[창간 76주년 대선후보 공약 비교] 부동산 외 (복지,환경,노동,여성,일자리,문화예술,지역균형발전 등 간추림)
현 정부 정책과 차별성 강조… “주거불안 해소” 한목소리
李 분양가상한제 ‘반값아파트’ 공급
尹 민간 주도 250만호 주택 공급
기사입력 : 2022-03-03 21:34:54
문재인 대통령은 퇴임을 3개월 앞두고 가진 최근 인터뷰에서 ‘부동산이 가장 무거운 짐’이었다고 했다. 그 무게는 국민들에게 더 가혹했던 만큼 대선후보들은 현 정부와의 차별성을 강조하며 주거 불안을 해소하는 데 심혈을 기울이겠다고 공언하고 있다. △대규모 주택공급을 통한 가격 안정 △생애 최초구매 완화·청년·서민 주택구입 혜택으로 주거 안정 도모 등을 기본 공약으로 삼으며 큰 틀에서는 유사한 부동산 정책들을 내놓고 있다.
자료사진,.픽사베이/
◇대규모 주택공급·서민 주거 안정 대책 마련= ‘대규모 공급을 서둘렀어야 했다’는 문 대통령의 후회 섞인 발언에 답하듯 대선후보들은 대규모 공급을 통한 시장 안정을 우선시한다. 그러나 대규모 공급은 주로 서울과 수도권을 중심으로, 지역에 대한 공약은 부실한 편이다.
더불어민주당 이재명 후보는 임기 내 공공 주도의 전국 311만호 주택을 공급을 약속했다. 이 중 140만호를 저렴한 임대료로 장기거주 가능하고, 일부 모델은 임차인이 시세차익을 가질 수 있기도 한 기본주택(임대형·분양형)으로 공급하고, 분양 원가 공개, 민간에의 분양가상한제 적용을 통한 ‘반값 아파트’ 공급으로 내 집 마련에 힘을 보탠다는 방침이다.
국민의 힘 윤석열 후보는 임기 내 재건축·재개발 등 민간주도의 250만호 공급계획을 발표했다. 2030 청년에 낮은 가격에 분양해 차익을 주는 ‘청년 원가 주택’ 30만호, 역세권 민간 재건축단지의 용적률을 높여 무주택 가구를 위한 공공 분양 주택 ‘역세권 첫 집’ 20만호 등으로 주거 안정을 도모할 계획이다.
정의당 심상정 후보는 공공 임대 100만호·공공자가 100만호 등 200만호의 공공주택을 공급해 공공주택 비중을 현 5%에서 20%까지 끌어올리는 것을 골자로 한다. 공공택지에는 100% 공공주택을 세우고, 분양 원가를 공개함으로써 토지·건축비 거품을 제거할 수 있으며, 또한 투기를 근절함으로써 주거공정, 주거 안정을 이루겠다는 목표를 갖고 있다.
동의대학교 강정규 부동산대학원장은 “과거 노태우 정부의 1기 신도시 건설을 통한 200만호 주택공급 이후 급속히 가격안정을 이루었던 경험을 볼 때 250만호에서 311만 가구의 주택공급물량 공약은 주택가격안정에 최대의 효자 노릇을 할 것이다”라면서도“다만 대선후보들이 투기 재현 우려와 토지수용지역주민들의 반대의견을 고려해 내놓지 않고 있는 구체적 부지 확보·예산 마련 방안 등을 제시해야 할 것이다”고 밝혔다.
◇취득·양도세 등 세제 개편= 단기적으로 취득세와 양도세 같은 거래세를 낮추자는 공약이 지배적이다. 이재명 후보는 일시적·상속적 2주택자 등의 사례를 구제하고, 1주택 장기보유 저소득층과 노인가구 종부세 납부 연기, 최초 주택 구매자의 경우 취득세를 50% 감면해주는 기준을 조정하고, 취득세 최고세율 부과기준을 상향하는 공약을 제시했다.
윤석열 후보는 종부세와 재산세 통합으로 사실상의 세금을 인하해주는 공약과 더불어 취득세 부담 완화, 다주택자 양도세 중과 2년간 배제, 보유세 완화 등을 내놓았다.
