눈덩이처럼 불어난 재건축부담금… 이제는 지방도 ‘億’ 소리

눈덩이처럼 불어난 재건축부담금… 이제는 지방도 ‘億’ 소리

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너무 과도한 초과이익환수제

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문상연 기자

승인 2022.06.07 11:24

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2018년 첫 시행… 집값·공시가격 급등이 원인

곳곳 사업중단… 규제풀어 시장 정상화 시급

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 현재 재건축사업에서 가장 걸림돌이 되고 있는 규제책은 재건축 초과이익환수제다. 특히 문재인 정부 출범 이후 지속적으로 부동산 가격이 상승하면서 최근에는 서울을 넘어 지방까지 억대의 부담금 예정액을 통보받으며 재건축사업 추진 자체가 불가능한 상황까지 몰고 있다는 곡소리까지 나오고 있다. 이에 새 정부가 재건축 안전진단 기준과 함께 가장 먼저 규제 완화책으로 손꼽기까지 했다.

하지만 새 정부가 부동산 가격이 심상치 않은 조짐을 보이자 규제완화에 신중한 태도를 보이고 있는 상태다. 이에 업계에서는 재건축사업 정상화를 위해 하루빨리 재건축 초과이익환수제에 대한 시급한 규제 완화를 요구하고 있다.

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▲초과이익 최대 50%까지 부담금으로 부과… 2차례 유예 후 2018년부터 부활

재건축 초과이익환수제는 재건축 추진위 구성 시점부터 입주 시점까지의 평균 집값 상승분에서 공사비, 조합운영비 등 개발비용을 뺀 금액 즉 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 평균 3천만원을 넘을 경우, 사업비용을 제외한 초과 금액의 이익 규모에 따라 10%에서 최대 50%까지 부담금 형태로 정부가 환수하는 제도다.

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부동산 투기로 아파트 가격이 급등했던 2006년 도입돼 2012년까지 부과됐다가 그 후 금융위기를 겪으면서 초과이익 환수제가 정비사업 시장을 위축시킨다는 지적에 따라 2013~2017년 12월 31일까지 유예됐다.

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하지만 문재인 정부에서 지속적으로 부동산 가격이 급등하자 추가 유예 없이 2018년부터 재시행됐다. 이에 따라 2017년 말까지 관리처분인가를 신청한 재건축 단지들까지만 초과이익환수제를 피할 수 있지만, 2018년부터는 제도가 부활해 전국의 수많은 단지에 막대한 부담금이 통보되고 있다.

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다만, 제도 부활 후 아직까지 실제 부과까지는 이뤄지지 않았다. 예정대로라면 지난해 말부터 국토부가 정상 부과하겠다고 밝혔지만, 대선과 새 정부의 규제 완화 움직임에 지자체의 부과 업무도 잠정 정지된 상태다.

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▲해마다 높아진 부담금 규모… 이젠 지방까지도 ‘억’소리

2018년 재건축 초과이익 환수제 부활 이후 서울 강남권에서 처음으로 서초구 반포현대아파트가 재건축 부담금 예정액으로 108억5천500만원(1인당 1억3천569만원)을 통보받았다.

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같은 해 7월 은평구 구산동 연희빌라가 5억6천만원(1인당 770만원)을, 9월에는 송파구 문정동 136번지 일원 재건축사업이 502억4천만원(1인당 5천796만원)을, 10월에는 광진구 자양아파트가 3억6천만원(1인당 320만원)을, 11월 구로구 개봉5구역조합이 22억500만원 등을 통보받았다.

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부산 남구 대연4구역(대연비치) 재건축조합은 부산 남구청으로부터 ‘재건축 부담금 예정액 미부과 대상’이라고 통보받았다. 2019년에는 강서구 화곡1(97억2천500만원), 광명 철산주공8·9단지(373억3천800만원) 등을 통보받았다.

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2020년부터는 그야말로 ‘억’소리 나는 부담금 예정액 통보가 이어지고 있다. 2020년 반포주공1단지 3주구가 가장 높은 금액인 총 5천965억6천844만원, 조합원 1인당 4억200만원을 통보받았다. 또한 같은 해 과천주공4단지 재건축조합이 조합원 1인당 약 1억417만원의 재건축부담금 예정액을 통보받았다.

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지난해에는 서울 서초구 방배삼익아파트가 총 1천271억8천332만2천원, 조합원 1인당 2억7천500여만원의 예정액을 통보받았다. 한강삼익아파트는 총 551억원(조합원 1인당 1억9천700만원)을 통보받았다.

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여기에 가장 최근 수원 영통2구역이 역대 두 번째로 높은 조합원 1인당 2억9천563만원을 통보받으며 수도권을 넘어 지방에서까지 1억원이 넘는 재건축 부담금이 추산되고 있는 상황이다.

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이런 가운데 재건축 부담금이 국토부의 예상이 훨씬 웃돌면서 재건축 초과이익환수제에 대한 극심한 반발로 이어지고 있다.

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국토부는 지난 2018년과 2020년 두 차례에 걸쳐 재건축 부담금을 시뮬레이션한 결과를 발표한 바 있다.

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지난 2018년 국토부는 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지의 부담금을 시뮬레이션한 결과 조합원 1인당 평균 3억7천만원, 강남 4구 15개 단지의 경우 4억4천만원으로 예측했다.

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또한 6·17대책 발표 당시 강남 5개 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과 조합원 1인당 평균 4억4천만~5억2천만원의 재건축부담금을 내야 하는 것으로 나타났다. 한 단지는 최고 7억1천300만원까지 나왔다.

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강북의 경우 예상 부담금이 1천80만~1천290만원, 경기도 2개 단지는 각각 2천340만~4천350만원, 60만~210만원 수준으로 강남과 비교하면 상당히 낮았다.

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이렇다 보니 지방의 재건축조합들은 재건축 부담금을 전혀 우려하지 않았다. 하지만 최근 전국적으로 주택가격이 상승하면서 국토부의 시뮬레이션과는 달리 지방에서도 수억원대의 부담금이 발생하게 됐다.

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시간이 경과할수록 재건축 부담금 규모가 늘어나고 있는 이유는 지속적으로 상승하고 있는 집값 외에도 공시가격 현실화가 원인인 것으로 나타났다. 정부가 최대 90%까지 공시가격 현실화 방안을 발표한 상태이기 때문에 매년 공시가격이 높아지면서 재건축 부담금 규모도 점점 커질 전망이다.

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실제로 한국부동산원은 수원 영통2구역의 재건축 부담금 예상액이 조합의 예상과 크게 달랐던 이유로 정부 로드맵에 따라 매년 상승하는 공시가격 현실화율 반영 때문이라고 밝혔다. 공시가격 현실화율(시세 반영률)은 현재 70% 수준에서 2026년 최대 90%(시세 15억원 이상)로 상승하는데 조합측이 이를 반영하지 않아 차이가 더 커졌다는 설명이다.

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다만 공시가격 현실화율로 인해 초과이익이 과도 계상되지 않도록 하기 위해 공시가격 시세 반영률을 개시시점과 종료시점을 동일하게 계산하도록 법이 개정된 상태다.

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