“시장원칙 무시한 ‘재초환’ 폐지해야”… 뭉치는 재건축조합들/ 인터뷰- 김기원 전국재건축정비사업조합연대 대표

“시장원칙 무시한 ‘재초환’ 폐지해야”… 뭉치는 재건축조합들/ 인터뷰- 김기원 전국재건축정비사업조합연대 대표

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닻 올린 재건축조합연대… 전국 54곳 참가

김병조 기자

승인 2021.10.06 10:59

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재건축부담금 부과현실 앞두고 목소리 일원화

당장 5년 시행 유예하고 원점에서 재검토해야

 

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[하우징헤럴드=김병조] 재건축부담금의 본격 부과를 앞두고 자구책 차원에서 전국 재건축조합들의 집단대응이 시작됐다. 재건축부담금의 직접적 이해당사자로서 전국적 조직을 갖추고 그동안 제기된 법률의 모순을 들고 나와 정부·정치권을 상대로 해결 요구에 나서기 시작한 것이다.

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전국재건축정비사업조합연대는 지난달 9일 서울 강남구 한국컨퍼런스센터에서 설립총회를 열고 재건축조합연대의 출범을 공식화했다. 이날 기준으로 재건축연대에 가입한 조합 수는 총 54곳이다. 재건축조합연대는 계속해서 참여 조합들의 수를 늘릴 예정이다.

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▲개포주공5·6·7단지, 압구정3구역 등 강남 주요 단지와 지방 사업장 등 전국적 참여

재건축조합연대는 이날 설립총회에서 △설립결의 △정관제정 △조직구성 △활동계획 △기금구성 및 활용방안 등의 안건을 상정해 의결했다. 조직을 갖추고 공식적인 활동을 할 수 있는 전국 재건축조합들의 대표 창구가 마련됐다는 평가다.

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재건축조합연대 설립에는 서울 강남 주요 재건축단지뿐만 아니라 안양·수원을 비롯한 수도권, 그리고 부산, 대전, 광주, 창원 등 지방 재건축단지들도 참여해 재건축 초과이익환수의 심각성을 짐작케 했다. 집값이 높은 서울 강남만의 문제가 아니라 재건축사업을 추진하는 전국 조합들의 공통 문제로 부각되고 있는 것이다.

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재건축조합연대 관계자는 “우리 연대가 집계한 재건축부담금 대상 조합 수는 전국적으로 500여개에 달하는 만큼 우리 활동에 공감하는 조합들의 연대 가입 수는 더욱 늘어날 것”이라며 “참여 조합 수를 늘려 우리의 목소리를 키워 나아가겠다”고 말했다.

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재건축조합연대는 재건축 초과이익환수제를 폐지 혹은 5년간 유예해야 한다는 주장이다. 특히, 당장 5년 시행유예를 하고 원점에서 재검토에 들어가 재초환 제도의 정당성을 다시 검토해야 한다는 입장이다.

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예컨대 미실현 이익에 세금을 부과하는 부당한 제도인 만큼 폐지돼야 하지만 이미 헌법재판소에서 합헌 결정이 나온 만큼 일단 오는 2026년말까지 5년간 시행을 유예하고 그 기간 동안 제도의 문제점들을 해결해야 한다는 것이다.

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재건축조합연대 관계자는 “재건축초과이익에 대한 부담금 부과율이 50%로 실현이득인 양도소득세 세율보다 높다”며 “재건축 조합원의 많은 수가 소득이 없는 은퇴자 및 고령자들인데, 엄청난 금액의 재건축부담금이 부과되면 이들로써는 재건축된 새 집을 팔아야하는 상황도 발생하게 된다”고 말했다. 이어 재초환으로 재건축사업이 중단되면 신규공급이 감소한다는 점도 강조했다.

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이 관계자는 “재건축부담금이 수억원 부과될 것으로 예상돼 사업 진행이 지지부진하거나 중단되면 재건축에 의한 신규 주택공급에 악영향을 미치고 사회적 비용이 계속 증가하는 부작용이 발생한다”고 덧붙였다.

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▲전국 재건축조합들 “일반분양자는 로또, 재건축조합원은 세금폭탄”성토

이날 설립 총회에 참여한 각 조합 관계자들은 재초환으로 인해 재건축사업이 어려움을 겪고 있다는 날선 비판이 이어졌다. 제도의 앞뒤가 맞지 않아 합리성이 떨어지고 피해자만 양산하는 악법이라는 것이다.

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서초구의 한 재건축단지 조합장은 “아파트를 보유 시에는 재산세와 종부세를 내고, 아파트를 처분하면 역시 그 가격에 근거해 양도차익이 발생했을 때 양도세를 낸다. 하지만 재초환은 납부해야 하는 명확한 논리적 근거가 없다”고 비판했다.

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수도권의 한 재건축 조합장도 “재건축부담금이 현재 서울의 다른 재건축단지보다도 많은 2억9천여만원이 나올 것으로 보이는 등 제도적 허점이 많다”며 “일반분양가는 낮춰‘로또분양’을 만들어놓고 조합원에게 재건축부담금을 부과하는 것은 불합리하다”고 강조했다.

