[천자춘추] 지역주택조합의 늪- (최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수)

[천자춘추] 지역주택조합의 늪- (최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수)

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승인 2022-07-17 19:34

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수

목적지에 도달하는 두 가지의 길이 있다. 더디지만 성실히 가다보면 갈 수 있는 길과 지름길이지만 위험을 감수해야 하는 길이 있다. 앞에 늪이 있다. 무사히 건너면 목적지에 빨리 도착할 수 있다. 하지만 빠져나오지 못하면 갇혀있을 것이다. 목적지는 내 집 마련이다. 최근의 집값을 보면 내 집 마련의 꿈은 아득하다. 보금자리 마련이 갈수록 요원하다. 그런데 많지 않은 자본으로 내 집 마련과 시세차익 소문을 듣는다. 3천만원~5천만원 초기 조합가입비를 지불한 결과물이다. 중도금과 잔금도 대출을 받아 초기 조합가입비 정도와 약간의 추가금만 들었다고 한다. 지역주택조합은 조합원 분양가가 자유로워 일반분양 보다 가격이 저렴하다. 다만 여러 가지 문제가 있다는 이야기도 들린다. 그래도 너무 매력적이다. 청약통장도 필요 없다. 현금을 입금하고 조합에 가입한다. 재개발 등과 다른 구조를 갖는다. 법률이 다르다. 재개발 등은 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 적용을 받고 지역주택조합은 ‘주택법에 적용을 받는다. 법률이 다르니 절차와 조합원자격이 다르다. 지역주택조합은 다수의 무주택자(주거전용면적 85제곱미터 이하 기존 주택소유자 포함)가 조합을 설립하여 사업 부지를 확보, 행정관청으로부터 조합설립인가 후 시공자와 함께 주택건설 사업을 시행하는 제도이다. 장점이 많아 보이는데 왜 사회적 문제가 될까? 순수한 민간 주택 공급 성격이 강해서 재개발 등에 비해 지자체 등의 통제가 거의 없다. 운영진 비리의 온상이 되기 쉽다. 또한 절차 중 동의율과 토지확보 기준이 매우 어렵다. 조합설립의 경우 재개발은 소유자의 4분의3의 동의가 요건이나 지역주택조합은 주택건설대상 대지의 80%이상의 토지사용 승낙서 및 15%이상 소유권 확보가 요건이다. 지역주택조합은 조합원 가입과 공동매입 하여야 하는 토지소유자의 매각 동의가 수반되어야 한다. 토지소유자라는 또 다른 관계인이 존재한다. 지역주택조합의 행정상 최종단계인 사업계획승인 요건은 토지의 95%이상을 조합이 소유권 확보를 해야 한다. 5%이상의 토지소유자가 반대하면 착공이라는 다음 단계가 없다. 비용이 증가하고 시간이 지연 된다. 지역주택조합의 일반적 성공 확률은 30%가 채 안 된다. 희망을 유지하기에 너무 낮은 성공률이다. 재개발 등과 큰 차이점은 사업진행을 추진하다 무산된 뒤의 결과물이다. 재개발 등에 조합원이 되는 것은 해당 구역 내 소유자가 되어야 한다. 지역주택조합 조합원은 소유자가 되는 것이 아니라 일정한 자금을 납부하고 사업대상지 토지를 매입하는 구성원이 되는 것이다. 재개발 등의 사업 무산 시 주택 등은 그대로 남아 있게 된다. 그러나 지역주택조합 조합원은 아무것도 남지 않는다. 투자금이 매몰비용으로 녹아 없어지게 된다. 중간에 지역주택조합원 명의의 사업비 대출이 실행된 경우 부채마저 떠안는다. 늪에 빠져 나오지 못하게 된다. 지역주택조합에 대해 회자되는 웃지못할 격언이 있다. “원수진 사람이 있으면 지역주택조합 가입을 권유해라.” 그러나 지역주택조합은 아직 많이 있고 서민들이 가입을 한다. 이유는 성공확률이 0%는 아니기 때문이다. 성공만 한다면 낮은 분양가로 새 아파트를 마련하고 시세차익도 있다. 희망이 모든 단점을 덮는다. 국회차원의 구체화 움직임은 아직 없다. 잘만 되면 대박이지만 안 되면 모든 것이 제로가 되는 게임이 있다면 어떻게 해야 할까? 늪으로 들어가지 않고 조금 돌아가도 꾸준히 목적지로 나아가는 것이 정답이다.

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최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수

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