[윤석열호 부동산 '핫플'③] ‘수도권’ 공급 해법은 어디?

[윤석열호 부동산 '핫플'③] ‘수도권’ 공급 해법은 어디?

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5년간 수도권 최대 150만가구 공급 계획 서울 외곽지·역세권 유휴부지 등 눈여겨 볼만 ​ 기자명 금교영 기자 입력 2022.03.19 15:00

[이코노믹리뷰=금교영 기자] 윤석열 대통령 당선인은 부동산 시장 안정과 국민 주거수준 향상을 위해 임기 5년 간 250만 가구 이상의 주택을 공급하겠다는 공약을 내세웠다. 수요에 부응하는 주택량을 공급하는 등 공급확대와 각종 부동산 규제 완화를 통해 국민들의 ‘내 집 마련’의 기회를 확대하겠다는 의미다.

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수도권 130만 가구 이상 공급…유형별 물량은?

윤 당선인이 공급 확대를 들고 나선 것은 현재의 부동산 시장 불안정이 각종 규제에 따른 공급 부족에서 촉발됐다는 점에서다. 과도한 재건축·재개발 규제로 도심 지역에서는 수요 대비 적은 주택 공급으로 인해 가격이 폭등했다. 이런 가운데 무주택자는 대출 규제로 인해 자금 조달까지 어려워지면서 내 집 마련의 길은 더욱 멀어졌다.

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이미 집을 가진 유주택자의 경우도 불만은 쌓였다. 종합부동산세 등 세금폭탄을 맞았고 다주택자는 투기꾼으로 몰리거나 적폐세력 취급을 받기도 했다. 정부는 종부세 강화로 다주택자의 매물 내놓기를 유도했지만 높은 양도세로 인해 처분 대신 증여나 버티기에 들어갔다. 또 세금 부담을 전월세 가격을 올려 충당하는 방법을 택하는 집주인들로 인해 세입자의 부담도 가중됐다.

3기 신도시 창릉지구 일대 전경 사진=이코노믹리뷰 권일구 기자

윤 당선인은 무엇보다 수요에 부응하는 주택 공급에 주력하면서 시장을 안정시키고 국민의 주거수준을 향상시키겠다고 밝혔다. 필요한 경우 추가적인 공공택지 개발도 고려하며 전체 250만가구 중 수요가 많은 수도권 지역에 130만가구 이상, 최대 150만가구를 공급하겠다는 계획이다.

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택지 공급방식별 주택 공급 물량은 ▲재건축·재개발 30만5,000가구 ▲도심·역세권 복합개발 13만 가구 ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 14만가구 ▲소규모 정비사업 6만5,000가구 ▲공공택지 74만가구 ▲기타(서울 상생주택, 매입약정 민간개발 등) 12만가구 등이다.

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가장 많은 물량은 공공택지에서 나올 전망이다. 현재 개발중인 공공택지는 물론 GTX A부터 D 노선상의 역세권 콤팩트시티를 건설할 예정이다. 또 차랑기지와 지상 전철부지, 미활용 국공유지를 복합·입체화 개발하는 국공유지·차량기지 복합개발 물량도 상당수 계획돼있다. 도심·역세권 복합개발의 경우 도심 복합개발 혁신지구 제도를 도입해 도심지역·역세권·준공업지역 등을 복합개발 하는 방식이다.

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공급 확대 수혜지 어디? 역세권·유휴부지 주목

전문가들은 윤 당선인의 수도권 공급 확대 공약에 따른 수혜지로 서울 외곽지역과 역세권 유휴부지 등을 눈여겨 볼 것을 조언했다. 다만 특정 지역은 한정짓기에는 다소 난해하다고 입을 모았다.

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조은상 리얼투데이 본부장은 “메인은 재개발·재건축·리모델링 등 도시정비사업이 될 것”이라면서도 “전철 지하화 등이 추진되는 지역, 차량기지나 역세권 지역 등도 수혜대상”이라고 설명했다. 그는 “차량기지의 경우 여러곳 중에 창동이 먼저 얘기 나오는 것이 GTX 등의 영향”이라며 “정비사업과 마찬가지로 입지에 따라 개발 순서가 정해지지 않을까 싶다”고 부연했다.

