‘8·2 부동산대책’ 문답풀이
“청약조정 지역은 내년 4월부터
양도세 기본세율 20%p 상향”
자금조달계획 신고 어떻게?
“자기자금·차입금 등 기재해야”
실수요자 옥죄는 부작용?
“LTV·DTI 50%로 완화 적용해줘”
서울 중랑구 면목3주택재건축 지역. 강재훈 선임기자khan@hani.co.kr
정부는 2일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’에서 “주택은 투자가 아닌 주거용”이라고 선언했다. 시세 차익을 노린 투기 목적의 주택 거래를 최대한 차단하고, 실제 거주 목적의 주택 거래를 활성화하겠다는 것이다. 투기지역 내에서는 원칙적으로 세대별로 주택담보대출이 1건으로 제한되고, 다주택자의 양도소득세는 세율이 10~20%포인트 올라간다. 또 3억원 이상 주택을 거래할 때는 반드시 자금조달계획과 입주계획을 신고해야 한다. 국토교통부는 추가로 투기과열지구로 지정된 지방자치단체는 올해 말 선정 예정인 도시재생 뉴딜사업 대상지에서 배제할 계획임을 밝혔다.
1. 자금조달계획 신고는 어떻게 하는 건가?
“원래 모든 부동산 거래는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 계약 당사자, 거래일, 거래가격 등 계약 내용을 거래일로부터 60일 이내에 관할 지자체에 신고해야 한다. 이 신고 내용에 ‘자금조달계획’과 ‘입주계획’이 추가된다. 9월에 시행령이 개정되면 해당 서식에 따라 자기 자금과 차입금 등을 신고해야 한다. 자녀 등의 명의로 주택을 구매하는 투기 수요와 편법 증여를 동시에 방지하려는 것이다. 전세를 끼고 소액으로 주택을 구매해 시세차익을 노리는 일명 ‘갭투자’를 막는 심리적 효과도 있을 것으로 정부는 기대한다.”
2. 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화되면, 처음으로 집을 사려던 실수요자들은 집을 사기 어려워지지 않나?
“투기과열지구로 지정된 곳이더라도 서민 무주택 가구에 대해서는 다소 약한 기준이 적용된다. 투기과열지구의 경우 기본적으로 엘티브이, 디티아이가 각각 40%로 강화됐는데, 이미 주택담보대출을 보유한 사람이 추가 대출을 할 경우에는 여기에 10%포인트씩 추가돼 각각 30%가 적용된다. 반면, 서민·실수요자는 10%포인트씩 완화돼서 50%가 적용된다. 요건은 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애 최초 주택 구매 시 7000만원 이하), 주택가격 6억원 이하인 무주택 가구다. 해당 규정은 금융위원회의 금융권 감독규정이 개정되는 8월 중순께부터 적용될 예정이다.”
3. 이미 주택담보대출이 있는데, 결혼할 자식에게 서울에 집을 장만해주려고 대출을 알아보고 있다. 이제 추가 대출은 불가능한가?
“주택담보대출 건수를 가구당 1건으로 제한하는 것은 투기지역 내에서 적용되는 규정이다. 투기지역은 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 11개 구와 세종(행정중심복합도시 내) 등 12개 지역이다. 만약 이미 보유한 주택담보대출이 잡힌 주택이 해당 지역이 아니라면 투기지역 내에서 추가 대출을 받을 수 있다. 다만 엘티브이·디티아이를 30%만 적용받을 수 있다.”
4. 서울에 집을 3채 보유했는데, 한 채를 지금 팔려고 한다. 양도소득세를 얼마나 내야 하나?
“양도소득세 중과는 올해 세법이 개정되면 내년 4월부터 40개 청약조정 대상 지역에 적용된다. 6~40%의 기본세율에 20%포인트가 추가돼 세율 26~60%(2주택자는 16~50%)가 되고, 3년 이상 보유한 주택일 경우 최대 30%가 공제되는 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 양도차익이 1억원(3년 이상 보유 경우)이라면 현재는 양도세가 1100만원, 3억원은 5950만원이 부과되고, 내년 4월 이후에는 각각 3870만원, 1억5320만원(2주택자는 각각 2900만원, 1억2340만원)이 부과된다.
5. 1주택자이지만 실거주 기간이 2년이 안 돼 집을 팔려고 한다. 양도소득세를 내야 하나?
“기존에는 9억원 이하의 주택을 2년 이상 보유한 1주택자는 양도소득세 비과세 대상이었다. 하지만 이번에 비과세 대상 요건이 2년 이상 보유하면서 2년 이상 거주한 경우로 바뀌었다. 1주택자라 하더라도 실거주 목적이 아니라 ‘갭투자’로 시세차익을 노리고 집을 구매한 경우가 많았기 때문이다. 이런 경우 양도소득세 부과 대상은 되지만 중과 대상은 아니다. 하지만 새 규정은 8월3일 이후 취득하는 주택부터 적용된다. 이미 구매한 주택에는 적용이 안 된다.”
6. 서울 재개발 단지 조합원인데, 직장 때문에 지방으로 이주할 계획이다. 조합원 지위 양도가 제한되면 조합원 지위를 팔고 이주 지역에서 새주택을 구매하기 어려워지는 것 아닌가?
“투기과열지구로 지정되면 지구 내 모든 재건축 조합원의 지위 양도가 엄격히 제한된다. 여기에 더해 ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령’이 개정될 9월부터는 기존에는 2년 이상 소유하면서 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없거나 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하면 양도가 가능하게 했던 예외규정을 각각 3년으로 늘려 예외 규정이 더 엄격하게 적용된다. 하지만 직장 이전, 질병 등 불가피한 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다. 덧붙여 그동안 조합원 분양권 전매가 허용됐던 재개발 단지도 재건축 단지처럼 전매가 제한된다. ‘도시 및 주거환경 정비법’이 개정되면 그 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다.”
7. 서울 전역이 투기과열지구로 지정됐는데, 내가 사는 곳은 서울이지만 낙후된 동네다. 도시재생 뉴딜사업에 선정될 가능성은 없는 건가?
“국토교통부는 ‘투기과열지구로 지정된 지자체는 도시재생 뉴딜사업 대상지 후보에서 원칙적으로 배제하겠다’고 밝혔다. 최소한 올해는 가능성이 없다. 정부가 지자체장들에게 최대한 부동산 투기를 유발하지 않는 지방행정을 권유하는 목적으로 볼 수 있다. 하지만 투기과열지구는 시·구 단위로 지정되지만, 같은 지자체 안이라도 부동산 가격이 폭등하는 지역과 낙후된 동네가 공존하는 것이 현실이다. 그래서 국토부는 내년 이후에는 투기과열지구 지정이 해제되지 않았더라도 주택시장이 어느 정도 안정됐다고 판단되면 도시재생 뉴딜사업 대상지에 포함될 수 있다는 유보적 입장을 내놓기도 했다.”
허승 이춘재 기자 raison@hani.co.kr 
