[1] 정부 공급 신규택지 15만 가구… 10월에 누가 울고 누가 웃을까/ [2] 안전진단 제도 '완화' 기대감… 8·16 대책, 재건축 물꼬 트나/ [3] [경제전망대] 딜레마에 빠진 8·16 부동산대책

[1] 정부 공급 신규택지 15만 가구… 10월에 누가 울고 누가 웃을까/ [2] 안전진단 제도 '완화' 기대감… 8·16 대책, 재건축 물꼬 트나/ [3] [경제전망대] 딜레마에 빠진 8·16 부동산대책

 

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[1] 정부 공급 신규택지 15만 가구… 10월에 누가 울고 누가 웃을까

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경기도 각지 후보군들 '술렁'

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입력 2022-08-17 20:28수정 2022-08-17 21:07

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강기정기자 kanggj@kyeongin.com

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정부는 15만 가구 안팎의 신규택지 후보지를 각 지자체와 협의해 오는 10월부터 순차적으로 발표하겠다고 했다. 신도시 조성 계획이 발표될 때마다 후보군으로 거론됐던 김포 고촌, 하남 감북 등은 물론 오산 세교 일대 등에서도 기대감을 내비치고 있다. 사진은 원희룡 국토교통부 장관이 16일 오전 정부서울청사에서 열린 부동산 관계장관회의에 참석해 발언하고 있다. 2022.8.16 /연합뉴스

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정부가 지난 16일 발표한 첫 부동산 대책을 통해 15만 가구 안팎의 신규택지 공급 계획을 밝히자(8월17일자 2면 보도=신규택지 15만가구… '정비구역 조정' 경인 4만가구 추가 확보) 경기도 각지가 술렁이고 있다. 신도시 조성 계획이 발표될 때마다 후보군으로 거론됐던 김포 고촌, 하남 감북 등은 물론 오산 세교 일대 등에서도 기대감을 내비치고 있다.

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지난 16일 정부는 15만 가구 안팎의 신규택지 후보지를 각 지자체와 협의해 오는 10월부터 순차적으로 발표하겠다고 했다. 이미 경기도 등 주요 지자체와 협의를 진행 중인 것으로 알려졌다. 

 

원희룡 국토교통부 장관은 "공공택지 입지 등은 상당부분 잡아놓은 곳이 있긴 하다. 다만 지자체와의 실행 계획 논의가 필요해 10월부터 순차적으로 발표하겠다"고 언급했다.

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김포 고촌·하남 감북에 관심 쏠려

과거 '보금자리주택' 해제 됐던 곳

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정부 발표 이후 경기도 곳곳에서 신규 택지 지정에 대한 관심이 높아지는 추세다. 이중 3기 신도시 조성 계획 발표 당시부터 계속 물망에 올랐던 김포 고촌, 하남 감북 등의 지정 여부에 시선이 쏠린다. 두 지역은 과거 보금자리주택지구였다가 해제된 곳이다.

 

이에 앞서 지난해 초 3기 신도시로 추가 지정된 광명·시흥지구는 신규택지 후보지로 꾸준히 거론되다가 보금자리주택지구가 된 곳이다. 광명·시흥지구가 결국 신도시 개발지역으로 결정됐듯, 지속적으로 후보군으로 거론된 두 지역 역시 이번에는 신규택지로 지정될지 이목이 집중되는 것이다.

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하남지역의 한 주민은 "신규택지 공급 계획이 발표될 때마다 이번엔 과연 어떨지 술렁이는 것은 사실"이라면서도 "지역 발전에 대한 기대감 못지 않게 반대하는 기류도 없진 않다. 감북뿐 아니라 초이 등 다른 지역에 대한 관심도 높은 추세"라고 귀띔했다. 김포지역 역시 고촌은 물론 '제2 한강신도시'로 불리는 양촌 등에 대해서도 주목도가 높아지는 상황이다.

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남양주·구리·광주·세교3지구 등

제한·개발 무산 됐던 곳도 '기대감'

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남양주, 구리, 광주 등 지역 내 개발제한구역이 상당해 개발 가능성이 남아있는 지역이나 오산 세교3지구 등 택지지구로 지정됐다가 개발이 무산된 지역에서도 기대감이 일고 있긴 마찬가지다.

