[부동산 줍줍]'억!' 재건축 분담금에 떠는 조합원들

[부동산 줍줍]'억!' 재건축 분담금에 떠는 조합원들

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이하은 기자 lee@bizwatch.co.kr

2022.02.20(일) 06:30

이번 주 놓친 부동산 이슈, '부동산 줍줍'에서 주워가세요!

1. 그래서 둔촌주공 분양가는 얼마? 2. 재초환 청구서까지 한 달…나 떨고 있니 3. '부동산 대선'엔 새 정책만 가득… 예측가능성 좀 주세요

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그래서 둔촌주공 분양가는 얼마?

'단군 이래 최대 재건축' 사업이라는 서울 강동구의 '둔촌주공아파트'. 일반분양을 기다리는 분들이 많으실 텐데요. 분양 일정을 확정하기가 또다시 어려워졌습니다. 이번에도 분양가가 문제입니다.

최근 한국부동산원이 둔촌주공의 택지비 감정평가를 검토한 결과, 모든 항목에서 '재검토'가 필요하다며 돌려보낸 건데요. 강동구청은 보완이 마무리되는 대로 다음 달 초께 다시 서류를 접수할 계획이라고 해요.

앞서 강동구청은 조합에 택지비 감정평가액을 1㎡ 당 2020만원으로 통보했어요. 분양가상한제를 적용할 경우 분양가는 이 택지비에 건축비, 가산비를 더해 정해져요. 올해 기본형 건축비는 3.3㎡당 687만9000원이고요.

정비업계에서는 1㎡ 당 2020만원의 택지비를 적용하면 일반분양가는 3.3㎡ 당 3700만원에 이를 것으로 내다봤어요. 국민 평형인 전용 84㎡ 분양가가 9억원을 초과한다는 계산이 나오는데요, 한국부동산원은 이런 책정 과정이 적절하지 않다고 판단했어요.

검토보고서를 보면 둔촌주공의 택지비 감정평가액이 하락할 수 있다는 예측이 나와요. △주변 단지와의 균형 △편익성 △개발이익 등 감정평가에 긍정적으로 작용하는 요소들에 대한 재검토를 요구했거든요.

감정평가 당시 둔촌주공은 '신반포15차아파트'(래미안 원펜타스)와 이용가치가 비슷하다고 봤는데, 한국부동산원은 "해당 사례는 본건과 지역 요인 등 가격형성요인이 상이하다"며 "길동신동아 1,2차 아파트 재건축정비사업 등 인근 토지와의 균형성 검토 및 비교의 필요성이 인정된다고 판단된다"고 반박했어요.

'길동신동아 1,2차'의 경우에는 택지비가 1㎡ 당 1315만원 이에요. 둔촌주공보다 훨씬 낮은 금액의 택지비를 인정받았던 주변 단지들과 키를 맞춰야 할 가능성이 생긴 거죠.

이밖에도 둔촌주공은 교통시설 접근성이나 편익시설과의 거리 등에서도 인근 단지보다 우세하다고 판단했는데, 한국부동산원은 "비교표준지와 대체로 유사한 것으로 판단된다"며 재검토를 요구했어요. 장래 동향에 대해서는 "구체화 되지 않은 개발이익을 반영함으로 배제해야 한다"고 지적했고요.

둔촌주공 주민들 사이에서는 이런 결과를 두고 반발이 나오고 있다고 해요. 후분양을 하자는 목소리도 꾸준하고요. 조합 측에서 약속한 '평당 4000만원'의 분양가가 이미 깨진 것도 모자라 지금의 택지비마저 깎일 판이니까요. 일반분양.. 대체 언제 가능할까요?▷관련기사: 방배6 등 정비사업 숨통…둔촌주공은 또 미뤄져(2월18일)

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재초환 청구서까지 한 달…'나 떨고 있니'

재건축초과이익환수제(재초환) 부활 후 첫 재건축 부담금 청구서, 빠르면 다음 달에 통보될 것으로 보입니다. 앞서 예정액이 알려지기는 했지만, 최근에 집값이 많이 오른 탓에 최종 부담금은 '억'소리 나게 늘 것 같아요.

첫 대상은 서울 서초구 '반포현대아파트'(반포 센트레빌 아스테리움)가 될 예정입니다. 서초구는 이달 안에 반포현대 재건축 부담금 산정을 위한 부동산심의위원회를 개최하는데요. 3월 말~4월 초에 재건축 부담금을 조합에 통보할 계획입니다.

