'​리츠'가 뜬다는데 '리츠'가 뭐냐고요

'​리츠'가 뜬다는데 '리츠'가 뭐냐고요

강현창 기자입력 : 2021-08-07 11:00

[사진=바이두]

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"너 증권부지? 요즘 리츠가 대세라는데?"

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"그렇더라. 그런데 너 리츠가 뭔지는 아냐?"

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"아니. 네가 알려줘야지."

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그래서 알아봤습니다. 리츠가 뭔지.

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최근 수년 동안 리츠가 증권업계의 핫한 아이템으로 꾸준한 인기를 누리고 있습니다. 그런데 리츠가 뭔지 잘 알고 투자하는 사람이 많지는 않은 것 같습니다. 제 친구처럼 말입니다.

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리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)란 쉽게 말해 투자자들이 돈을 모아 부동산에 투자하는 상품입니다. 그런 일을 하는 회사도 '리츠'라고 불립니다.

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물류창고나 빌딩 같은 건물은 임대를 통해 이익을 거둘 수 있는 자산입니다. 이런 대형 부동산에 투자하기 위해서는 수십, 수백억원의 돈이 필요합니다. 개인이 하기는 어렵죠. 하지만 여러 명이 돈을 모으면 가능합니다. 리츠를 이용하면 소액을 가지고도 대규모 부동산에 투자를 할 수 있습니다.

 

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부동산으로 돈번다는 리츠·REF·PFV 차이점은?

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다수의 투자자로부터 자금을 모집하고 이익을 나눈다는 점에서 펀드가 생각납니다. 실제로 부동산 펀드, 일명 REF(Real Estate Fund)라는 상품이 있습니다.

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이외에 PFV(Project Financing Vehicle)라는 회사도 있습니다. 부산 엘시티 관련 기사를 보셨던 독자라면 '엘시티PFV'라는 회사 이름이 낯이 익을 겁니다.

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이렇게 부동산에 투자하는 투자상품은 리츠와 PEF, 그리고 PFV가 있습니다. 개념은 비슷하지만 내용은 차이가 있습니다.

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우선 리츠는 부동산투자회사법의 적용을 받습니다. 국토교통부의 인가를 받아 차리는 회사입니다. 회사의 형태는 주식회사입니다. 그 덕분에 주식시장에 상장도 할 수 있는 겁니다. 리츠는 투자자의 자금을 부동산 투자회사에 재투자하고 그에 대한 배당을 받는 구조로 이익을 거둡니다. 한 개의 리츠가 여러 개의 부동산을 보유할 수도 있습니다.

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REF는 자본시장법의 규제를 받습니다. 금융위원회에 신고하고 운영하는 회사입니다. 운영형태는 신탁형이나 회사형이기 때문에 상장은 하지 못합니다. 리츠와 달리 부동산 실물자산에 직접 투자하고 그 투자수익을 받는 구조입니다. 펀드라서 만기가 있습니다. 투자한 부동산을 쪼개기 힘드니 당연히 중간에 환매도 안 되는 경우가 많습니다. 한 개의 REF에는 하나의 자산만 담아야 하는 조건도 있습니다.

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PFV는 법인세법에 따라 금융감독원에 등록해서 운영하는 형태입니다. 주식회사긴 하지만 프로젝트에 따라 설립과 폐업을 자유롭게 하다 보니 상장을 하지는 않습니다. 개인투자자가 고려할 투자대상은 아닙니다.

 

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#리츠 급부상 배경은?…규제완화와 대기업 관심

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리츠가 국내에 도입된 건 2001년입니다. 상장 리츠 중 최고참급인 이리츠코크렙이 인가를 받은 건 2005년 7월입니다. 수년간 잠잠하던 리츠가 최근 인기를 끌고 있는 이유는 무엇일까요.

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정부가 지난 2018년부터 리츠 활성화 방안을 시행한 덕분입니다.

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상장 규정과 부동산 한도, 신용등급 부여 등에서 대대적인 규제완화가 이뤄졌습니다. 그전에는 리츠가 대부분 사모형으로 운영되면서 일반 투자자들의 진입 문턱이 높았지만 활성화 방안 시행으로 상장을 통해 자금을 모으는 공모 리츠가 대거 등장했습니다.

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그러자 대기업들이 리츠시장을 활용하기 시작했습니다. 앞장선 곳은 롯데입니다.

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롯데쇼핑이 대주주인 롯데리츠는 롯데그룹의 백화점과 마트, 아웃렛 등 부동산 자산의 유동화(현금화)를 목적으로 출범했습니다.

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그룹이 보유한 부동산을 투자자들로부터 모은 자금으로 사들인 뒤 계열사로부터는 안정적인 임대료 수익을 거둡니다. 그리고 이를 배당으로 주주들에게 나눠줍니다. 올해도 롯데리츠는 339억원을 배당할 예정입니다. 절반은 롯데쇼핑의 몫이죠.

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최근에는 SK그룹도 2개의 리츠사 상장에 도전합니다.

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먼저 SK리츠입니다. SK리츠는 9월 상장을 목표로 관련 절차를 진행하고 있습니다.

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SK리츠는 SK그룹이 15년 전 미국 투자은행에 팔았던 SK서린빌딩을 매입했습니다. 서린빌딩은 SK그룹 주요 관계사가 모여 있는 SK의 본진입니다. SK서린빌딩 외에도 SK에너지가 가지고 있던 전국 116개의 주유소 토지와 건물도 매입했습니다.

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SK서린빌딩에 입주한 SK그룹의 주요 계열사와 SK주유소들은 이제 SK리츠에 임대료를 지급해야 합니다. SK리츠는 이를 재원으로 분기마다 주주들에게 배당금을 주게 됩니다.

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오는 9일까지 일반청약을 진행하고 있는 디앤디플랫폼리츠도 SK그룹과 관계가 깊습니다. 워낙 조용하게 청약이 진행 중이다 보니 경쟁률은 낮습니다. 청약 첫날인 5일 기준 경쟁률이 0.94대1에 불과합니다.

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이 회사는 SK디앤디의 자회사인 디앤디인베스트먼트가 운용하는 리츠입니다. SK디앤디는 SK그룹의 부동산개발 전문회사입니다. 향후 SK디앤디를 통해 신규 부동산을 꾸준히 편입할 예정이라고 합니다. 현재는 대형 오피스인 세미콜론 문래와 용인의 백암 파스토 물류센터, 일본 아마존의 풀필먼트센터 오다와라 물류센터가 기초자산입니다.

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