(1)= 부동산 신탁사업별 2021 전망·계획 ③ 도시정비사업, 신탁사 차세대 먹거리로 성장/ (2)= [②] 책임준공확약 관리형 토지신탁, 시장 파이 성장 기대/ (3)= [①] 차입형 토지신탁, 개선 흐름 보..

(1)= 부동산 신탁사업별 2021 전망·계획 ③ 도시정비사업, 신탁사 차세대 먹거리로 성장/ (2)= [부동산 신탁사업별 2021 전망·계획 ②] 책임준공확약 관리형 토지신탁, 시장 파이 성장 기대/ (3)= [부동산 신탁사업별 2021 전망 ①] 차입형 토지신탁, 개선 흐름 보이나 괄목 성장 어려워​

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[차례]

(1) 부동산 신탁사업별 2021 전망·계획 ③ 도시정비사업, 신탁사 차세대 먹거리로 성장

(2) [부동산 신탁사업별 2021 전망·계획 ②] 책임준공확약 관리형 토지신탁, 시장 파이 성장 기대

(3) [부동산 신탁사업별 2021 전망 ①] 차입형 토지신탁, 개선 흐름 보이나 괄목 성장 어려워

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(1) 부동산 신탁사업별 2021 전망·계획 ③ 도시정비사업, 신탁사 차세대 먹거리로 성장 ​ 홍지인 @ 기사입력 : 2021-01-18 00:00 ​ ​ 서울·수도권 정비사업 수주로 존재감 커져 전문 인력 충원·사업 본부 확대로 성장 박차 ​ ▲ 한국토지신탁이 사업대행을 맡은 ‘e편한세상 대전 에코포레’ 조감도. 사진 = DL이앤씨 [한국금융신문 홍지인 기자] 부동산신탁사의 도시정비 사업 규모가 확대되고 있다. 신탁방식 도시정비 준공이 성공적 결과를 내고 시장 인식도 개선되면서 사업 성장에 속도가 붙고 있다. ​ 작년 부동산신탁업계는 도시정비 사업에서 2000억원 규모의 수주고를 올렸다 전년 1600억원 규모대비 25% 성장했다. ​ 기존 도시정비 강자였던 한국토지신탁, 한국자산신탁, 무궁화신탁이 모두 300억원 이상의 수주고를 올렸고 대한토지신탁과 KB부동산신탁도 이에 근접한 성과를 냈다. ​ 우리자산신탁과 교보자산신탁도 작년 도시정비사업에 신규 진입하며 14개 신탁사 중 9개 신탁사가 도시정비시장에 발을 담게 됐다. ​ 2019년 신규 인가로 3개사가 진입해 경쟁이 심화됐고 부동산 규제 강화와 지방부동산 시장 불안정 등의 영향으로 부동산신탁 사업 환경은 점점 어려워지고 있다. 이런 상황 속에서 도시정비 사업은 신탁사들의 차세대 먹거리로 꼽히고 있다. ​ 신탁업계 관계자는 “기존 부동산신탁 사업들은 레드오션 상태”라며 “도시정비는 부동산개발 능력을 활용하면서 새롭게 시장을 개척할 수 있는 분야라 신탁사들의 집중도가 높아질 수 밖에 없다”라고 말했다. ​ 지난 2016년 3월 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정되면서 신탁방식 정비사업의 법적 토대가 마련됐다. 신탁방식 정비사업은 신탁사가 조합을 대신해 자금조달부터 분양까지 사업 전반을 진행한다. 신탁사의 개발사업 정보를 활용한 전문적 사업 진행이 가능하므로 이를 통해 시간과 비용을 절약할 수 있다. ​ 부동산신탁사의 정비사업은 신탁사의 역할에 따라 시행자 방식과 대행자 방식으로 구분된다. ​ 시행자 방식은 정비구역 지정 후 삽 초기부터 신탁사가 참여해 사업은 진행하기 때문에 수익성이 대행자 방식보다 높다. 