[경제전망대] 하락 원인에서 반등 시점도 엿본다- (윤지해 부동산R114 수석연구원)

[경제전망대] 하락 원인에서 반등 시점도 엿본다- (윤지해 부동산R114 수석연구원)

입력 2022-08-31 19:34

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최근 들어 개별 아파트를 중심으로 약세 전환하는 곳들이 늘고 있다. 서울을 중심으로 2014년부터 2021년까지 약 2배가량 매매가격이 상승했으므로, 과열된 시장이 잠시 쉬어 가는 흐름은 결코 나쁘지 않다. 다만 지금의 하락원인이 시장 내에서의 신축 공급 확대(초과 공급)에서 발생된 것이 아니어서 중장기 지속성에는 다소 의문이 드는 상황이다. 따라서 금번 칼럼을 통해 최근 하락의 주된 원인들은 무엇이고, 그 원인들이 변하는 시점에 대해서도 함께 고민하고자 한다.

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하락의 원인은 크게 3가지가 있다. 그리고 여기서 파생된 한 가지 원인이 더 있다. 3가지의 원인은 대다수가 주지하고 있는 것처럼 '급격한 금리인상'이며 또한 지난 정부에서 시작된 '과도한 대출 규제'도 하락 국면에 일조했다. 그리고 단기간 너무 많이 상승해 수요자의 '가격 부담감 혹은 가격 저항감'이 커진 점도 하나의 원인이라 할 수 있다. 이러한 하락 원인들이 시장에 작동하면서 역대급의 '거래 침체'현상이 생겼다는 점은 부가적으로 파생된 부분이라 할 수 있다.

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하락의 원인들이 확인된 만큼 각각의 원인들이 변하는 시기에 대해서도 미리미리 고민해 볼 필요가 있다. 이러한 고민의 과정이 필요한 이유는 의식주의 하나인 주거문제는 전월세 등 임대차 시장에 있다고 해서 주거 안전성이 담보되는 것이 아니기 때문이다. 생존에 필수인 의식주 문제는 무주택자라면 항상 고민하고 있어야 한다는 의미다.

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급격한 금리인상·과도한 대출규제

단기간 급상승 가격 부담 '거래 침체'

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우선 모든 이슈를 휘몰아치는 금리 인상 국면이 언제 종료될지에 대한 고민이 필요하다. 한국은행이 밝힌 것처럼 금리 인상의 주요 원인인 물가 상승은 오는 9~10월 중 정점을 기록할 전망이다. 다만 그 이후에도 높은 물가 상승 추세는 상당 기간 지속될 가능성이 높은 만큼, 아무래도 2023년 상반기 정도는 되어야 동결 국면이 나올 가능성이 높다. 즉 금리 인상과 관련된 이슈는 올해 끝자락 정도부터 2023년 상반기 사이 시장의 관점이 다소 변할 가능성이 높다고 볼 수 있다.

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대출 규제의 경우는 8월부터 생애최초자를 대상으로 LTV(주택담보인정비율)를 80%까지 상향한 가운데 대출한도를 4억원에서 6억원으로 높였다. DSR(총부채원리금상환비율)의 경우는 체증식 상환제도와 장래소득수준의 반영, 초장기모기지 도입 등을 통해 실수요자 중심으로 완화하고 있다. 정부는 이후에도 2023년 상반기까지 지역무관 LTV 70%, 다주택자에 대한 대출 제한 완화 등을 예고했으며, 지역별 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)의 일부 해제나 15억원 초과 아파트에 대한 대출 금지 재검토도 예상된다.

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가격 부담감과 관련된 부분은 일부 단지를 중심으로 매물들이 상당 기간 누적되면서 최근에는 시세보다 10~20% 저렴한 급급매 물건들이 간간이 나오는 분위기다. 서울 강남, 용산 등 중심지는 여전히 가격 방어가 되는 분위기여서 진입 장벽이 높지만 서울 외곽지나 경기, 인천, 광역시, 지방 등을 중심으로 2022년 하반기부터 가격 매력이 높은 물건들이 대거 출현할 것으로 보인다.

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내년 상반기 규제들 대거 해제 될듯

거래량 최근 5년 정도로 회복 기대

하락기 자산 리모델링 활용해 보길

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한편 위의 3가지 원인들로 인해 매매거래량은 역대 가장 적은 수준을 기록하고 있다. 이는 정부의 주택시장 정상화 추진 전략을 감안할 때 2023년 상반기에는 지난 정부에서 도입된 규제들이 대거 해제될 것으로 예상된다. 시장의 하락기가 심화되면 심화될수록 정부의 규제 정상화 의지는 반대급부로 강화될 전망이기 때문이다. 계획대로 이행될 경우 대출 규제 부분이 추가 완화되는 시기와 맞물리면서 급급매 중심으로 거래가 늘고 과거 정상(서울 기준 월평균 5천~6천건) 수준까지는 거래량이 올라올 가능성도 있다.

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종합하면 금융위기 같은 충격이 없다면 금리인상 이슈와 대출 규제, 가격 부담 등의 하락 원인들이 일부 변화되는 시점은 2023년 상반기 중으로 예상해 볼 수 있다. 거래량도 과거처럼 과열된 수준은 아니겠지만 최근 5년 평균 정도에서 점차 회복될 것으로 기대되므로, 지금의 하락 시기를 자산 리모델링의 시기로 십분 활용해 보기를 권한다. 지난 50여년 사이 부동산 시장은 상승기는 많았지만 하락기는 매우 적었고 하락 시기도 짧았기 때문이다.

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/윤지해 부동산R114 수석연구원

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