디앤디플랫폼리츠 흥행 '청신호'… SK리츠 등 출격 대기

디앤디플랫폼리츠 흥행 '청신호'… SK리츠 등 출격 대기   [변동성 장세에 리츠(REITs) 뜬다②] 하반기 리츠 인기 이어갈까… IPO 시즌 본격 돌입   머니S 조승예 기자|입력 : 2021.08.25 06:33   편집자주|리츠(REITs·부동산간접투자회사)는 수많은 국가에서 오랫동안 우월한 투자자산으로 인식돼 왔다. 미국에서는 5명 중 한 명 꼴로 리츠에 투자하고 있으며 호주에서는 개인 퇴직연금 자산의 14%가 상장 리츠·인프라에 집중돼 있다. 싱가포르에서 리츠는 예금보다 더 친숙한 저축 방법이기도 하다. 해외와 달리 국내에서는 리츠가 아직 대중화된 투자처는 아니다. 하지만 고령화 사회 진입을 앞둔 대한민국에서 향후 중요한 투자자산으로 성장할 가능성이 높다. 리츠는 노후에 고정소득으로 인출할 은퇴자산을 축적하는데 유용하기 때문이다. 일본의 경우 저성장 시대가 본격화되면서 노령화 세대가 리츠를 통해 안정적인 투자를 하고 있다. 안정적인 수익의 중요성이 갈수록 높아지면서 리츠가 향후 투자 포트폴리오에서 중요한 역할을 차지할 전망이다. 올들어 국내 리츠 주가가 가파른 상승세를 기록하고 있는 가운데 이달부터 본격적으로 IPO(기업공개) 시즌이 시작된다. 하반기에만 6개의 리츠가 연이어 증시의 문을 두드린다. 지난 상반기 높은 주가 상승률과 안정적인 배당으로 주목받았던 만큼 하반기 대형 리츠들의 상장에 투자자들의 관심이 집중되고 있다.  올해 상장 리츠 1호 흥행 스타트… SK리츠 ‘분기배당’ 주목 올해 상장 리츠 첫 주자는 디앤디플랫폼리츠다. 디앤디플랫폼리츠는 지난달 기관을 대상으로 진행한 수요예측에서 리츠 IPO 역대 2번째 높은 경쟁률을 기록하며 시장의 관심을 한몸에 받았다. 일반청약에서도 증거금 1조5939억원이 몰리면서 시장의 뜨거운 관심을 증명했다. 지금까지 상장한 리츠 중 NH프라임리츠(7조7499억원), 롯데리츠(4조7610억원)에 이어 세 번째로 많은 금액이다.  디앤디플랫폼리츠는 안정형 자산인 오피스(68%)와 성장형 자산인 물류센터(32%)로 포트폴리오를 구성한 국내 최초의 ‘멀티섹터 리츠’다. 세미콜론 문래 오피스와 백암 파스토 물류센터, 일본 오다와라 아마존 물류센터의 수익증권을 기초자산으로 한다. 특히 지난해 약 5500억원에 매입한 세미콜론 오피스의 경우 지난 4월 감정가가 약 6200억원으로 평가받으면서 이미 자산가치가 13% 상승한 상태다. 투자하자마자 자산가치 상승에 대한 수익을 얻을 수 있는 구조가 마련된 셈이다. 또한 연간 6% 이상의 배당수익률 제공을 목표로 하고 있다.  리츠는 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 주주들에게 배당해야 한다. 시장 상황에 큰 영향을 받지 않는 꾸준한 현금흐름을 통해 높은 배당 수익률을 얻을 수 있다는 게 가장 큰 매력이다. 이 때문에 상장 리츠에 투자할 때 배당을 얼마나 꾸준히 지급할 수 있는지가 중요하다. SK리츠는 상장 리츠 최초로 ‘분기배당’을 실시하겠다고 밝히면서 투자자들의 눈길을 끌고 있다.  SK리츠는 SK서린빌딩과 SK에너지 주유소 116개 자산을 보유한 클린에너지위탁관리부동산투자회사 지분 100%를 투자 자산으로 한다. SK그룹이 책임 임차해 임대료를 SK리츠에 지급하고 이를 재원으로 매 분기별 배당금을 지급하는 구조다. SK서린빌딩은 SK그룹이 20년 이상 본사 사옥으로 사용하고 있는 건물로 SK, SK이노베이션 계열과 SK E&S 등이 입주해 공실 리스크가 거의 없다. SK리츠는 향후 3년간 매각차익을 제외하고 연 5.45%의 배당을 제공해 예금 대비 6배 이상, AA급 회사채 대비 3~4배의 수익이 가능할 전망이다. SK리츠운용 관계자는 “SK그룹이 부동산 자산을 취득할 때 함께 참여하고 SK그룹의 신사업 투자 재원을 지원하며 동반 성장할 계획”이라며 “SK리츠가 우선매수협상권을 모두 실행하면 2024년까지 약 4조원 규모의 자산 편입이 예상된다”고 말했다.  