다만 그만큼 리스크도 높아진다는 단점이 있다. ​ 대행자 방식은 정비사업의 조합이 설립된 후 신탁사가 사업에 참여하는 것이다. ​ 이후 사업 진행을 대행하는 것으로 시행자 방식에 비해 수수료율은 낮지만 리스크가 낮고 자금조달과 같은 신탁사의 전문성을 활용하여 사업을 빠르게 진행할 수 있는 장점이 있다. ​ 신탁 정비사업은 초기에 여의도와 강남과 같은 서울 주요 재건축 단지를 중심으로 시행자 방식이 대다수였지만 리스크 관리 차원에서 대행자 방식도 확대되며 사업 규모 확장에 더욱 속도를 붙였다. ​ 신탁방식 정비사업의 이어지는 성과도 사업 확대에 원동력이 되고 있다. 신탁방식 재건축 1호였던 ‘안양 호계 유니드’는 코람코자산신탁을 사업대행자로 선정하고 2년 반만에 준공을 승인받았다. ​ ‘안양 호계 유니드’는 2007년부터 재건축을 추진했지만 전문성 부족과 자금조달문제에 직면하며 9년 동안 정체된 사업이었다. ​ 그러나 2016년 12월부터 코람코가 사업대행자로 재건축을 진행하게 되면서 준공부터 분양까지 성공리에 마칠 수 있었다. ​ 대전 용운주공도 지난 2008년 사업시행인가를 받았지만 미분양 리스크로 시공사를 선정하지 못하며 재건축 진행에 애를 먹던 사업이었다. ​ 그러나 2016년 7월 한국토지신탁을 사업대행자로 선정한 후 2017년 12월 일반분양까지 마치며 일사천리로 일이 진행됐다. ​ 이후 용운주공은 ‘e편한세상 대전 에코포레’로 탈바꿈한 후 2267가구 규모의 대단지를 3개월 만에 분양 마감하며 성공적으로 사업을 마무리했다. ​ 연이은 호실적으로 신탁방식 정비사업에 대한 인식이 개선되고 정부가 소규모 재건축 및 가로주택정비사업을 지원도 더해지면서 부동산신탁사들의 정비사업 확대가 이어지고 있다. ​ 2019년 6월 정부는 소규모 재건축과 가로주택정비사업 시장 활성화를 위해 가로주택정비사업에서 사업시행자가 신탁업자인 경우 기금 융자를 가능하게 제도를 개선했다. ​ 부동산신탁업계는 이런 흐름을 바탕으로 사업 확대에 박차를 가하고 있다. 정비사업 본부 또는 팀을 가지고 있는 9개 신탁사 대부분이 작년 전문인력을 충원했다. 또한 3개의 신탁사가 정비사업팀을 본부로 승격하거나 본부를 확대했다. ​ 부동산 신탁사 관계자는 “부동산신탁 업계 경쟁이 심화되는 상황에서 정비사업은 새로운 먹거리 시장이다”라며 “부동산 개발 지식을 이미 갖추고 있고 시장의 인식도 긍정적으로 변화하고 있기 때문에 정비사업 규모는 계속 확대될 것으로 예상하고 있다“고 밝혔다. ​ 홍지인 기자 helena@fntimes.com   데일리 금융경제뉴스 FNTIMES - 저작권법에 의거 상업적 목적의 무단 전재, 복사, 배포 금지 Copyright ⓒ 한국금융신문 & FNTIMES.com

