[1] 재초환 기준액·안전진단 비중 현실화…말많은 조합도 '확' 바꾼다[8·16대책 톺아보기]①/ [2] '재초환 완화' 용두사미 될수도…野 반대하면 법안 통과 불투명/ [3] [르포]"알맹이가 없다" 재초..

[1] 재초환 기준액·안전진단 비중 현실화…말많은 조합도 '확' 바꾼다[8·16대책 톺아보기]①/ [2] '재초환 완화' 용두사미 될수도…野 반대하면 법안 통과 불투명/ [3] [르포]"알맹이가 없다" 재초환 완화책에 재건축단지 뿔났다

 

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[1] 재초환 기준액·안전진단 비중 현실화…말많은 조합도 '확' 바꾼다[8·16대책 톺아보기]①

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9월 재초환 개편안 발표 후 본격 추진…여소야대 국회가 관건

안전진단 평가, 구조안정성 비중 낮춘다…주거환경·설비노후도는 ↑

(서울=뉴스1) 김진 기자 | 2022-08-20 06:00 송고

7억7700만원의 재건축초과이익환수금(재초환) 예정액을 통보 받은 재건축 단지 '한강맨션'의 홍보물이 붙은 부동산. 2022.7.24/뉴스1 © News1 이성철 기자

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정부가 재건축·재개발 과정에서 거쳐야 하는 각종 규제 문턱을 대폭 낮출 계획이다. 규제는 아니지만 사업 과정에서 걸림돌이 된 고질적인 문제에도 메스를 든다. 국회 입법 과정이 가장 큰 관문으로, 하반기 국회의 주요 쟁점 중 하나가 될 전망이다. 

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◇재초환 면제금액 상향 등 현실화…안전진단 비중도 조정

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정부는 지난 16일 270만가구 주택공급계획이 담긴 '국민 주거안정 실현방안'을 발표하면서 재건축 초과이익 환수제(재초환) 부담금 및 안전진단 규제를 현실화하겠다고 밝혔다. 

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재초환은 재건축 완료 후 예상되는 초과이익의 10~50%를 세금으로 부과하는 제도로 지난 2006년 도입됐다. 하지만 실현되지 않은 이익에 대한 세금이라는 반발 등으로 시행이 유예됐고, 올해부터 첫 부과될 예정이었다.

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문제는 부담금 산정 시 적용되는 면제금액, 부과율 구간 등 여러 기준이 2006년 도입 당시에 머물러 있는 점이다. 그 사이 오른 집값을 반영하면 수도권뿐 아니라 지방에서도 막대한 부담금이 책정된다. 서울 재건축 사업 중 부담금이 가장 높은 용산구 이촌동 한강맨션은 가구당 7억7000만원에 달한다. 수원 영통2구역, 대전 용문동 재건축은 1인당 부담금이 3억원에 가깝다. 

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이에 정부는 오는 9월 발표된 재초환 개편안에서 면제금액 및 부과율 구간을 상향할 것으로 보인다. 지난 6월 배현진 국민의힘 의원이 대표발의한 재건축이익환수법 개정안에도 이 같은 내용이 담겼다. 부담금을 면제받을 수 있는 1인당 평균이익 하한액을 현행 3000만원 이하에서 '1억원 이하'로 상향하고, 부과율 구간도 '1억원 초과~2억2000만원 초과' 사이로 조정하는 등이다. 

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이밖에도 정부는 장기 보유 중인 1세대 1주택자에 대해서는 보유기간에 따라 부담금을 감면하고, 공공임대주택 등 공공분양 기부채납분은 부담금 산정 시 제외하는 인센티브를 추진할 계획이다. 

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재건축의 첫 관문인 안전진단 평가도 항목 비중 조정에 들어간다. 현재 안전진단 평가의 항목별 비중은 △주거환경(15%) △건축마감 및 설비노후도(25%) △구조안전성(50%) △비용분석(10%)이다.

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정부는 이 중 50%에 달하는 구조안정성 비중을 30~40% 수준으로 낮추고, 그만큼 주거환경·설비노후도 배정을 상향하는 방향을 검토하고 있다. 구조안정성 비중은 지난 2018년 20%에서 50%로 높아졌는데, 이로 인해 통과율이 크게 낮아져 문제가 됐다.