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한 도내 지자체 관계자는 "이런 신규택지 공급 계획이 있을 때마다 술렁이는 게 우리 지역뿐만은 아닐 것"이라며 "그동안 신도시 및 중소 택지 조성이 경기도에 집중됐던 만큼, 이번에 발표한 15만 가구 중 경기도에 어느 정도가 해당할 지도 관건"이라고 말했다.

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/강기정기자 kanggj@kyeongin.com

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[2] 안전진단 제도 '완화' 기대감… 8·16 대책, 재건축 물꼬 트나

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입력 2022-08-17 20:51수정 2022-08-17 21:03

박현주기자 phj@kyeongin.com

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윤석열 정부가 재건축을 위한 관문이라고 할 수 있는 안전진단 제도를 완화하겠다는 내용의 '8·16 부동산 대책'을 발표하면서 인천 지역에서도 재건축 수요가 늘어날 것이라는 예측이 나온다. 지난해 재건축을 위한 예비안전진단에서 떨어진 인천 남동구 만수주공 1~6단지는 정부 발표에 따라 안전진단을 받기 위한 절차를 준비하고 있다. 사진은 만수주공 단지 전경. 2022.8.17 /조재현기자 jhc@kyeongin.com

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윤석열 정부의 '8·16 부동산 대책'이 발표되자 준공된 지 40년 가까이 된 인천 남동구 만수주공아파트 1~6단지에 사는 주민들은 관련 내용을 실시간으로 공유하면서 재건축에 대한 기대감을 나타냈다.

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만수주공 1~6단지는 지난해 재건축을 추진하기 위한 절차인 예비안전진단에서 탈락했다. 이번 부동산 대책에 해당 제도를 완화해 노후 아파트의 재건축 통과율을 높이겠다는 내용이 포함되면서 기대감이 높아졌다.

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배점, 구조안전 하향·주거환경 상향

"법률 제·개정 속도감있게 추진해야"

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17일 경인일보가 8·16 부동산 대책과 관련해 만수주공 등 인천지역 부동산 시장 반응을 파악한 결과, 재건축 수요가 늘어날 것이라는 예측과 집값 안정에 긍정적 영향을 줄 것이라는 평가가 많았다.

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특히, 이번 부동산 대책에서 재건축을 위한 첫 관문이라 할 수 있는 안전진단제도 완화를 내놓은 게 가장 주요했다는 게 현장 목소리다.

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재건축을 희망하는 아파트단지는 도시정비구역으로 지정돼야 하는데, 이를 위해선 안전진단 평가를 통과해야 한다. 현행 안전진단제도는 문재인 정부에서 구조 안전성 평가 안전진단 비중을 20%에서 50%로 상향해 아파트 재건축을 어렵게 한 규제로 작용하고 있다.

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안전진단제도는 구조 안전성 평가와 설비 노후도 등을 포함한 주거환경 중심 평가로 나뉜다. 이 중 구조 안전성 평가 항목을 낮추고 주거환경 중심 배점을 상향하겠다는 게 이번 정부의 부동산 대책이다.

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인천에서 재건축을 추진하는 만수주공 1~6단지 등은 정부 발표에 따라 안전진단제도를 받기 위한 절차를 준비하고 있다. 만수주공은 지난해 1개 단지가 예비안전진단 등급을 충족하지 못해 탈락한 바 있다.

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만수주공 1~6단지 통합 재건축 추진준비위원회 관계자는 "안전진단제도 완화가 재건축 여부를 결정하는 데 가장 중요하기 때문에 정부 발표 이후 '드디어 우리도 재건축할 수 있게 되는 거냐'는 주민 문의가 잇따랐다"며 "안전진단을 통과하기 위해 벽면 균열과 누수 등 피해가 큰 입주민을 대상으로 현황을 파악하고 추후 구청에 관련 자료를 전달할 예정"이라고 말했다.

