[마이더스] 부동산 임대사업 폐지와 부가가치세

[마이더스] 부동산 임대사업 폐지와 부가가치세

송고시간2021-11-27 10:30

주택임대소득 과세 (PG)

[장현경 제작] 일러스트

오피스텔을 매입해 부동산 임대사업을 영위하던 A씨는 폐업하고 부동산을 처분할 예정이다. 이때 다양한 세금 문제가 발생하는데, 부동산 매각에 따라 직접적으로 발생하는 양도소득세는 놓치는 경우가 없지만, 부가가치세는 간과하기 쉽다.

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폐업 전 부동산을 양도할 경우 사업자의 재화 공급에 따른 부가가치세 과세 문제가 발생한다. A씨가 사업용 자산을 인도·양도하는 것은 부가가치세법 제9조에 의한 재화의 공급에 해당하므로 건물에 대한 부가가치세를 납부할 의무가 발생한다.

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따라서 A씨는 거래 상대방에게 세금계산서를 작성·교부하고, 건물의 실제 공급가액을 과세표준으로 하여 부동산을 양도한 날이 속하는 과세기간이 끝난 후 25일 이내에 신고·납부해야 한다.

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하지만 부동산 양도 계약 체결 시 이를 간과하고 부가가치세를 고려하지 않은 채 거래가액을 결정했다가 건물 가격의 일부를 부가가치세로 납부할 수밖에 없는 사례가 빈번하다. 그런데 만약 부동산 양도 전에 A씨가 폐업했다면 이에 따른 간주공급에 대한 부가가치세 과세 문제가 발생할 수 있다.

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부가가치세법 제3조는 부가가치세의 납세의무자를 아래와 같이 규정한다. 따라서 더 이상 사업자가 아닌 A는 부가가치세법상 납세의무자가 아니므로 이후 부동산을 인도·양도해도 부가가치세법 제9조 재화의 공급으로 인한 부가가치세 납부 의무가 발생하지 않는다.

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부가가치세법 제3조(납세의무자); 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가·지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단·재단, 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

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1. 사업자

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2. 재화 수입하는 자

다만, 사업의 폐업 시 잔존재화의 간주공급으로 인한 부가가치세 납부의무가 발생할 수 있다. 부가가치세법 제10조 1항은 재화 공급의 특례(이하 간주공급)에 대하여 아래와 같이 규정한다.

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① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 "자기생산·취득재화"라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.

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1. 제38조에 따른 매입세액, 그밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화

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2. 제9항 제2호에 따른 사업양도로 취득한 재화로서 사업양도자가 제38조에 따른 매입세액, 그밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액을 공제받은 재화

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3. 제21조 제2항 제3호에 따른 수출에 해당하여 영(零) 퍼센트의 세율을 적용받는 재화

같은 조 제6항은 사업자가 폐업할 때 자기생산·취득재화 중 남아 있는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 이때 건물의 간주공급에 대한 부가가치세 과세표준은 부가세법 시행령 제66조에 따라 다음과 같이 계산한다.

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공급가액=해당 재화의 취득가액(1-5/100×경과된 과세기간의 수)

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즉, 건물에 대한 매입세액을 공제받고 20과세기간(10년)이 경과되기 전에 건물을 처분할 경우 당초 환급받았던 매입세액의 일부를 계산하여 부가가치세로 신고, 납부해야 한다. 이때 부가가치세 과세기간은 폐업일이 속하는 과세기간의 개시일부터 폐업일까지이므로 부가가치세 신고, 납부 기간은 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일까지라는 점도 유의해야 한다. (부가세법 제3조, 49조)

이를 확인하지 않고 폐업 시 잔존재화인 건물에 대한 간주공급 세액을 신고, 납부하지 않아 추후에 과소신고, 납부불성실가산세와 함께 경정될 수 있으므로 주의해야 한다.

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한편, 임대업을 영위하던 A씨가 해당 오피스텔을 주거 목적으로 사용하는 B에게 임대할 경우에도 간주공급의 문제가 발생한다. 주택 임대업은 부가가치세법 제26조 1항 12호에 나열돼 있는 면세 용역이다.

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B가 실질적으로 주거 목적으로 사용하기 위해 오피스텔을 임차했다면, 비록 오피스텔이 외관상 업무용 건물에 해당해도 실질과세 원칙에 따라 A는 부가가치세가 면세되는 주택 임대업을 영위하게 된 것이며, 해당 오피스텔 건물이 A의 면세사업을 위해 직접 사용하게 됨에 따라 부가가치세법 제10조 1항의 면세전용으로 인한 재화의 공급 특례 규정이 적용된다.

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따라서 A는 오피스텔이 실질적으로 주택으로 사용된 날 건물을 면세사업에 전용한 것으로 보아 부가세법 시행령 제66조에 의한 계산법에 따라 부가가치세를 계산해 주거용으로 사용된 날이 속하는 과세기간이 끝난 후 25일 이내에 신고, 납부해야 한다.

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이처럼 사업을 영위하는 도중뿐 아니라 사업을 폐지하는 과정에서도 다양한 부가가치세 과세 문제가 발생하므로 억울한 재산 손실을 피하기 위해선 사전에 심사숙고해야 한다.

<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지> 2021/11/27 10:30 송고