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지자체의 권한을 확대하는 방안도 추진된다. 정부와 협의를 거친 지자체가 항목별 배점을 ±5~10%포인트(p) 선에서 조정할 수 있도록 하고, 지자체 요청 시에만 공공기관 적정성 검토를 시행하는 방안이다. 

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정부는 연내 구체적인 안전진단 개편안을 마련하고, 시장상황을 감안해 적용범위나 시행시기를 결정할 계획이다. 

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이러한 조치는 공급 부족에 따른 집값 폭등 사태 등을 막기 위한 것으로, 원희룡 국토교통부 장관은 18일 자신의 유튜브 채널에서 "특히 저층 저밀도 지구는 적극적으로 (정비구역) 지정을 하려고 한다"고 예고했다.

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문제는 더불어민주당이 169개(56%) 의석을 차지한 여소야대 국회 상황이다. 특히 민주당은 재초환 완화를 반대하고 있어, 재건축이익환수법 개정안 세부내용을 놓고 힘겨루기가 예상된다. 반면 안전진단 규제 완화는 지난 대선 민주당에서도 공약으로 내세운 만큼 실현될 가능성이 높다. 당시 민주당 지도부는 준공 30년이 지난 아파트에 대해 안전진단을 면제하는 방안까지 내놨다. 

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◇잡음 잦은 조합 대신 신탁사로 유도…"규모 클수록 유리"

서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장. 뉴스1 © News1 장수영 기자

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정부는 규제와 별개로 정비사업 지연 요인이 됐던 '조합'도 손을 볼 계획이다. 

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정비사업은 토지·건물 소유주나 세대주들이 조합을 구성해 시행사를 맡는데 내부 갈등과 집행부의 일탈, 시공사와 분쟁 등으로 공사가 지연되거나 중단되는 사태가 끊이지 않았기 때문이다. 국토부는 최근 서울 지역의 둔촌주공, 보문5구역, 대조1구역 조합 3곳에서 부적격 사례를 다수 발견해 수사의뢰 등 조치를 취하기도 했다. 

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이를 해결하기 위해 정부는 도시정비법 개정을 통해 전문성이 있는 신탁사 등을 통한 비조합 정비사업을 유도할 계획이다. 전체 정비사업 중 신탁사가 시행사를 맡은 비중은 4%에 불과한데, 관련 제도가 미비했다고 봤다. 

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우선 신탁사의 사업시행자 지정 요건을 완화할 방침이다. 현재는 전체 토지 3분의 1 이상을 신탁해야 하는데, 이를 국·공유지를 제외한 토지의 3분의 1 이상으로 낮추는 안이다. 또 토지소유자 다수가 희망할 경우 신탁사 사업장의 정비계획·사업계획을 통합해 기간을 '3년 이상' 단축시킬 수 있도록 인센티브를 줄 계획이다. 주민과 신탁사 간 분쟁 방지를 위한 표준계약서도 도입한다. 

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조합에 대해서는 운영과정의 투명성을 강화하기 위해 공사비 증액 시 총회 의결에 앞서 공사비 검증을 완료하도록 의무화할 계획이다. 

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이와 관련해 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "수수료 등 신탁사에 내야 할 비용을 감안했을 때 규모가 큰 정비사업일수록 신탁사를 통하는 게 유리할 수 있다"며 "효율성 측면에서 장점이 있을 것"이라고 말했다. 

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송승현 도시와경제 대표도 "전문성을 지닌 신탁사가 시행사를 맡아 업무를 대행하면 지자체나 시공사 등과 소통이 원활해지는 장점이 있다"고 봤다. 다만 "소유주들로선 조합 기득권을 넘겨야 하는 데다 적지않은 비용이 발생한다"며 "3년 이상의 기간이 단축된다해도 실제 신탁사 사업에 대한 수요가 크게 늘어날지는 미지수"라고 설명했다.

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soho0902@news1.kr

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[2] '재초환 완화' 용두사미 될수도…野 반대하면 법안 통과 불투명

`8·16 공급대책` 시장반응 ​ 정비계획 2년 연기된 1기신도시 분당·일산 주민들 `부글부글`

김동은 기자

입력 : 2022.08.17 17:18:20 수정 : 2022.08.17 19:45:14

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정부가 발표한 '8·16 주택공급대책'에 대해 재건축 예정 단지, 1기 신도시 등에서 비판 목소리가 나오고 있다. 기대했던 것보다 규제 완화 수준이 미흡하거나 구체적인 내용이 부족하다는 이유에서다. 특히 재건축 규제 완화의 핵심 중 하나인 재건축초과이익환수제(재초환) 부담 완화는 법률 개정과 연계돼 있고 야당이 다수당을 이루고 있어 국회 통과를 장담할 수 없다는 전망도 나온다.