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윤 당선인은 경인선 지하화로 교통 편익을 증진하는 한편 직주근접형 주거공간을 마련하겠다고 밝혔다. 여기에 서울시의 ‘2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)’에 따라 일부 지상철도 구간의 지하화와 지상 공원화 계획이 나오면서 구로·영등포 등 서울 서남부권이 수혜지가 될 것이라는 전망도 있다.

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현재 서울 내에 위치한 지상철도 선로부지는 101.2㎞, 차량기지는 4.6㎢ 규모로 지상철도 대부분은 서울 중심지를 관통한다. 경인선을 비롯해 경부선, 경의선, 경원선, 중앙선, 경춘선 등은 국철로 지하화 추진 시 중앙정부와의 조율이 필요하지만 복합개발 추진 기대감이 높다.

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권일 부동산인포 리서치 팀장은 “어느 한 지역을 한정짓기는 어렵지만 기본적으로 역세권 주변, 우리가 흔히 말하는 걸어서 역세권 아파트라고 하면 좋은 인상을 받는다”며 “역세권 주변은 철도청 등 기관 소유의 땅들이 제법 있어서 개인 소유 땅에 비해 공공의 이익으로 접근하면 어느정도 설득이 될 수 있다”고 말했다.

이어 “역세권이지만 철도 소음이나 어떤 여러 가지 문제들로 인해 개발이 제한되거나 못하는 곳들은 용적률 상향 등을 통해 개발을 추진할 수 있다”며 “우리가 흔히 떠올리고 하마평에 많이 올랐던 광운대나 창동 역세권 지역들의 공통점을 보면 개발이 안되고 방치됐던 땅들로 이런 곳들이 대부분 포함될 것으로 보이지만 실제 사업 진행 여부는 두고봐야할 것”이라고 덧붙였다.

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양지영 양지영R&C연구소 소장은 “역세권 개발이 되기 위해서는 주변 노후주택들이 많이 밀집돼있는 서울에서도 외곽지역이 될 것”이라며 “콕집어 말하기는 애매하지만 신혼부부나 젊은층이 많이 거주하는 지역, 관악구나 강북쪽 대학가들이 많이 위치한 그 주변 일대의 개발이 활발해지지 않을까 예상한다”고 말했다. 이미 서울 중심부 도심의 경우 개발이 진행중이거나 재건축·재개발 등의 도시정비사업 위주이기 때문이라는 이유에서다. 문상동 구도 D&C 대표도 “서울서 역세권은 2호선 라인을 위주로 보면 된다”고 짤막하게 전했다.

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최다 물량이 예정된 공공택지의 경우 이미 추진중인 3기 신도시 위주이거나 아예 방향을 틀어 새로운 도심개발이 이뤄질지 관건이다.

3기 신도시 창릉지구 일대 전경 사진=이코노믹리뷰 권일구 기자

조은상 본부장은 “3기 신도시는 이미 공급이 되고 있기 때문에 그 위주가 될 것으로 예상된다”면서도 “정권이 바뀌면 일반적으로 기존 것은 축소하고 새로운 것을 추진하는 경향이 있다보니 4기 신도시가 될지 아니면 다른 이름의 택지개발이 될지는 지켜봐야 한다”고 예상했다. 다만 “그동안 추이로 봤을 때 보수정권 집권 시에는 도심개발 위주로 진보정권의 경우 신도시 위주 정책이 펼쳐졌던 만큼 3기 신도시를 아주 적극적으로 추진할지에 대한 의문은 있다”고 밝혔다.

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공공의 성격이 강한 철도 유휴부지 복합개발의 경우 민간과의 결합을 통한 윈윈이 필요하다는 조언도 나왔다. 권일 팀장은 “유휴부지 개발의 경우 공공만 가지고는 자금 충당이 안되기 때문에 민간 건설사와 자금을 유치해 수익 쉐어 등의 혜택을 준다”며 “공공은 공공대로 건물이든 상업시설이든 무언가를 만들 수 있으니 공급 측면에서, 민간 사업자의 경우 수익을 낼 수 있다면 서로 윈윈할 수 있지만 그 과정은 지켜봐야 한다”고 진단했다.

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