내년 상가, 오피스텔 등 임대형 부동산 전망은 ‘맑음’… 주목할 현장은

• 내년 상가, 오피스텔 등 임대형 부동산 전망은 ‘맑음’… 주목할 현장은
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  한국아이닷컴 이슬 기자 dew0514@hankooki.com

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부동산 업계에서는 올해 각광을 받았던 오피스텔, 상가, 소형 오피스 등 임대형 부동산에 대한 투자자의 관심이 병신년(丙申年)인 2016년에도 지속될 것으로 전망했다. 미국 금리 인상, 주택 대출 억제정책 시행, 공급물량 증가 등의 3가지 대형 악재(惡材)가 존재하고 있지만 임대형 부동산 외에는 별다른 대안이 없어 투자흐름이 달라지지는 않을 것으로 예상된다.

먼저 올해 임대형 부동산의 지표가 좋았다. 올해(10월 기준) 상업·업무용 부동산 거래량은 20만여건으로 오피스텔 거래 총액(10월 기준)만 4조원을 넘을 것으로 예상되는 가운데 기준금리가 1%대로 하락하면서 시중 유동성이 고정적인 수익을 낼 수 있는 수익형 부동산으로 몰린 결과로 분석된다. 먼저 최대 악재로 꼽히는 미국 금리 인상으로 국내 금리가 올라도 여전히 임대형 부동산 투자수익률이 은행 금리보다 높은 수준이기 때문에 대세에 영향을 주지는 못하는 것으로 보인다.

대표적 임대형 부동산 중 하나인 오피스텔은 임대수익률이 2007년 이후 지속적으로 하락해 올해 5.7%(10월 기준)를 기록했는데 매매가격은 꾸준히 상승하면서 수익률은 하락하는 추세다. 정부의 '가계부채 종합 관리방안'을 통해 주택담보대출 규제를 강화했지만 임대형 부동산에는 큰 영향이 없을 것이라는 평가다. 

특히 이번 정부의 대책이 아파트에 집중돼 있는 상황이고 주택구입용 대출 때 이자만 내는 거치기간을 1년 이내로 제한하기 때문에 수익형 부동산은 이번 대출 규제에서 생략 될 것이라는 추측이다. 상가나 건물 등의 임대형 부동산은 기존에도 일시 상환식 대출이었고 원천적으로 DTI 대상이 아니기 때문이다. 

이로 인해 투자 방향도 바뀔 전망이다. 소형 아파트를 분양 받아 임대해 투자 차익을 노리려던 수요자들은 수익형 부동산으로 투자 방향을 바꿀 것이라는 관측도 나오고 있는 이유다. 마지막으로 공급의 증가로 공급이 없었거나 적은 서울 도심 역세권 또는 대학가 임대형 상품은 희소성으로 인해 인기가 예상된다.

먼저 오피스텔은 2016년에도 올해만큼 공급 물량이 대기 중이어서 임대수익률은 더 하락할 가능성이 높지만 그럼에도 배후수요가 있는 역세권, 대단지, 브랜드 오피스텔 투자는 월세를 받을 수 있어 손에 꼽히는 부동산 상품이라는 평이다. 

올해 최대 전성기를 맞은 상가 분양시장은 내년에도 훈풍도 이어질 것으로 전망된다. 다만 계속 오르고 있는 분양가는 부담이다. 올해 상가 평균 분양가격은 3.3㎡당 2,544만원으로 2013년 이후 상승세를 이어가고 있다. 새로 상권이 조성되는 신도시, 택지지구 등에서 공급되는 상가는 안정적인 임대수익을 내기까지 어느 정도 시간이 필요하기 때문에 분양가에 거품이 없는지 잘 살펴보고 매입해야 한다. 