심상정 후보는 부동산 불평등 해소·투기 근절을 중점으로 두기에 종부세 토지분의 세율을 인상하고, 양도소득세 1주택자에 대한 비과세를 폐지함으로써 부동산 세제를 강화하는 공약을 강조하고 있다.
강 대학원장은 “초반에는 현 정부 정책 고수 vs 개편 구도가 될 것으로 예상했지만 보유세와 거래세를 함께 강화한 현 정부의 정책이 가격폭등을 불러왔다고 판단함에 따라 후보들이 비슷한 공약을 갖게 된 것 같다”면서도 “두 후보의 세금 정책은 그동안 많은 전문가들이 주장한 거래세(취득세 및 양도세)는 낮추고, 보유세는 현상 유지 또는 강화해야 한다는 큰 원칙에서 분석해보면 선거 후 누가 당선되든 다시 재검토해야 할 것으로 보인다”고 말했다.
이슬기 기자 good@knnews.co.kr
“부동산정책 목표는 시장 관리… 통제 수단 돼선 곤란”
[전문가 제언] 석희열 경남대 부동산법무학과 교수
‘부동산은 자신 있다’라고 말하던 문재인 대통령은 취임 4년 만인 지난해 5월 ‘정말 부동산 부분만큼은 정부가 할 말이 없다’고 고개를 숙였다. 10개월이 지난 지금, 일부 지역은 주택가격 상승 폭이 둔화하거나 하락세로 전환된 곳도 있지만, 이는 부동산정책의 성과라기보다 대선 이후 규제 완화 기대감으로 시장 참여자들이 관망세로 돌아선 결과라고 봐야 한다. 그렇다면 그간 주택가격이 폭등하고 거래가 끊긴 몇 가지 이유를 살펴보자.
먼저 취득세와 양도세의 징벌적 과세는 여러 가지 부작용을 낳았다. 지방에서도 전용면적 84㎡ 10억원 시대에 9억원 초과 취득세율 3% 부과는 거래를 막았고, 다주택자의 양도소득세율 인상(40%→45%) 및 20~30% 가산세는 처분조차 막았다. 취득과 처분을 가로막으며 거래는 끊기고 지난 5년간 증여는 두 배 이상(2017년(5.1%)→2021년(13.5%) 늘어났다. 뿐만 아니다. 재건축 안전진단에서 구조 안전 평가 비중을 대폭 강화(20%→50%)하고, 조건부 재건축의 적정성 검토를 의무화했으며 재건축 초과 이익환수제의 부활로 주택공급이 감소해 신축주택 가격은 급등했다.
부동산에 성난 민심을 지켜본 유력 대선주자들은 부동산 규제 완화 공약을 쏟아내고 있다. 취득세의 부과기준 상향 또는 단일화, 다주택자의 양도세 한시적 또는 2년간 완화, 통합심의로 사업기간 단축, 안전진단의 합리적 개선 또는 정밀 안전진단 면제, 재건축 초과이익 부담금 완화 등 부동산규제 완화 공약이 ‘닮은꼴’이다. 그런데 실현 가능성이 희박하거나 반시장적인 공약도 있다. 생애최초 주택 구매자의 LTV 최대 80~90% 적용은 주택가격이 하락하면 상환능력이 문제가 돼 실현 가능성이 낮고, 분양가상한제 민간 적용 및 분양 원가 공개는 민간 주택공급을 제한할 수 있으며, 종합부동산세와 재산세의 통합은 과세대상이 다르고 국세와 지방세란 점에서 귀속 주체가 달라 현실성이 떨어진다. 대선 후보들의 공약에 기대와 우려가 존재하는 이유다.
국민들의 바람은 주택거래 정상화와 가격안정이다. 주택거래는 징벌적 과세를 정상화함으로써 상당 부분 회복될 수 있고, 주택가격은 규제를 완화해 수요가 있는 곳에 주택을 충분히 공급하면 된다. 다만 공공과 민간의 각자 역할이 중요하다. 공공은 청년, 신혼부부, 무주택자 등 취약계층에게 주택을 공급하는 주거 이동 사다리를 담당하고, 민간에게는 양질의 주택을 충분히 공급할 수 있도록 여건을 조성해주면 된다. 부동산정책은 시장의 관리 수단이지 통제 수단이 돼서는 곤란하다. 정부가 시장을 이길 수는 없기 때문이다.
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