[김관주의 그알신] ‘부동산신탁사’ 어제와 오늘/ [김관주의 그알신] ‘신탁 역사’ 읽어드립니다

[김관주의 그알신] ‘부동산신탁사’ 어제와 오늘/ [김관주의 그알신] ‘신탁 역사’ 읽어드립니다

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[김관주의 그알신] ‘부동산신탁사’ 어제와 오늘

김관주 기자

gjoo@

기사입력 : 2021-11-05 14:09

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국내 신탁 시장은 1000조원 시대를 맞이했습니다. 이중 부동산신탁 비중은 33%(335조원)를 차지하고 있습니다. 향후 전망도 밝다고 합니다. 그런데 말입니다. 부동산신탁은 아직 일반인에게 낯선 편입니다. 이에 김관주 기자가 앞으로 부동산신탁에 대해 A부터 Z까지 살펴보려고 합니다. 격주 금요일마다 찾아뵙겠습니다.

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[한국금융신문 김관주 기자] 지난 신탁 역사에 이어서 부동산신탁사를 살펴보려고 합니다. 부동산신탁이란 ‘부동산을 수탁재산으로 하는 신탁’입니다.

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◇ 부동산신탁사 변천사

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첫 화에서 우리나라 부동산신탁은 부동산 투기 억제 정책 일환으로 도입됐다고 알려드렸는데요. 1991년 5월 한국감정원과 자산관리공단이 각각 한국부동산신탁, 대한부동산신탁(코레트신탁)에 전액 출자해 설립했습니다. 이후 1996년 한국토지신탁, KB부동산신탁이 설립됐습니다. 외환위기 중 시공사 부도와 신탁사업장 부실화 등으로 한국부동산신탁과 코레트신탁이 문을 닫기도 했죠.

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정부는 과당 경쟁을 통한 부동산 시장 교란을 막기 위해 인가제를 시행하고 있습니다. 2009년 이후 10년간 부동산신탁사 인가를 한 건도 내주지 않기도 했죠. 2009년까지 9개사가 추가적으로 신규인가를 받아 총 11개사가 영업 중이었습니다.

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정부는 지난 2019년 10년 만에 부동산신탁사 신규인가를 내주기로 했습니다. 경쟁엔 총 12개 업체가 뛰어들었습니다. 그 결과 금융위원회는 신영자산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁에 부동산신탁업 진입을 허락했죠.

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같은 기간 우리금융과 신한금융도 각각 우리자산신탁과 아시아신탁을 지주 편입하면서 2곳(KB부동산신탁, 하나자산신탁)이었던 금융지주 신탁사가 4곳으로 늘어났습니다.

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부동산신탁사는 현재 14개가 운영되고 있습니다. 우리자산, 대한토지, 무궁화신탁, 교보자산, 아시아, KB부동산, 코람코자산, 코리아자산, 하나자산, 한국자산, 한국토지, 한국투자부동산, 대신자산입니다.

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부동산신탁은 1991년 도입돼 꾸준히 성장해오고 있습니다. 금융감독원에 따르면 2019년 말 230조6000억원으로 1년 전(206조8000억원)보다 11.5%(23조8000억원) 증가했습니다. 2015년 말 139조5000억원에 이어 2016년 155조9000억원, 2017년 178조5000억원, 2018년 206조8000억원 등 꾸준한 성장세를 이어가고 있죠.

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◇ 토지신탁과 비토지신탁 알아보기

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부동산신탁은 토지신탁과 비토지신탁 두 가지로 구분되며 부동산개발과 직접으로 관련되는 사업은 토지신탁입니다. 토지신탁사업은 전업 부동산신탁회사만 수행할 수 있죠.

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토지신탁은 ‘개발신탁’이라고도 합니다. 토지신탁은 소유자(위탁자)-신탁사(수탁자)-시공사 등 대부분 3자간 계약 구조로 진행됩니다. 소유자가 맡긴 토지를 개발한 뒤 분양 또는 임대를 통해 발생한 수익을 소유자에게 배당하는 상품입니다. 재무적 안정성을 갖춘 신탁사는 부동산개발사업에 대한 전문성을 바탕으로 신속한 사업과 원활한 자금조달 등으로 사업효과를 극대화 할 수 있습니다. 또한 자금조달이 어려운 시공사나 용역업체 등도 안정적인 사업이 가능합니다. 부동산 개발사업에 대한 전문성이 부족한 위탁자가 신탁사에게 토지를 위탁하면 신탁사가 전문 사업 시행자로 해당 토지를 개발, 관리합니다.

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자금조달 주체에 따라 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁으로 구분할 수 있습니다. 차입형의 경우 신탁회사가 금융기관 또는 시공사로부터 사업비를 조달하고, 관리형의 경우 위탁자(토지소유자)가 자금조달을 담당합니다.