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17일 서울 서초구의 한 재건축 추진 아파트에 거주하는 김 모씨(47)는 "선거 전에는 책임지고 재초환 문제를 해결해줄 듯하더니 이제는 이런 제도가 있다는 사실을 아예 잊은 것 같다"며 분통을 터뜨렸다. 실제로 재초환은 분양가상한제와 함께 재건축시장의 가장 큰 걸림돌 가운데 하나다. 서울 용산구 이촌동 한강맨션이 재초환에 따라 부담해야 하는 금액은 가구당 7억7000만원으로 예상된다. 서울뿐만 아니라 경기도 수원시 영통2구역과 대전시 용문동 재건축의 경우도 가구당 부담금이 3억원에 가까운 것으로 계산됐다. 게다가 조합원 수중에 들어오지 않은 미실현 이익을 현금으로 납부해야 한다는 데서 오는 거부감도 크다.

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정부가 오는 9월에 발표하겠다는 개선안이 그대로 실현될지도 미지수다. 국회에서 다수 의석을 차지한 더불어민주당이 반대하면 개선안을 추진할 방법이 없기 때문이다. 서울 노원구 상계동에 사는 박 모씨(45)는 "대통령과 정부가 의지를 갖고 야당을 설득해도 될까 말까인 상황에서 의지마저 보이지 않는다"고 답답해했다.

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한편 분당, 일산, 평촌 등 1기 신도시 주민들도 이번 대책이 발표된 이후 부글부글 끓고 있는 것으로 파악됐다. 1기 신도시 재정비 일정은 아예 2024년으로 밀렸기 때문이다. 재정비가 이뤄질 경우 예상되는 대규모 이주에 따른 혼란 등을 최소화하고 제대로 된 정비계획을 수립하기 위해선 충분한 논의가 필요하다는 것이 정부 입장이다. 1기 신도시가 입주한 지 가장 오래된 것은 맞지만 이 지역에만 용적률 특혜 등을 제공할 경우 다른 지역과의 형평성 논란이 제기될 수 있다는 우려도 작용한 것으로 보인다. 일산에 거주하는 여 모씨(66)는 "재정비 계획 발표가 2024년으로 연기된 것은 현 정부 임기에는 제대로 할 의지가 없다는 것"이라고 말했다.

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[김동은 기자]

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[3] [르포]"알맹이가 없다" 재초환 완화책에 재건축단지 뿔났다

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뉴스1 원문 기사전송 2022-08-17 06:01 최종수정 2022-08-17 17:24

