[김연기의 법률산책] 집합건물, 재건축과 대수선 중 구분소유자에게 무엇이 더 유리할까?

[김연기의 법률산책] 집합건물, 재건축과 대수선 중 구분소유자에게 무엇이 더 유리할까?

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기자명 뉴스워치 입력 2021.12.23 10:16

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[뉴스워치= 칼럼] 집합건물은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립된 건물로 사용될 수 있고, 각 독립된 부분이 독립한 소유권의 객체가 될 수 있는 건물을 말한다. 아파트가 대표적이고, 오피스텔, 상가 건물 등이 그 예다. 그리고 집합건물의 재건축과 관련해서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)이 적용된다.

과거에는 집합건물법이 재건축과 관련해서는 구분소유자 수 5분의 4 이상, 의결권(규약에 별도의 정함이 없다면 전유부분 면적 비율) 5분의 4 이상의 동의를 요했다.(집합건물법 제47조 이하) 이는 지금도 같다.

반면 집합건물의 대수선(리모델링)과 관련해서는 법원이 달리 판단했다. 집합건물법은 공용부분의 변경과 관련해서는 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로 결정한다고 하고 있었으나,(구 집합건물법 제15조, 현재는 각 3분의 2 이상) 이는 일반 대수선에 한정하고, 집합건물의 공용부분의 용도 및 형상의 변경이 이용관계의 단순한 변화를 넘어 집합건물의 구조를 변경해 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우(이하 ‘권리변동 대수선’)에는 구분소유자 ‘전원’의 동의가 있어야 한다고 판단했기 때문이다.(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 건축허가처분취소 판결)

그리하여 일반화해 말하면, 집합건물의 경우 권리변동 대수선을 하는 것보다 재건축하는 것이 보다 쉽고 간명한 것이었다고 할 수 있다.

이러한 모순을 고려하였는지 2020년 2월 4일자로 개정된 집합건물법은 ‘권리변동 있는 공용부분의 변경’이라는 조항을 신설해 “건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경(즉 앞서 언급한 권리변동 대수선)에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다”라고 새롭게 정했다. 법원이 지적했던 사항을 입법화한 것이다.

이에 따르면 집합건물의 관리단집회 결의 요건만을 살필 때는 재건축과 권리변동 대수선의 요건이 같아지는 셈이 된다.

그렇다면 이제는 집합건물의 경우 대수선이 재건축보다 결코 어렵지 않은 것이 될까? 이와 관련해서는 건축법을 별도로 살펴야 한다.

건축허가를 받기 위해서는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다.(건축법 제11조 제11항 본문) 여기서 소유권의 확보는 원칙적으로 소유권 전부의 확보를 의미한다. 그리하여 과거에는 집합건물의 재건축이든 대수선이든 관계없이 80%의 동의 요건만으로는 건축허가를 받을 수 없었고, 100% 동의를 받아야만 건축허가 신청이 가능했다.

한편 구 건축법은 예외적으로 “건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령으로 정하는 사유”로 집합건물을 재건축하거나 대수선하는 경우, 80%의 동의 요건만으로도 건축허가가 가능하도록 했으나, 이 때에는 결국 건축사 등으로부터 건축법 시행령에서 정한 내용에 따른 안전진단을 받고 그 결과를 제출했어야 해서(의무조항은 아니나 사실상 의무조항처럼 행한다) 사실상 안전진단 통과가 별도의 요건이 되었었다.

이에 집합건물법이 재건축 요건을 80% 동의 요건으로 두고 있음에도 사실상 100% 동의가 되어야 건축허가가 가능하다는 문제가 있었고, 이에 최근 건축법은 일반 대수선(권리변동이 없는 대수선. 사실상 이러한 대수선은 없다)의 경우와 재건축의 경우에는 별도로 집합건물법의 요건만 충족하면 건축허가가 가능하도록 했다.(건축법 제11조 제11항 제5, 6호)

그런데 여기서 권리변동 대수선(집합건물법 제15조의 2)과 관련해서는 건축법이 별도로 건축허가가 가능한 경우를 정하지 않아서 문제가 된다.

집합건물법은 권리변동 대수선의 경우 80% 요건으로 대수선이 가능하다고 정했는데 건축법은 일반 대수선의 경우에만 그 결의로 건축허가 가능하다고 하였을 뿐이므로, 결국 일반 조항으로 돌아가게 되면 권리변동 대수선의 경우 대지소유권자 100%의 동의가 있어야 건축허가가 가능하다는 결론에 이르게 된다.

김연기 변호사

과거 집합건물 재건축과 관련한 건축허가 사례를 살펴봐도 이렇게 될 것으로 보인다.

이는 대수선 결의에 찬성하고 매도 후 이탈하려는 일반 구분소유자들에게 큰 문제가 된다.

이러한 매매계약의 경우 통상 매매가액의 5~10%에 해당하는 계약금을 제외한 나머지 잔금 전액은 건축허가가 이뤄졌을 때 비로소 지급하는 것으로 정하고 있기 때문이다.

결국 이에 동의하는 구분소유자의 경우, 단 5~10% 돈만을 받고, 대지권 소유자 100%의 동의가 있을 때까지 처분의 자유를 사실상 제한받게 되기 때문이다.(이탈하고자 할 때는 계약금 배액을 배상해야 하는 문제가 있다)

그리하여 집합건물의 구분소유자 입장에서 보았을 때, 어떤 경우에도 재건축이 보다 유리하다고 보인다. 재건축에 참여할 경우, 기대 이익은 대수선보다 높음이 통상이고, 재건축에 참여하지 아니하고 매도 후 이탈하고자 할 경우에도 대금지급 가능성이 훨씬 높고 시기도 훨씬 빠를 것이기 때문이다.

◆ 프로필

-연세대학교 법과대학 졸업

-한양대학교 법학전문대학원 우수 졸업

-아주대학교 공공정책대학원(부동산)

-MBC시사매거진2580, 수원 T브로드, 경향신문 등에 자문

-現) 수원지방법원 민사조정위원

-現) 법률사무소 이김 대표변호사

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