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(2) [부동산 신탁사업별 2021 전망·계획 ②] 책임준공확약 관리형 토지신탁, 시장 파이 성장 기대 ​ 홍지인 @ 기사입력 : 2021-01-11 00:00 ​ 사업 신규 수주비율 올해도 확대 증권계 3사 수주 참여로 경쟁 심화 ​ [한국금융신문 홍지인 기자] 부동산신탁업계의 주력 사업 중 하나인 책임준공확약 관리형 토지신탁이 올해에도 시장 규모를 키울 것으로 보이지만 수주 경쟁은 더욱 심화될 전망이다. ​ 지난해 부동산 신탁업계는 연초의 우려에도 불구하고 높은 수주 실적과 순이익 증가를 나타냈다. ​ 수도권 부동산 규제 강화에 대한 풍선효과로 신탁사들의 주요 사업지인 지방 부동산의 경기가 회복된 것이 상승 흐름의 바탕이었다. 또한 저금리 장기화에 따라 시중 현금 유동성이 확대된 것도 원인이 됐다. ​ 부동산신탁 사업 수주에서 관리형 토지신탁이 차지하는 비율은 점차 확대되고 있다. 업계에 따르면 2016년 부동산신탁사 신규 수주에서 10.5%에 불과하던 관리형 토지신탁 수주비율은 2017년 17.2%로 확대된 후 2018년 30.2%, 2019년 32.7%로 3년만에 3배 성장했다. ​ 관리형 토지신탁 사업의 성장 배경은 책준확약 관리형 토지신탁이다. 2016년 차입형 토지신탁의 리스크 문제를 완화해줄 신규 사업으로 등장한 후 2017년 KB부동산신탁이 본격적으로 사업 수주에 나서며 위세를 키웠다. ​ 책준확약 관리형 토지신탁은 파이 규모를 점차 키우고 있다. 이를 중점 사업으로 뒀던 KB부동산신탁과 하나자산신탁은 2018년과 2019년 부동산신탁업계의 불황속에서도 각사의 규모를 키워나갈 수 있었다. ​ 올해에도 책준확약 관리형 토지신탁은 시장 규모를 키우겠지만 각 신탁사들의 수주 환경은 쉽지 않을 것으로 보인다. ​ 2019년 상반기까지 책임준공확약 관리형 토지신탁 시장은 KB부동산신탁과 하나자산신탁이 양분하고 있었다. ​ 두 신탁사는 금융지주의 신용도를 바탕으로 견고한 리스크 수준을 유지하며 책준확약 토지신탁 사업 수주를 늘릴 수 있었다. ​ 이후 본격적으로 책임준공확약 관리형 토지신탁 사업에 돌입하는 신탁사들이 늘어나면서 수주 조건이 유연해졌다. ​ 사업 리스크 허들이 낮아지고 공격적 수주를 위한 수수료율 인하가 이어지면서 자칫 신탁사들의 치킨게임이 되지 않을까 하는 우려도 제기되고 있다. ​ 책임준공형 토지신탁의 사업 시행 초기 보수율은 2~2.5%대였다. 시공사 및 책임준공에 대한 리스크 비용이 고려된 보수율이었다. ​ 그러나 2019년 하반기 수주 경쟁이 본격화되면서 보수율 인하가 시작됐고 작년엔 초기 보수율의 절반 수준인 1.1%가 제시되기도 했다. ​ 올해부터 증권계열 부동산신탁사도 책준확약형 토지신탁 수주에 본격적으로 나설 것으로 보여 경쟁이 더욱 심화될 것으로 보인다. ​ 한 신탁업계 관계자는 “일반관리형 토지신탁이 도입됐을 때 보수율이 1%대었지만 지금은 0.2%까지 떨어졌다”며 “책준형도 2%대 보수율에서 시작했지만 머지않아 1%대로 떨어질 것 같다”고 말했다. ​ 그러나 1% 이하로 떨어질 가능성은 크지 않다는 게 업계의 판단이다. 책준확약형 토지신탁은 리스크가 큰 중소형 건설사를 시공사로 선정하는 대신 부동산신탁사가 책임준공을 보증하는 사업이다. ​ 대형 건설사보다 준공에 대한 리스크가 큰 만큼 그에 비례한 보수율을 책정하고 있다. ​ 한 신탁업 관계자는 “부동산신탁 사업에서 1% 미만 수수료율은 리스크가 거의 없는 사업에서나 가능하다”며 “책준확약형 토지신탁 사업에서는 매우 힘든 수수료율이기 때문에 1% 이하를 제시하기는 쉽지 않을 것”이라고 밝혔다. ​ 사업 배경 상황도 녹록치 않다. 