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찬반 주민간 '민민갈등' 발생 예측

역세권·산단 도시정비 양극화 전망도

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일각에서는 재건축·재개발 수요가 늘어나는 만큼, 이를 찬성하는 주민과 반대하는 주민 간 갈등이 발생할 것이란 예측도 나왔다. 이 같은 '민민 갈등'을 해소하기 위해 지자체 등 공공에서 나서야 한다는 의견도 있었다. 한편에선, 역세권과 산업단지 주변 도시정비사업은 탄력을 받고, 그 외 지역은 사업성이 떨어지는 '양극화 현상'이 나타날 수 있다는 전망도 제기됐다.

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이번 정책에 포함된 민간 주도 역세권·준공업지역 고밀 복합개발이 특혜 논란 등으로 번지지 않도록 세밀한 법적 근거를 적용해야 한다는 목소리도 있었다. 정부가 내놓은 민간 주도 고밀 복합개발과 도시정비사업 간 차이점을 명확하게 구분해야 한다는 것이다. 초과이익환수 등 촘촘한 정책 근거가 뒷받침돼야 한다는 게 현장 관계자들 얘기다.

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인천을 중심으로 활동하는 한 정비사업전문관리업체 관리자는 "정부는 민간 주도 고밀 복합개발을 위해 500%의 용적률 상향을 인센티브로 제시했는데, 용적률이 300% 아래로 정해진 도시정비사업에서는 용적률을 둘러싸고 형평성 문제가 있을 수 있다"며 "고밀 복합개발을 둘러싼 특혜 문제를 해소하기 위해 어느 정도 물량을 공공에 기부채납하고 일정 개발이익을 어떻게 환수할지 법령을 통해 세밀화하는 작업이 필요하다"고 했다.

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전문가들은 부동산 공급을 통한 집값 안정 대책이 나온 것을 전향적으로 보고 있으나, '시그널'에 그치지 않도록 관련 법률 제·개정 등 남은 절차를 속도감 있게 추진해야 한다고 제언했다.

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김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 "이번 대책은 이전 정부와 비교해 공공이 아닌 민간 주도로 주택 공급을 확대한다는 점에서 차이가 있다"면서도 "부동산 대책 대부분이 법령 개정 등을 필요로 하므로 정책을 추진하기까지 얼마나 많은 시간이 소요될지 장담할 수 없다는 게 문제"라고 말했다.

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/박현주기자 phj@kyeongin.com

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[3] [경제전망대] 딜레마에 빠진 8·16 부동산대책

입력 2022-08-17 19:33

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서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수

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윤석열 정부는 '국민주거 안정 실현방안'이라는 첫 부동산대책을 2022년 8월16일 발표하였다. 주요 내용은 도심 공급 확대, 공급 시차 단축 , 주거사다리 복원 등 5개 부문으로 되어 있다. 이러한 정책을 발표한 배경과 기반은 설문조사, 빅데이터 분석, 현장간담회 등 다각적 의견청취를 통하여 마련한 것이라고 발표하였다. 국민의 여론을 반영한 부동산정책이라고 설명하고 있는데, 여론을 정책에 반영하면 정치가 된다. 정책에 정치를 과도하게 반영하면 여러 가지 부작용이 나타난다. 쌀값을 국민투표로 결정할 수 없는 이치와 같다. 부동산은 정치와 밀접한 관련이 있다. 부동산은 의식주, 생존의 문제와 직결되기 때문이다. 현 정부의 집권초기 지지도가 바닥인 시점에서 8·16 부동산대책이 터닝포인트가 될 수도 있는데 무엇인가 부족한 느낌이다. 부동산문제는 모든 국민의 관심사이기 때문에 집권여당이나 정부에서는 부동산문제를 잘 해결하게 되면 국민의 지지를 반등시킬 수 있다. 이를 위하여 정책이 아닌 정치를 반영한 것으로 볼 수 있다. 정치는 부동산이 주는 달콤한 유혹을 뿌리치기 힘들다. 정부는 국민의 여론으로 평가받기 때문이다. 그런데 이러한 달콤함이 지나치면 몸이 망가지게 되고 치아도 상하게 된다. 이번 8·16 부동산대책도 규제완화를 하게 되면 부동산 가격폭등에 대한 우려가 있고, 규제를 완화하지 않으면 부동산 가격의 폭락으로 국가경제의 위기를 초래할 수 있기 때문에 소설과 같은 대책을 발표할 수밖에 없는 정부의 딜레마를 반영한 결과라고 볼 수도 있다. 