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“면밀한 검토없이 즉흥적 입법… 형평성 위반”

김병조 기자

승인 2021.10.06 11:00

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[하우징헤럴드=김병조 기자] 현직 과천주공4단지 조합장으로 재직 중인 김기원 전국재건축정비사업조합연대 대표는 “재건축초과이익환수 제도가 면밀한 검토 없이 만들어진 악법이라며 우선 5년 유예를 시킨 뒤 원점에서 재검토가 필요하다”고 밝혔다.

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▲재건축초과이익환수제의 부당성을 설명해 달라. 왜 문제가 있는 제도인가

=우선, 재건축부담금의 기초자료인 초과이익이 비합리적으로 산출되는 방식이라 납부자에게 과도한 부담을 지워 국민의 재산권을 침해한다. 또한, 미실현 이익에 부담금을 부과함으로써 조세형평성 측면에서 문제가 크다. 아울러 사업주체인 조합에게 과도한 부담을 지워 주택공급을 막고 주택가격을 악순환하게 만들어 주택시장을 빈익빈 부익부 상황으로 몰아간다.

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주택가격이 가장 비싼 시기를 기준으로 산출된 재건축부담금을 고지받아 대출받아서 납부했는데, 그 이후 주택가격이 폭락했을 때도 문제다. 그때는 국가가 대출을 탕감을 해주는지도 묻고 싶다.

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▲본격적인 재건축부담금 부과가 시작되면 현장에서는 어떤 상황이 벌어질 것 같나

=주택공급을 막아 전국 어디를 가도 천정부지로 주택가격이 높은 나라가 될 것이다. 이로 인해 저소득층이나 청년들은 내집마련을 꿈꿀 수 없어 우리 사회의 양극화 현상을 심화시킬 것이다.

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재건축을 진행하는 조합원들에게도 고통이 주어질 것이다. 조합원들은 추가분담금에 이어 국가에서 부과하는 재건축부담금까지 부담해야 해 빚더미에 눌리게 된다. 결국에는 어렵게 마련해 놓은 노후대비 연금은 생활자금이 아닌 세금 내기 위한 은행이자 비용으로 나가는 최악 상황이 만들어질 것이다.

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이런 비현실적인 구조는 국내외 경제 충격으로 집값 하락 상황이 발생하면 돌이킬 수 없는 파탄지경으로 이어지게 할 것이 불 보듯 뻔하다. 이런 피해는 재건축 조합원 여부를 떠나 국민 대다수에게 퍼져 나갈 것이다.

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▲전국재건축정비사업연대가 요구하는 내용을 한 마디로 압축한다면

=불합리한 재건축초과이익환수에 관한 법률의 폐지가 우리가 요구하는 기본 원칙이다. 하지만 이것이 어렵다면 최소한 5년 시행유예를 하고 그 기간 동안 그동안 드러난 문제점을 충분히 검토하자는 것이다. 사회적 공감대를 형성할 수 있도록 심도있는 논의를 진행해 법 규정을 조정할지 아니면 폐지해야 할지를 결정하는 것이 바람직한 방법이라고 생각한다.

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재초환 법이 만들어진 것은 부동산에 대한 정부의 매우 잘못된 시각 때문이다. 주택공급은 시장원리에 맡기면 된다. 당장은 더 오를 수 있지만 5년이 지나면 재건축을 통해서 공급되는 물량으로 주택시장이 안정된다.

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▲집값 상승이 상식을 뛰어넘는 상황에서 다른 한쪽에게는 이익집단의 과도한 요구로 비춰질 수 있다는 주장도 있는데

=집이 노후해 365일 반복되는 불편을 개선시키자고 법률에 명시된 재건축을 하는 것인데, 이게 왜 이익집단으로 매도돼야 하나. 집값 상승을 재건축조합이 만든 것도 아니다. 주택가격이 재건축단지만 오르고 있다는 잘못된 생각을 하고 있기 때문에 이런 주장이 나오는 것이다.

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기존 재고주택 가격도 무차별적으로 오르고 있는 상황은 정부 정책에 따른 주택공급 부족이 만들어 낸 산물 아닌가. 신도시 개발과 분양가상한제로 저렴하게 분양한다고 주택가격이 안정되지 않는다. 청약에 당첨되는 순간 로또당첨이 되는 것은 삼척동자도 다 알고 있는 사실이다.

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▲앞으로의 활동 계획은

=우선, 재건축초과이익환수와 관련된 문제에 직면해 있는 지역별·단지별 의견청취를 통해 우리 재건축정비사업조합연대의 주장의 논리를 보다 세련되게 다듬어 가겠다. 그리고 더 많은 조합이 참여하도록 독려해 목소리를 키워 정부, 국회 등에 우리 연대의 의견을 전달하겠다.

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이런 활동들을 통해 이 잘못된 법률로 인해 파생되는 많은 문제점을 다양한 각도에서 지적함으로써 재건축초과이익환에 관한 법률의 유해성으로 전 국민이 고통 받는 일이 없도록 제도 개선에 집중할 계획이다.

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