신종 코로나바이러스의 영향으로 지방 부동산 시장의 불안정성이 이어지고 있다. 2015년 이후 지속적으로 감소하고 있는 인허가 물량도 걸림돌이다. ​ 인허가 물량이 전년대비 올해 소폭 증가한다고는 하나 그 수가 제한되어 있어 지방 부동산에는 큰 영향이 없을 것으로 보인다. ​ 나이스 신용평가는 지난 12월 한국투자부동산신탁 기업신용등급 평가에서 “부동산 건설 인허가 규모가 전반적으로 감소함에 따라 책임준공부 관리형 토지신탁 및 비토지신탁의 수요가 감소하고 업권 내 경쟁이 치열해지면서 수수료 단가가 하락하고 있다”고 밝혔다. 사업 수주 물량 감소가 수수료 인하 속도를 가속화 시키는 것이다. ​ 업계는 무차별적인 책준확약형 토지신탁 사업 수주 보다는 신규 주수 시 리스크 관리에 더욱 집중한다는 입장이다. ​ 책준확약 토지신탁 시장 파이 자체가 커지기는 했지만 높은 리스크의 사업들도 늘어나면서 관련 우발 부채에 대한 우려가 커지고 있기 때문이다. ​ 신규 수주 사업에 대한 리스크를 줄여나가면서 사업의 기반을 안정화하고 이를 토대로 신규 사업을 모색하는 것을 목표로 하고 있다. ​ 한 신탁업 관계자는 “책임준공 이후 완성자산에 대한 관리 사업을 고려하고 있다”며 “이미 관련 내부조직을 갖췄고 이를 종합부동산서비스에 접목할 수 있도록 노력할 예정”이라고 밝혔다. ​ 홍지인 기자 helena@fntimes.com   데일리 금융경제뉴스 FNTIMES - 저작권법에 의거 상업적 목적의 무단 전재, 복사, 배포 금지 Copyright ⓒ 한국금융신문 & FNTIMES.com

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(3) [부동산 신탁사업별 2021 전망 ①] 차입형 토지신탁, 개선 흐름 보이나 괄목 성장 어려워 홍지인 ​ 기사입력 : 2021-01-04 00:00 ​ 재무부담 완화 따른 수주회복 긍정적 주택 공급여건 개선 바탕 수주 기대 ​ ▲ 서울의 한 아파트 모습. 사진 = 한국금융신문 DB [한국금융신문 홍지인 기자] 2021년 차입형 토지신탁 시장은 개선의 흐름을 보이겠으나 과거와 같은 호황을 기대하기는 어려울 것으로 예상된다. ​ 차입형 토지신탁을 주력으로 하는 부동산신탁사의 재무부담 완화로 수주 여건이 개선되면서 신규 수주는 전년보다 증가할 것으로 보여진다. 2018년 이후 시작된 차입형 토지신탁 수주 급감에 따른 기저효과도 증가의 바탕됐다. ​ 다만 국내 부동산시장 불안정과 부동산 인허가 물량이 줄어들고 있는 상황을 봤을 때 괄목할만한 성장은 기대하기 어려울 전망이다. ​ 2016년까지 차입형 개발신탁 사업은 긍정적이었지만 2017년 이후 지방 주택 분양경기가 침체되면서 차입형 토지신탁원본은 2018년말 이후 지속해서 감소하고 있다. ​ 차입형 토지신탁은 지방 주거용 부동산 개발 사업 비중이 높다. 