디앤디플랫폼리츠는 오는 27일 유가증권시장에 상장할 예정이며 SK리츠는 오는 23일 기관투자자 수요예측을 거쳐 다음달 코스피에 상장할 계획이다. 이밖에 신한서부티엔디리츠, 미래에셋글로벌리츠, NH올원리츠, 마스턴프리미어제1호리츠 등도 연내 상장을 준비 중이다. 신규 상장 리츠 트렌드는 ‘물류센터’… 공제회 등 주요 투자자로 부상 하반기 상장을 앞둔 리츠들은 다양한 섹터의 자산을 담는 ‘멀티섹터’ 비중이 압도적이다. 안정적이고 꾸준한 배당에 초점을 맞추는 국내 상장 리츠의 특성이 반영된 것이다. 특히 물류센터의 선호도가 높아지며 신규 상장을 앞둔 리츠에 물류센터 편입이 필수 요소로 자리 잡는 분위기다. 올해 하반기 ESR켄달스퀘어리츠, 이지스밸류리츠는 각각 5개와 2개의 물류센터 편입을 추진하고 있다. 이달 상장을 앞둔 디앤디플랫폼리츠는 물류센터 2곳을 담고 있다. 마스턴투자운용은 지난해 고배를 마셨던 마스턴프리미어제1호리츠의 상장을 재추진하면서 물류센터를 신규 자산으로 편입했다. 마스턴프리미어의 기초 자산은 프랑스 파리 크리스탈 파크 오피스이며 프랑스 아마존 물류센터 2개와 인천 중구 쿠팡 물류센터 1개 등 총 3개를 추가했다.  NH올원리츠는 성남 분당 스퀘어를 기초자산으로 삼고 서울과 수원의 엠디엠타워, 이천 도지물류센터 등을 모자 리츠 형태로 담고 있다. 미래에셋글로벌리츠은 ‘물류센터’ 섹터로 해외 물류센터를 기초자산으로 한다. 페덱스 템퍼, 페덱스 인디애나폴리스, 아마존 휴스턴, 스페인 아마존 물류센터 수익증권 등이 포함돼 있다. 신한서부티엔디리츠는 인천 쇼핑몰 스퀘어원에 용산구 6성급호텔 그랜드머큐어앰배서더호텔 등을 추가 편입해 상장을 재추진하고 있다. IPO에 성공한다면 국내 최초로 호텔을 자산으로 둔 리츠가 된다.  지난해부터 공제회 등 공적자금이 상장 리츠 투자에 흘러들어오면서 시장 활성화에 영향을 미치고 있다. 부동산 투자 시장의 큰 손으로 꼽히는 공제회가 상장 리츠 투자에 적극적으로 뛰어들게 된 배경은 달라진 세제 혜택 때문이다.  올해부터 공모 부동산 상품에만 분리과세 혜택이 부여된다. 상장리츠 블라인드펀드는 이러한 세제 효과를 누릴 수 있다는 점에 부동산 투자의 대안으로 주목받고 있다. 지방행정공제회, 교직원공제회, 경찰공제회 등은 지난해 말부터 코람코자산운용, 이지스자산운용을 블라인드펀드 위탁운용사로 선정하고 국내 상장리츠에 투자하고 있다. 공제회들은 주로 프리IPO를 활용하는데 상장 전 리츠 주식에 투자해 공모가 수준에 물량을 확보하는 특징을 보인다. 증권가에서는 국내 상장 리츠가 본격적인 시장 확대 속 매력적인 투자자산으로 자리잡아 갈 가능성이 한층 높아졌다는 분석이 나온다.  장문준 KB증권 연구원은 “다양한 배경의 스폰서 기업들이 상장리츠 시장 진입을 준비하면서 투자자 수요에 대응해 기초자산을 다각화하고 저마다의 밸류-애드 전략을 제시하고 있다”면서 “상장리츠의 기본적인 상품성은 검증된 가운데 다양한 투자 수요에 대응할 수 있는 리츠가 증가할 것”이라고 전망했다.    조승예 csysy24@mt.co.kr   안녕하세요 머니S 증권팀 조승예 기자입니다 이 기자의 다른기사 보기 >   <저작권자 ⓒ ‘성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스’ 머니S, 무단전재 및 재배포 금지> <보도자료 및 기사 제보 (moneys@mt.co.kr)>