2016년 투자자들이 기대하는 임대형 상품의 기대 수익률은 서울 강남은 연 4%대, 서울 전체적으로는 연 5~6%대, 수도권은 연 7%대 등인데 연 1%대 시중은행 예ㆍ적금 금리와 비교하면 여전히 매력적이라는 기대를 받고 있다. 

부동산센터 장경철 이사는 “임대형 부동산이 인기를 끌면서 공급 또한 사상 최대를 보이고 있다”며 “인구가 꾸준히 유입되고, 공급 물량이 적었거나 희소성이 높은 임대형 부동산을 주목해야 하며, 주변 시세 대비 가격 경쟁력은 물론 추가적으로 주차여건, 조망권 등을 골고루 따져봐야 한다”고 말했다. 

전국 분양(예정)중인 알짜 ‘임대형 부동산’ 공급 현황 

-서울권- 

금천 가산디지털산업단지/가산 대명 벨리온(오피스텔)=서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 11월 분양한다. 총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 약 30%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선ㆍ7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다. 

5호선 강동역/강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트 리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행 ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다. 

위례신도시/위례 이타워(상가)=위례신도시 우남역세권 근상 1-4BL에 우남역 이-타워(E-Tower) 프라자 상가가 분양중이다. 지하 3층~지상 11층 연면적 13,447.83㎡규모로 지하 3층~지하 1층은주차장, 지상 1층~지상 11층은 총 86개 점포로 구성되며 3.3㎡당 분양가는 900만~4500만원선이다. 우남역세권은 위례신도시에 처음으로 조성되는 더블역세권 상권으로 최대 상업지구 밀집상권으로 중심이자 우남역 환승지역의 풍부한 유동인구 유입이 예상되는 지역이다. 전용률 54%대로 우수하며 계약금 10%에 40% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 입점은 2017년 상반기 예정이다.

위례신도시/위례 아이플렉스(상가)=위례신도시 중앙역예정지 인근에 위례 아이플렉스 상가가 분양중이다. 지하 2층~지상 7층, 연면적 19,479.81㎡규모로, 지상 1층~7층에 147호실로 공급된다. 도보권내 1만3000세대 약 4만명의 상주인구가 배후 수요다. 위례신도시 중심부에 위치해 보행, 자전거, 트램, 차량을 통한 접근성이 우수하다. 또한 위례중앙역(위례~신사선)과 트램역이 인접해있어 풍부한 유동인구가 예상된다. 3면접도 전면상가로 경쟁력을 갖췄으며 현재 치과,내과, 피부과 등이 선임대로 입점이 확정된 상태다. 

-경기권- 

하남 미사강변도시/우성 미사타워(상가)=우성건영(주)이 분양하는 ‘우성미사타워’ 상가는 미사강변지구 중심상업지 1-2블럭에 위치하며, 지하 4층~지상 14층, 25,770.55m² 규모로 24m, 20m도로를 접하고 있다. 전용률 51.12%며 호수 근린공원을 바로앞에 두고 있어 탁트인 조망이 가능하다. 또한, 반경 500m에 아파트11,897세대(약4만여명) 배후수요를 확보한 호수공원 메인도로 삼거리 코너입지다. 미사 중심상업지내 가장높은 14층의 우성미사타워 상가는 뛰어난 외부 노출성과 하남 미사 중상지구내에서 가장 빠른 입주로 각종 프랜차이즈, 병의원, 학원 등 업종 선점과 높은 프리미엄이 기대된다. 

평택시/평택 대양 아리스타(도시형 생활주택, 오피스텔)=경기도 평택시 서정동 313-14번지 일대에 ‘평택 대양 아리스타’가 도시형 생활주택 236세대, 오피스텔 14실 총 250세대와 근린생활시설 분양중이다. 지하 4층~지상 20층, 연면적 11127.61㎡ 규모로 지상 3층은 오피스텔 전용 약 20~23㎡ 5개타입, 지상 4층~지상 20층은 도시형 생활주택 전용 약 17~20㎡ 총 5개타입으로 구성된다. 총 주차대수는 137대며 1호선 서정역 도보 3분거리 초역세권 입지로 2016년 개통되는 KTX지제역(평택)을 이용시 강남까지 30분대, 삼성전자산업단지(예정)까지 6분거리로 우수한 출퇴근 환경이 가능하다. 

