새 정부 부동산 정책 방향과 보완점- (박합수 건국대 부동산 대학원 겸임교수 현 ㈜박합수부동산연구소 대표, 전 KB국민은행부동산 자산관리 상담)

새 정부 부동산 정책 방향과 보완점- (박합수 건국대 부동산 대학원 겸임교수 현 ㈜박합수부동산연구소 대표, 전 KB국민은행부동산 자산관리 상담)

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451호 2022년 07월 06일

금리 인상과 대출 규제로 인해 올해 상반기 서울 지역 아파트 거래가 급감한 것으로 나타났다. 사진 연합뉴스

박합수 건국대 부동산 대학원 겸임교수 현 ㈜박합수부동산연구소 대표, 전 KB국민은행부동산 자산관리 상담

정부는 6월 16일 경제정책 방향을 발표했다. 큰 틀의 방향성은 한마디로 규제혁신이다. 과도한 규제 신설을 방지하고, 혁신적인 규제 완화 방안을 도입해 장기간 관행적으로 운영된 규제를 재정비한다는 것이 골자다. 그동안 지나친 규제로 시장경제 흐름이 과도하게 제약된 측면을 고려하면 바람직한 방향이다. 정부 취임 후 처음 내놓은 정책인 만큼 보완해야 할 사항이 많지만, 포문을 열었다는 차원에서 의미가 있다. 이 중에서 부동산 시장 정상화 부문을 중심으로 살펴보자.

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첫째, 주택 시장 안정을 위한 첫 단추는 주택 공급 확대다. 기초 작업으로 도심 공급 확대를 위해 고밀화된 주거 기능을 갖추도록 ‘고밀주거지역’을 신설한다. 민간사업자가 규제 없이 자유롭게 개발 가능토록 ‘도시혁신계획구역’도 도입한다. 또한 주거와 상업 및 여가 등 도시 기능 융·복합을 위해 ‘복합용도계획구역’을 만든다. 서울 등 대도시는 개발이 가능한 도시 용지의 한계에 봉착해 있다. 제한된 도시 가용 토지의 효율적 활용을 위해 반드시 검토해야 할 일이다. 개발 용적률을 상향하고 자율성을 부여하며 도시 기능의 융·복합을 이룬다는 의미로 기대되는 방향이다.

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충분한 주택 공급 촉진을 위해 분양가상한제 개편방안도 발표한다. 공약에서 가장 먼저 언급한 전국 250만 호 주택 공급 로드맵도 3분기 내 마련한다는 방침이다. 분양가상한제는 주택 가격 안정 목적을 달성하지 못하고, 공급 지체 원인으로 지목되는 등 부작용이 큰 만큼 개선이 아니라 폐지해야 한다. 최종적으로 민간아파트까지 거주의무기간을 부여함에 따라 새 아파트 입주 시 나타나던 전세 시장 안정 효과도 반감됐다. 대안으로 HUG(주택도시보증공사)의 분양가심사 제도를 합리적으로 개선하면 된다. 주택 공급 250만 호(연 50만 호)는 가장 기대되는 분야다. 전 정부 당시 주택 가격 상승의 가장 큰 원인인 만큼 조속히 준비해야 한다. 현재 3기 신도시 공급이 진행되고 있지만, 입주까지는 5~6년 정도 남아 있다. 지금 추진하는 공급정책도 입주는 차기 정부에서 이뤄질 확률이 높다. 그럼에도 불구하고 조속한 시일 내 시장에 안정된 신호를 주는 것이 중요하다. 또한 서울시 등의 도심 공급 활성화를 위해 재건축과 재개발 등 정비사업의 개발 속도를 높여야 한다. 재건축 안전진단기준 완화, 조합원지위양도금지 폐지, 재건축초과이익환수제 폐지 등의 전방위 검토가 필요하다. 1기 신도시 재정비 사업도 빨리 추진해야 한다. 이 지역에는 GTX 등 기반 시설 개선이 이뤄지는 만큼 10만 호 이상의 추가 공급은 충분하다. 3기 신도시 물량 자체를 약 15만 호 정도 늘리는 정책 변경도 필요하다. 과도하게 책정된 공원녹지를 축소하고 자족용지를 주택용지(약 26%)로 전환해 주택 공급 비중을 늘리면 얼마든지 가능하다.

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둘째, 세제 완화다. 조세 원리에 맞게 정상화한다는 취지다. 양도소득세 부문에서 다주택자의 양도세 중과를 한시적(2023년 5월 9일까지 1년)으로 유예했다. 이 중과제도는 사실 폐지하는 것이 마땅하다. 기존 일반세율(6~45%)이 너무 높아 추가적인 중과세 명분도 없다. 물론 유예를 통해 일몰 시한을 두면 매물을 유도할 수 있는 측면은 있지만, 궁극적으로는 단시간 내 활용해야 할 일이다. 조정대상지역에서의 일시적 2주택자의 종전 주택 처분시한을 1년에서 2년으로 회복했다. 대략 3년 전 시점으로 되돌린 것이다. 1년은 지나치게 짧은 시간이기에 전세 세입자 등의 임대차 기간 등을 고려하면 바람직한 조치다. 현재 비조정대상지역의 처분시한은 3년이다.

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지난해 연말 종합부동산세(종부세) 대란이 일어났다. 이미 예견된 일이었다. 지난 2020년보다 두 배 이상 상승했기 때문이다. 이번에 종부세 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮췄다. 과세 기준을 40% 할인한다는 의미로, 합리적이다.

