 정부는 첫 '주택 공급' 대책을 발표하고, 연이은 기준금리 인상과 대출규제 완화가 시행될 예정이다.

파국으로 치닫던 둔촌주공 재건축 사업도 극적인 타협점을 찾을지 관심이 쏠리고 있다. 분양가 상한제 개선으로 분양가 인상이 예고되면서 공급도 확대될 전망이다.

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① 8월 발표될 윤 정부의 '250만호+α' 공급 대책

올 하반기 가장 관심이 쏠리는 부동산 이슈는 정부의 '주택 공급 대책'이다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난 5월 16일 취임식에서 "윤석열 정부 출범 100일 이내에 '250만호 플러스 알파(α)'의 주택 공급계획을 발표하겠다"고 말했다.

이어 "지역별·유형별·연차별 상세물량과 가장 신속한 공급방식을 포함한 구체적인 계획일 것"이라며 "수요가 많은 도심에 공급을 집중함으로써 집값 안정의 초석을 마련하겠다"고 덧붙였다. 원 장관은 청년원가주택, 역세권 첫집 등 청년층을 위한 주택 공급을 위해 사전청약 방식을 도입하겠다는 계획도 함께 밝혔다.

윤 정부 출범 100일 시점은 8월 중순경이다. 대통령 선거와 지방선거에서 모두 국민의힘이 승리한만큼 어느 정도 규모의 공급대책이 나올지 기대가 점점 커지고 있다.

시공단이 유치권 행사중인 둔촌주공 재건축 사업장. 사진=연합뉴스

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② 둔촌주공 재건축 하반기에 공사재개되나

현재 공사가 중단된 '둔촌주공' 재건축 사업이 하반기에 정상화 될지 관심이 쏠린다.

지난 4월 15일 0시부로 둔촌주공 재건축 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 현재 공정률 52%인 둔촌주공 공사 작업을 전면중단했다. 1일 현재까지 시공단이 유치권을 행사중인 상태다.

'강 대 강'으로 치닫던 둔촌주공 시공단과 조합간 갈등은 시공단의 현장 타워크레인 해체가 보류되면서 잠시 소강상태에 접어들었다.

양측은 일단 합의점을 찾은 것으로 보인다. 지난달 30일 시공단과 조합간 합의문에 따르면 양측은 2020년 6월 25일 전임 둔촌주공 재건축 조합 집행부가 시공사업단과 맺은 변경계약 증액분을 인정하기로 합의한 것으로 확인됐다. 또한 조합이 지난 3월 시공사업단을 상대로 제기한 ‘공사도급변경계약 무효확인 소송’ 역시 합의일로부터 15일 이내에 취하하기로 했다.

양측은 그간 발생한 금융손실과 증액 공사비를 재산정 하기 위해 한국부동산원에 검증을 의뢰할 예정인 것으로 알려졌다. 검증한 결과를 공사비 및 공사기간에 그대로 반영하기로 합의했다.

서울시는 양측이 제시하는 합의안을 기반으로 입장을 조율해 최종안을 내놓을 계획이다. 최종 합의안은 이르면 이번주 안에 나올 예정이다.

둔촌주공 재건축 사업은 총 1만2032가구(임대 1046가구 포함) 규모의 아파트와 부대 시설을 짓는 사업으로, 일반 분양 물량만 4786가구에 달하는 매머드급 단지다. 공사재개 일정이 빨라질수록 서울 주택 공급에 숨통이 트일 것으로 기대된다.

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③ 실수요자 대출규제 완화 vs 기준금리 인상 예고

올 하반기 부터 실수요자 중심으로 대출규제가 완화되며 '거래절벽'이 일부 해소될 것으로 기대된다. 1일부터 생애 최초 주택구매자 및 서민·실수요자에 대한 구입 목적의 주택담보대출 한도가 완화된다.

주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 우대받는 '서민·실수요자' 기준이 연 소득 9000만원 이하로 완화된다. 또 주택가격 9억원(투기·투기과열지구) 또는 8억원(조정대상지역) 이하로 확대된다. LTV 우대 범위도 최대 20% 포인트 확대될 전망이다.

생애 최초 주택구매자가 주택 구입 목적으로 주담대를 받을 경우 소재지나 가격, 소득과 관계없이 최대 LTV 80%까지 인정 받을 수 있도록 조정된다.

기준금리 인상은 주택 구매 심리에 부정적으로 작용할 것으로 예상된다. 미국 연방준비은행(FRB)가 연이은 '자이언트 스텝'의 금리인상을 단행함에 따라 한국은행도 0.5% 포인트 이상의 '빅스텝'이 예고된다.

이달 예정된 금융통화위원회에서 0.5% 포인트 금리인상이 이어질 경우 기준금리는 2.25%로 인상된다. 이는 지난 2014년 10월 이후 약 8년만에 기준금리가 2%대로 상승하게 된다. 주택담보대출과 신용대출 금리 인상으로 부동산 '영끌족'(영혼까지 끌어모은 투자)들에게 큰 부담으로 다가올 전망이다.

예금은행 가중평균금리 추이. 그래픽=연합뉴스

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④ 분양가 상한제 개선… 주택 공급 숨통 트일까

정부는 지난달 21일 제1차 부동산관계 장관회의를 열고 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 발표했다. 분양가 상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가심사제도 개선이 주된 내용이다.

이번 개선안에 따르면 앞으로 정비사업에 추진할 때 필요한 이주비 대출에 대한 금융이자, 총회운영비, 명도소송비, 주거이전비, 영업손실보상비 등이 분양가에 반영된다.

수도권 주요 지역 외에 지방 아파트 분양가격을 결정하는 HUG의 고분양가 심사제도도 일부 개선된다. 인근 시세를 결정할 때 비교단지 선정 기준을 준공 20년 이내에서 10년 이내로 수정한다. 개선안은 공동주택 분양가 규칙 개정 등을 거쳐 이달부터 입주자 모집공고를 하는 단지부터 적용된다.

개편안 시행에 따라 분양가는 오를 전망이다. 국토부는 이번 개선안 시행으로 인해 분양가가 1.5~4%가량 오를 것으로 예측된다.

이같은 정부의 개선안에 따라 하반기엔 미뤄졌던 주택 공급이 확대될 것으로 기대된다. 그동안 수도권 주요 정비사업지에서 분양가 산정 문제로 분양을 연기하는 단지가 많이 발생했다. 서울 아파트는 올 상반기에 3173가구만 분양돼 연내 공급계획(2만8566가구)의 11% 수준에 그쳐 공급이 지연됐다.

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유태영 기자ty@opinionnews.co.kr

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