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최근 상대적으로 자금부담이 적고 수익성이 높은 책임준공확약형 관리형토지신탁(책준형 관리형 토지신탁)이 중소형 개발사업을 중심으로 확대되고 있습니다. 시공사가 준공기한 내에 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 부동산 신탁사가 기존 준공기한에서 6개월 정도를 더한 기한 내에 책임준공의무를 부담하는 신탁입니다.

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이제 비토지신탁을 살펴보겠습니다. 담보신탁은 대출을 받을 목적으로 부동산을 신탁회사에 담보로 제공하는 형태입니다.

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관리신탁은 신탁회사가 부동산의 소유권관리, 임대차관리, 시설유지관리, 법무 및 세무 관리, 수익금의 운용 등을 담당하고 그 수익을 소유자에게 돌려주는 상품이죠.

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매수자가 제한돼 있는 대형·고가 부동산이나 권리관계가 복잡해 처분하기 어려운 부동산의 경우 처분신탁을 통해 해결할 수 있습니다. 신탁회사가 수요자를 찾고 이를 안전하게 처분할 수 있도록 도와줍니다.

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분양관리신탁은 상업용 부동산(상가, 오피스텔 등)을 선분양하기 위해 분양사업자가 부동산 소유권을 부동산신탁사에 신탁하고 부동산신탁사에서는 분양 및 공정관리 등을 수행하는 제도로 수분양자 보호를 목적으로 합니다.

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대리사무는 신탁회사가 토지소유자(위탁자)를 대신해 부동산 취득이나 처분 관련된 인허가, 대출금 관련사항, 사업비 집행 관리 등을 처리하는 서비스입니다.

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최근 떠오르고 있는 리츠(Real Estate Investment Trusts, 부동산투자회사)는 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 ‘부동산투자회사법’에 따라 설립된 상법상 주식회사입니다. 다수의 투자자로부터 자금을 모집한 후 부동산 또는 부동산과 관련된 유가증권에 투자·운용해 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 집합투자기구죠.

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리츠는 신탁법상 신탁은 아니지만 다수 부동산신탁사들이 국토교통부로부터 리츠 자산관리회사(REITs AMC) 인가를 받아 겸업을 하고 있는 상황입니다. 현재 부동산신탁사 14곳 중 10여곳이 리츠시장에 진출했습니다.

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김관주 기자 gjoo@fntimes.com

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[김관주의 그알신] ‘신탁 역사’ 읽어드립니다

김관주 기자

gjoo@

기사입력 : 2021-10-15 12:30

국내 신탁 시장은 1000조원 시대를 맞이했습니다. 이중 부동산신탁 비중은 33%(335조원)를 차지하고 있습니다. 향후 전망도 밝다고 합니다. 그런데 말입니다. 부동산신탁은 아직 일반인에게 낯선 편입니다. 이에 김관주 기자가 앞으로 ‘그것이 알고 신탁’을 통해 부동산신탁에 대해 A부터 Z까지 살펴보려고 합니다. 궁금했지만 물어볼 수 없었던 부동산신탁업계에 대한 여러분들의 제보도 기다립니다. 격주 금요일마다 찾아뵙겠습니다. <편집자 주>

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[한국금융신문 김관주 기자] ‘십자군 전쟁, 유스, 투탁, 성문법….’

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최근 한 부동산신탁회사 대표와 만난 자리에서 들은 단어들입니다. 낯선 용어들이라 진땀을 뺐던 기억이 납니다. 부동산신탁 관련 기사를 종종 쓰지만 신탁 역사에 대해 한 번도 눈여겨본 적은 없었거든요. 그래서 오늘은 신탁의 과거에 대해 알아보려고 합니다.

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우리나라는 지난 2011년 7월 전면개정된 신탁법 제2조에서 신탁을 아래와 같이 정의하고 있습니다.

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“이 법에서 ‘신탁’이란 신탁을 설정하는 자(이하 위탁자)와 신탁을 인수하는 자(이하 수탁자) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.”

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쉽게 말하면 신탁이란 믿을 신(信) 맡길 탁(託)이라는 문자 그대로 어떤 사람이나 법인을 믿고 무언가를 맡기는 법률 관계를 뜻합니다. 재산을 운영하며 생기는 이익은 특약으로 정해진 수익자(위탁자뿐만 아니라 제3자라도 가능함)가 취득합니다. 이는 재산을 맡긴다는 점에서 임차와 비슷하나 단순히 보관뿐만 아니라 신탁재산의 처분까지도 맡긴다는 점에 특색이 있습니다. 보통은 계약으로 행하는데 유언에 의한 경우도 있죠.