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​ 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남구 아파트 단지. (자료사진) 2022.3.10/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자 ​ ​ ​ (서울=뉴스1) 박승희 기자 = "주민들 실망이 크죠. 재초환으로 골머리를 앓고 있다가, 대책이 나온대서 기대를 했거든요. 그런데 뚜껑을 열었더니 알맹이가 없었어요. '하겠다'면서 방향만 내놓고 '어떻게'가 쏙 빠졌죠. 유예, 폐지도 아니고 완화잖아요. 완화는 방향성이 아니라 방법이 중요해요."(강남구 소재 A 부동산 중개업소 관계자) ​ 16일 <뉴스1>이 찾은 서울 강남구·서초구 일대 다수 재건축 조합에서는 윤석열 정부의 첫 주택공급대책에 담긴 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 방안을 두고 볼멘소리가 터져나왔다. ​ 전날 국토교통부는 민간 부문 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 지적돼왔던 재초환 개선 의지를 피력했다. 다만 구체적인 방안 제시는 유예하기로 했다. 법률 개정이 필요한 사항이라 국토부가 미리 결론을 제시할 수 없다는 설명이었다. ​ 재초환 완화책에 촉각을 곤두세웠던 재건축 단지들은 실망스럽단 반응이다. 강남구 압구정동의 한 재건축 조합장은 "국토부 발표는 선언적인 의미만 있을 뿐, 구체적인 실행 계획이 없다. 후속 방안을 기다리는 중"며 "사실상 도심 재건축 사업장 대부분이 재초한 영향권이라 공급 목표 실현을 위해선 하루빨리 현실적인 방안이 마련돼야 한다"고 촉구했다. ​ 재초환은 재건축 사업으로 정상 주택가격 상승분을 초과하는 이익이 발생하는 경우 개발 이익의 최대 50%를 세금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입됐지만 부동산 침체기와 미실현 이득에 대한 법적 논쟁을 거치며 시행이 유예돼왔다. 2018년 제도가 부활하며 조만간 첫 부과 사례가 나온다. ​ 문제는 최근 몇 년간 집값이 급등하며 부담금 액수가 대폭 늘었단 것이다. 서울 강남권은 물론이고 비강남권도 억대 예정액을 통보받았다. ​ 서울 용산구 이촌동 한강맨션 부담금 예정액은 가구당 7억7000만원이다. 성동구 장미아파트는 부담금이 5억원가량 된다. 수원 영통2구역, 대전 용문동 재건축도 인당 부담금이 3억원에 가깝다. 이에 재초환 감면 폭에 따라 사업 성패가 좌우된단 이야기도 나온다. ​ ​ 서울의 한 재건축 공사 현장(자료사진) 2022.6.3/뉴스1 ⓒ News1 임세영 기자 ​ ​ ​ 구체적인 대안이 부재한 정부 발표에, 재초환 실부과를 목전에 둔 단지들은 울분을 토했다. ​ 입주까지 마친 서초구 반포현대 조합원들은 당황스럽다는 반응이다. 이 단지가 2018년 통보받은 부담금 예정액은 가구당 1억3500만원 정도다. 하지만 집값이 급등하면서 확정 부담금 액수가 3억원까지 오를 수 있단 가능성까지 제기된다. 단지는 구청에 확정금액 통보 유예를 요청해둔 상태다. ​ 서초구 반포현대 재건축 조합 관계자는 "지난 7년간 주변 주택 가격 상승률은 140% 수준이었다. 하지만 정상 주택가격 상승분이 32%로 과소 책정되면서 부담금이 크게 늘었다"며 "이 부분만 수정돼도 억대 수준인 재초환 부담금이 몇천만원대로 내려간다"고 말했다. ​ 재초환 부담금 산정 기준인 정상 주택가격 상승분을 정할 때 사업 단지와 무관한 주택을 포함한 평균 상승률이 적용되면서 분담금이 과도하게 늘었단 지적이다. 이 관계자는 "법 개정 없이 정부가 매뉴얼(지침)만 바꾸면 되는데, 이마저도 대책에 담기지 않아 답답하다"고 토로했다. ​ 다른 단지들도 마찬가지다. 서초구의 한 부동산 중개업소 관계자는 "조합원 전원이 수억원씩 턱턱 낼 수 있는 건 아니라 '차라리 재건축을 그만두자'며 다투는 일도 있다"며 "재건축 사업 단지들, 특히 강남 사업장선 윤석열 정부에 가장 기대했던 부분이 재초환 대책이라고 해도 과언이 아니다. 그만큼 실망도 크다"고 했다. ​ 재건축 사업장들은 구체적인 재초환 완화 방안을 마련하기 위해 팔을 걷어붙였다. ​ 전국 73개 조합이 뭉친 전국재건축정비사업 조합연대는 이번 주 박성중 국민의힘 의원과 면담한다. 이들은 △재초환 부담금 부과 개시 시점 사업시행인가일로 연기 △정상주택가격 상승분 책정 현실화 △부과 기준 고지 △장기보유자 감면 등 실수요자 보호를 위한 구제책 마련 등 구체적인 재초환 완화 방안을 제시할 계획이다. ​ 강남구 소재 한 재건축 조합 관계자는 "인허가 과정에서 기부채납을 하면서 국가에 이익을 반환했는데, 왜 재초환 부담금을 또 내야 하는지 여전히 이해되지 않는다"며 "그럼에도 꼭 부과해야 한다면, 시급히 합리적인 기준을 마련해서 제도로 인해 피해받는 주민이 생기지 않도록 해야 한다"고 강조했다. ​ seunghee@news1.kr ​ Copyright ⓒ 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.