지방 분양경기에 직접적 영향을 받는 사업으로 지방 미분양률이 높아질 경우 리스크가 커진다. ​ 수도권 제외 지방 부동산 경기가 둔화됨에 따라 기존 차입형 토지신탁 분양률이 저하되고 기존 차입형 토지신탁 사업장의 부실화가 진행됨에 따라 각 부동산신탁사는 리스크 관리 차원에서 차입형 토지신탁의 신규수주를 줄이고 있다. ​ 지난 2015년 국내 부동산 인허가 물량이 76만호를 기록한 후 계속 하락하고 있다. 2018년까지 지방 부동산 시장 불황으로 미분양률이 높았던 점도 차입형 토지신탁 시장의 하락을 이끌었다. ​ 작년 국토교통부의 규제지역 발표에 따르면 국내 부동산 규제지역 발표에 대한 풍선효과로 지방 부동산 시장이 활기를 찾았다. ​ 국토부 자료에 따르면 작년 9월말 기준 기타 지방 미분양 물량은 전년 대비 43%가량 감소한 2만호를 나타냈다. ​ 올해에도 지방 부동산시장의 수요는 상승될 것으로 보이나 지방 부동산 인허가 물량 자체가 많지 않고 새로운 부동산 규제에 대한 불안감이 이어지고 있어 시장에 부정적 요소가 될 것으로 보인다. ​ 저조한 공급 물량 기조가 이어지며 차입형 토지신탁 시장 개선은 올해에도 쉽지 않을 것으로 예상된다. ​ 올해 주택 인허가 물량은 전년과 비슷한 수준이 될것으로 시장은 추측하고 있으며 이에 비례해 지방 부동산 착공이 어려워지기 때문이다. ​ 나이스신용평가는 지난달 18일 발표한 산업위험 등급평가에서 부동산신탁 사업의 위험수준을 높은 수준이라고 밝혔다. ​ 위험 수준이 높게 책정된 이유 중 하나는 자금조달 여건이 ‘비우호적’으로 평가됐기 때문이다. ​ 증권사PF가 증가하면서 부동산신탁사의 입지가 위협받고 있다. 차입형 토지신탁은 금융위기 이후 건설사 PF 공여가 감소함에 따라 부동산신탁사가 개발사업의 신용공여 주체로 역할하기 시작하며 성장했다. ​ 작년 6월 증권사의 부동산 채무보증 한도가 자기자본의 120%로 설정되기는 했지만 부동산신탁사에는 긍정적이지 않다. ​ 2019년 인가를 받은 신규 부동산신탁 3사의 차입형 토지신탁 시장 진입도 눈여겨볼 요소다. 신규 신탁사는 차입형 토지신탁 사업이 인가 후 2년간 제한된다. ​ 2021년 내에 3사 모두 2년의 기한을 충족하게 되므로 차입형 토지신탁 시장에 진입할 가능성이 크다. ​ 책임준공형 토지신탁 사업이 경쟁사 증가로 인한 수수료율 인하로 어려움을 겪었듯이 차입형 토지신탁도 유사한 문제에 직면할 가능성이 크다. ​ 한국기업평가는 지난달 15일 15일 발표한 부동산신탁 2021년 산업전망에서 “단기간 내 업황이 개선되기는 어려울 것으로 예상된다”며 “2021년에도 주택 공급물량이 저조한 수준을 유지할 것으로 예상되고, 경기침체의 영향으로 비주택시장도 위축되고 있기 때문이다”라고 밝혔다. ​ 다만 “부동산신탁사의 수주 여력이 개선되고 내년 하반기 이후 경기 회복세가 기대되는 점은 긍적적”이라고 덧붙였다. ​ 또한 미분양 사업의 분양실적 제고로 부동산신탁이 재무부담이 완화되고 신규 수주 여력이 개선되고 있는 점이 차입형 토지신탁 시장 개선에 긍적적이라고 밝혔다. ​ 한국기업평가는 “2021년 이후 입주물량 감소로 주택 공급여건이 개선될 것으로 예상되고 코로나19 백산 및 치료제 보급으로 경기 회복세가 나타남에 따라 비주택시장이 회복될 것으로 예상되는 점도 수주 환경에 우호적으로 작용할 전망이다”라고 밝혔다. ​ 홍지인 기자 helena@fntimes.com   데일리 금융경제뉴스 FNTIMES - 저작권법에 의거 상업적 목적의 무단 전재, 복사, 배포 금지 Copyright ⓒ 한국금융신문 & FNTIMES.com