부천시/송내 이데아시티(오피스텔)=경기 부천시 영화의거리 일대 ‘송내 이데아시티’ 오피스텔이 선임대ㆍ후분양으로 분양중이다. 지하 3층~지상 11층, 총 105실이 분양될 예정으로 분양면적 44.60~45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있으며 투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분거리), 근로, 교용, 국민연금, 의료보험공단(2분거리) 등이 모두 200m이내에 있다. 송내역 10년만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생할 것으로 예상된다. 분양가는 9천~1억선으로 실제 투자금 3400만원부터다. 

시흥 배곧신도시/배곧 헤리움 어반크로스(오피스텔)=교육도시로 조성되는 시흥 배곧신도시 내 서울대학교 시흥캠퍼스 예정부지 바로 앞에 위치한 '배곧 헤리움 어반크로스'는 1,906실 대단지로 조성되며, 이번에 공급분은 2차분으로 1차분 880실 원룸, 투룸형(=아파텔)은 마감하고, 2차분 1026실(원룸형+투룸형)이 분양에 나선다. '배곧 헤리움 어반크로스'는 시흥 배곧신도시 상업용지 4-1-1.2블록에 위치한 오피스텔로 지하 6층, 지상 19~20층 4개동, 전용 22~40㎡ 총 1,906실로 이뤄진 배곧신도시 내 최대 규모다. 이 가운데 2차분은 총 1026실로 △A타입(전용 22㎡) △C타입(전용 26㎡) △D타입(전용 40㎡) 구성되며 3.3㎡당 600만원대 최저가로 공급된다. 원룸형은 총분양가가 1억 초반으로 중도금 60% 무이자에 3000만원대면 투자 가능하다.

-인천권- 

중구 중산동/영종도 해이든 레지던스(오피스텔)=인천광역시 중구 중산동 1951-2번지에 바다와 공원 조망권을 확보한 ‘해이든 영종 레지던스’ 오피스텔이 12월 분양을 앞두고 있다. 지하 1층~지상 20층, 연면적 5801.10㎡규모로 생활형 숙박시설과 근린생활시설로 구성된다. 전용면적 기준 20㎡으로 전용률 약 60%, 분양가는 최저 9,000만원대(부가세 별도)에서 1억 1000만원대(부가세 별도)로 공급되는데 타 상품과 평균 5천만원정도(분양가 30%) 저렴하다. 해이든 영종 레지던스 오피스텔 운영사는 국내 굴지의 건물관리회사인 세한텍스로 영종도 상주 근무직원 상당수가 해이든 영종 레지던스에 숙소로 사용 예정이다. 

-지방- 

대전 유성 대덕테크노밸리예미지어반코어(오피스텔)=금성백조는 대전광역시 유성구 관평동 1345번지 일대에 들어서는 ‘대덕테크노밸리 예미지 어반코어’를 특별분양중이다. 대덕테크노밸리 예미지 어반코어는 올 12월 말까지 분양을 받을 경우 판매촉진을 위해 일정비율 할인 혜택을 준다고 밝혔다. 아파텔은 아파트 평면과 똑같으면서 대단지 아파트와 맞먹는 커뮤니티시설까지 갖추었다. 규모는 총 612실로 대규모 프리미엄을 누릴 수 있으며 면적은 전용 48~84㎡로 아파트와 같은 평면으로 설계된다. 특히, 일부세대는 아파트를 닮은 평면으로 구성해 거실 및 주방, 방 3개 화장실 2개로 배치하고 3Bay 혁신설계로 쾌적한 생활과 주거편의성을 대폭 높였다.