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서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 6월 16일 정부가 발표한 ‘새 정부 경제 정책 방향’ 중 부동산 시장 정상화 방안은 규제 혁신과 주택 공급 확대를 골자로 한다. 사진 뉴스1

다만, 문제의 핵심 원인인 세율을 인하하지 않았다는 측면에서 추가 보완이 필요하다. 다주택자의 세율은 2020년 대비 2021년에 약 두 배가 오른 만큼 반드시 조정해야 한다. 또한 일시적 2주택자, 상속주택, 지방 저가주택을 1주택자 판정 시 제외(과표에는 합산)하는 것은 합리적이다. 필자는 양도소득세 1가구 1주택 비과세 기준을 같은 국세인 종부세에도 똑같이 적용해야 한다고 주장했다. 법적인 안정성과 예측 가능성 측면에서 꼭 필요하다. 지방 저가주택의 기준이 관심사인데, 대략 공시가격 3억원 정도로 예상된다. 현재 농어촌주택(고향주택)의 기준이 2억원인데 이 금액도 상향 조정이 필요하다. 한편, 자동 말소된 주택임대사업자에 대한 예외도 검토해야 한다. 현 세입자로 인해 매도가 쉽지 않은 상황인 만큼 임대차 기간 종료 시점까지 유예를 고려해야 한다.

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1주택자에 대한 종부세 비과세 기준 금액은 11억원이다. 2022년 1년간 한시적으로 특별공제 3억원을 더해 14억원까지 공제해 준다. 이 밖에도 고령자와 장기보유자에 대한 납부유예도 실시한다. 재산세도 1가구 1주택자에 한해 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 하향 조정했다. 종부세 개선방안의 핵심은 다주택자여야 한다. 여전히 공제 한도는 6억원에 머물고, 세 부담 상한선도 300%다. 세율은 징벌적 수준이다. 다주택자 관점의 문제 해결이 급선무다.

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셋째, 금융 부문이다. 대출 규제의 단계적 정상화 등 실수요자 주거 사다리 형성 차원의 지원이다. 생애 최초 LTV(주택담보대출비율) 상한을 지역, 주택 가격, 소득에 상관없이 80%로 완화하고 대출 한도도 4억원에서 6억원으로 확대한다. 필자의 주장이 대부분 반영된 합리적인 방안이다. 다만, 대출 한도 6억원을 80%로 환산하면 주택 가격은 8억원 정도에 불과하다. 한도 확대를 추가 검토해야 한다. 생애 첫 집은 주거 안정 차원에서 의미도 있지만, 무엇보다 중요한 출산 대책이기도 하다. 공약에서 언급한 취득세 감면, 금리까지 종합적인 지원이 이뤄져야 한다.

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DSR(대출원리금상환액) 산정 시 장래 소득을 반영한다는 방침이다. 종전부터 계속 적용된 내용인 만큼 수혜가 충분하도록 진일보한 개선이 필요하다. 대출 한도 약 3000만~4000만원 증가에 머문다면 큰 의미가 없다. 또한 신용대출 연 소득 범위 내 제한을 폐지하고, 긴급 생계 용도의 주택담보대출(주담대) 1억원 한도 내 DSR 배제 등 한도를 확대하는 방안도 검토한다. 대출 제도 자체가 담보 중심에서 소득 중심 체계로 완전히 개편된 만큼, 각 계층의 불이익이 없도록 부작용을 최소화해야 한다. 특히 DSR의 최대 피해자가 저소득층인 만큼 그들의 주거 사다리를 걷어차는 일은 없어야 한다. 또한 개편 과정에서 불필요한 대출 금지 제도도 폐지해야 한다. 이를테면 분양가 9억원 초과 시 분양중도금 대출 금지, 주택 가격 15억원 초과 시 주담대 금지가 대표적이다. 이 밖에도 고금리·변동금리 주담대를 저금리·고정금리로 대환하는 서민 안심대출(20조원) 시행과 저금리 소액대출(1200만원 한도)을 확대한다. 이런 대환대출은 종전에도 한시적으로 실시한 바 있는데, 금융권 주담대가 약 1000조원임을 고려하면 한도가 너무 적어 확대해야 한다.

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넷째, 전월세 시장 안정화다. 6월 입주자 모집 예정인 건설형 공공임대 약 3만 호, 매입임대 약 1만 호, 전세 임대 약 2만 호를 적기에 공급한다는 방침이다. 2022년 계약갱신청구권 소진, 순차 도래 시점 이전에 선제 대응 방안을 마련한다. 주택 매매 시장이 안정되면, 매입을 보류한 전세 수요가 증가하는 것은 당연하다. 최근 2~3년간 매매와 전세 가격은 동행하는 흐름을 보였다. 하반기 이후부터는 서서히 전세 가격 상승률이 더 높아지는 분리 현상이 나타날 수 있다. 원천적인 해결책은 공급 확대인 만큼 꾸준히 추진해야 한다. 부동산 시장은 어느 한 분야로 규정짓기보다 유기적으로 맞물려 움직이는 만큼 종합적인 대책이 필수다.

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부동산 대책은 규제 완화를 통해 시장을 정상화하는 것이 급선무다. 실타래처럼 얽힌 각 분야를 잘 풀어내 원위치시켜야 한다. 최근 정부가 세종시를 제외한 전국 17개 시·군·구를 부동산 투기과열지구에서 풀어준 것도 이를 위한 대책으로 풀이된다. 하반기 시장은 대출 금리 인상 등으로 위축의 정도가 심해질 개연성이 높다. 그런 만큼 시장의 유연한 대응력 강화를 위해 조속한 규제 완화가 꼭 필요한 시점이다.

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