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◇영국에서 탄생한 신탁…미국에서 꽃피우다

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신탁 역사를 전해준 부동산신탁사 대표는 십자군 전쟁에서 신탁이 출발했다고 말했습니다. 대표는 “신탁이 언제, 어디서 시작됐냐에 대해 여러 이야기가 있습니다. 우선 십자군 전쟁이 발발한 중세로 거슬러 올라가 봅시다. 예루살렘으로 원정을 떠나는 봉건기사는 자신이 살아 돌아왔을 때까지 긴 기간 동안 전 재산을 믿을 만한 사람에게 맡겨야 했어요. 그리고 자신이 전쟁에서 죽을 경우를 대비해 미성년 아들이 성인이 될 때까지 재산을 관리할 사람도 필요했죠. 이를 약속한 것이 신탁의 출발점이라고 봅니다”고 설명했습니다.

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김 기자가 따로 조사해보니 신탁은 영미법계 국가에서 발달한 제도로 13세기경 영국에서 탄생했다는 설이 유력하다고 합니다. 당시 신앙심 깊은 신도들은 자신이 죽으면 가지고 있던 토지를 교회에 기증하는 관행이 있었습니다. 그러나 영주들이 이를 막기 위한 법률을 제정하자 신도들은 자신의 토지를 교회에 직접 기증하는 대신 관청이나 제3자에게 양도하고 그로부터 발생하는 수익을 교회에 지급하도록 했습니다.

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이런 구조를 유스(USE)라 불렀으며 이것이 근대적인 신탁제도로 발전되었다고 보고 있습니다. 유스는 사용(Use)이라는 의미가 아니라 For the benefit of(~을 위하여)을 뜻하는 라틴어 ad opus의 사투리라 합니다. 누구를 위해 재산을 소유한다는 의미입니다. 현재는 위탁자와 수탁자간에 신임관계에 기초를 둔 데에서 트러스트(Trust)라 부르고 있습니다.

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영국에서 시작된 신탁제도는 미국에서 본격적으로 발전하게 됩니다. 미국은 영국과 같은 봉건적인 과정을 거치지 않고 자본주의적 생산 활동이 전개됐기에 신탁재산이 토지보다는 금전이나 유가증권인 경우가 많았습니다. 또한 신생국으로서 지연과 혈연이 없는 자가 국민 대다수이어서 신뢰할 만한 재산관리자가 없었기 때문에 공신력이 큰 법인조직이 수탁자 또는 유언집행자가 되면서 영업신탁이 발달했습니다.

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이후 신탁회사는 철도회사 등에서 발행하는 사채를 인수해 일반인에게 매출하거나 일반인으로부터 금전 등의 신탁재산의 관리 및 운용을 위탁받아 이를 사업자금으로 투자함에 따라 점차 신탁회사가 금융기관의 성격을 갖게 됩니다. 또한 미국은 상업은행들이 신탁업을 겸영하면서 오늘날 세계에서 가장 신탁업이 발달한 나라가 되었습니다.

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◇우리나라 부동산신탁은 어디서 왔나?

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우리나라는 조선 현종(1660~1674년) 때 투탁(投託)이라는 제도가 신탁의 시초라고 볼 수 있습니다. 이 제도는 토지소유자가 관료로부터 토지를 안전하게 보호하기 위해 자기의 토지를 권세가 있는 궁방 소유의 토지로 편입시키는 것을 말합니다. 궁방전으로 편입되면 이들은 그 토지의 관리원 신분이 되었으며 이 신분은 세습하거나 양도할 수 있었습니다. 투탁으로 과도한 세금을 회피할 수 있었으나 탈세가 성행하면서 해당 제도는 1907년 6월 폐지됐습니다.

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우리나라 근대적 신탁업은 1910년 일본 신탁회사인 후지모또 합자회사에 의해서 최초로 도입됐습니다. 이후 일제 강점기에 이르러서는 일본이 식민지 수탈을 목적으로 신탁제도를 활용하게 되었습니다.

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정부는 국가경제재건을 위해 신탁제도의 필요성을 느꼈습니다. 이에 1961년 12월에 신탁법과 신탁업법을 제정하고 시행하면서 신탁업이 본격화됐습니다.

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신탁은 영미법계에 속한 제도입니다. 성문법주의를 채택하고 있는 독일과 같은 대륙법계 국가에서는 성문법으로서 신탁법이 없었기 때문에 대륙법계를 채택하고 있는 일본은 영미법계 성문법인 미국 캘리포니아주 신탁법을 참고해 신탁법을 제정했습니다. 우리나라도 일본 신탁법과 제도를 근간으로 해 법률을 제정했습니다.

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해당 법률은 거의 50년간 이어져 왔습니다. 2011년 7월 정부가 전부 개정하면서 신탁법은 현재 모습을 갖추게 됐습니다.

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우리나라 부동산신탁은 부동산투기억제 정책 일환으로 도입됐다고 합니다. 1991년 5월 한국감정원과 성업공사가 각각 한국부동산신탁, 대한부동산신탁에 전액 출자해 설립하면서 우리나라 부동산신탁 역사의 첫 페이지를 열었습니다.

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김관주 기자 gjoo@fntimes.com

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