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장기간 소요 재개발·건축 공급대책

부지확보 등 구체적 방안 계획 없어

관련법 개정돼야 가능한 사업 많아

국민 설득·野 협조 구하기 진력해야

조세제도의 전면 개편 빠진것 애석

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첫째, 공급대책에 대한 딜레마이다. 지난 정부에서 부동산가격 폭등이라는 부동산시장 상황과 윤 대통령의 대선공약 등을 고려할 때 공급대책을 발표할 수밖에 없다. 공급대책은 5년간 270만호를 공급하고 이를 위하여 도심 공급 확대방안으로 재개발·재건축사업을 통한 신규 정비구역 지정을 통하여 22만호를 공급하겠다는 것이다. 그런데 핵심 대책인 재개발·재건축 사업은 통상적으로 10년 정도의 사업기간이 소요되고, 신속 기획 방안을 동원하더라도 최소 5년 정도 기간이 소요된다는 것은 일반적 분석이다. 조합원들의 의사결정 과정, 내부 갈등 등을 고려하면 최소한의 시간이 필요하기 때문이다. 정부에서는 정비구역 지정을 하더라도 공급은 일사천리로 이루어지지 않는다. 한편 공급대책은 단기·중기·장기의 수요를 예측해 이에 맞는 부동산 공급대책을 수립하고 세부적인 실행계획을 마련해야 한다. 언제, 어떻게 공급하겠다는 구체적 방안, 부지와 재원 확보 방안, 민간의 참여 활성화 방안 등의 계획이 빠진 것도 문제이다.

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둘째, 법 개정 가능성의 딜레마이다. 이번 대책들은 일반적으로 법 개정을 하여야만 추진할 수 있는 대책들이 많다. 정부의 보도 자료를 보더라도 도시정비법, 공공주택특별법, 주택법, 도시정비법, 학교용지법, 소규모정비법, 광역교통법, 민간임대특별법 등의 개정이 필요하고 (가칭)도심복합개발법 등 법의 제정도 필요하다. 논란이 되고 있는 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 방향에 대하여 거대야당은 반대할 가능성이 있다. 재초환제도의 완화가 이루어지지 않으면 민간재건축 공급확대 대책도 무용지물이 될 수 있다. 따라서 이번 대책이 실현되기 위해서는 거대 야당의 협조가 필수적이다. 정부는 8·16공급대책에 대하여 진정성을 갖고 먼저 국민을 설득하고, 야당의 협조를 구하는데 진력하여야 한다. 왜 법률을 이렇게 개정해야 하는 지 이유를 충분히 설명하고 설득해야 한다. 물론 거대 야당도 반대를 위한 반대보다는 국민의 입장에서 고민해야 할 것이다.

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셋째, 부동산시장 정상화에 대한 딜레마이다. 지금처럼 부동산시장이 '초거래절벽'사태를 유지하도록 방치하는 것이 바른 방향이라고 인식하고 있는 것이 아닌지 의심이 든다. 부동산거래가 활성화되면 가격상승의 우려도 있다. 현재의 부동산 시장은 문재인 정부의 보유억제, 취득억제, 양도억제라는 3불 정책이 이어지고 있기 때문에 부동산 거래가 이루어지지 않는다. 초거래절벽은 지방자치단체의 세수 결손, 주거이전의 제약, 부동산 관련 산업의 붕괴를 가져올 수 있다. 따라서 부동산시장의 정상화 방안이 필요하다. 결국 부동산 거래가 정상화되기 위해서는 부동산 조세제도의 전면적 개편이 선행되어야 하는데 이에 대한 해법이 빠진 것은 오아시스가 없는 사막과 같다.

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/서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수