재초환은 재건축으로 얻은 이익이 3000만원을 넘으면 이익의 일부를 세금으로 걷는 제도인데요. 초과 이익은 추진위원회 승인부터 준공까지 오른 집값에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 금액이고, 세금은 10%에서 최대 50%까지 부과돼요.

2015년 재건축 추진위를 설립한 반포 현대는 작년 7월 입주했어요. 원래 재건축 부담금은 준공 후 5개월 내 부과해야 하지만, 마땅한 비교군이 없다는 이유로 지금까지 지체됐어요.

사업시행인가를 받은 2018년에는 가구당 부담금이 1억4000만원으로 예정됐는데, 실제로는 3억원에 육박할 것이라는 예측이 나와요. 예상보다 초과 이익이 커졌거든요. 당시 서울시는 준공 시점 공시가격이 14억2000만원이 될 것으로 추정했는데, 현재 업계는 이 아파트의 공시가격이 20억원에 이를 것으로 봐요.

최종 부담금 통지를 받으면 부과일로부터 6개월 안에 현금으로 납부해야 해요. 실제 부담금이 예정액보다 많이 커지면 미처 대비하지 못한 주민들이 큰 어려움을 겪겠죠.

반포현대를 비롯해 성동구 장미아파트, 서초구 반포3주구 등 재건축이 한창인 단지들에서는 불만이 터져 나오고 있어요. 재건축으로 인해 실제로 손에 쥔 이익은 없는데 세금만 내는 것은 부당하다는 거예요.

갑자기 찾아온 '뜻밖의 부담금'.. 이런 깜짝 선물(?)은 없어도 되는데요. 물론 이런 선물(아니 폭탄이라도) 아무나 받는건 아니에요...더 깜짝 와도 좋으니 받아볼 수라도 있으면 좋겠어요.

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'부동산 대선' 새 정책만 가득… 예측가능성은?

이번 대통령 선거, '부동산 대선'이라고 불릴만하죠? 지난 15일 선거운동을 시작하자마자 후보들이 현 정부의 부동산정책을 신랄하게 비판하고 있습니다. 집값 상승과 그에 따른 세금 문제를 지적했는데요.

이재명 더불어민주당 후보는 17일 서울 노원구 유세 현장에서 "집값이 갑자기 올라서 세금이 오르니 화나지 않느냐"며 "갑자기 집값이 폭등해 예상 못 한 세수가 늘어나면 그만큼 국민이 고통받기 때문에 조정하는 게 맞다"고 강조했어요.

윤석열 국민의힘 후보는 같은 날 서울 송파구를 찾아 "(현 정부가)일부러 악의적으로 집값을 폭등시킨 것"이라며 "집값을 엄청나게 올려놔서 과표도 올라갔고 세금 내기 바쁘다"고 강하게 비판했어요.

이 후보는 재개발·재건축 규제에 대해서도 현 정부와 선을 그었어요. "재개발, 재건축 규제를 합리적으로 풀어 국민이 원하는 만큼 행복하게 살게 해주는 것이 정치"라며 "진보의 금기를 깨고 실용적 개혁으로 국민의 삶을 진지하게 바꾸겠다"고 말했거든요.

무려 26번의 부동산 대책을 내놨던 정부인데.. 후보들이 이어가고 싶은 정책은 단 한 개도 없는 것 같네요. 그러면 현 정부가 마무리하지 못한 사업은 어떻게 되는 걸까요? 후.. 또 어떤 게 이어지고 어떤 게 없어질 지 예지력을 발휘할 때인가요?

최근에는 정부의 너무 잦은 개입이 부동산 시장이 불안해진 원인이라는 연구가 나오기도 했는데요. '정책 방향'도 문제지만 국민에게 '확신'을 주는 것도 필요할 것 같아요. ▷관련기

사: [인사이드 스토리]부동산 실패, 공급만 문제였을까(2월15일)

한치 앞을 내다 보지 못하고 뒷통수를 맞아야했던 국민으로선..지금까지 쌓인 규제와 정책을 바탕으로 어떻게 새로운 정책을 펼칠지 '예측 가능성'이 더욱 절실한 상황인 것 같네요.