우용표의 부동산 인사이트3 - 재개발, 잔치는 끝난 걸까?

우용표의 부동산 인사이트3 - 재개발, 잔치는 끝난 걸까?

On April 17, 2020

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재개발은 부동산 투자에 새로운 접근 방법을 제시했다. 이전의 부동산 투자는 무조건 아파트였으나 ‘빌라’의 가능성을 보여줬기 때문이다. 빌라는 투자 가치가 없다고 인식되었지만 재개발 덕분에 황금알을 낳는 거위가 되었다. 하지만 아쉽게도 재개발은 이제 끝나가는 잔치판이다.

사람들이 매우 똑똑해졌다

옛날엔 그랬다. 대지 지분이니 입주권이니 하는 용어들이 생소하던 초창기엔 재개발 지역에서 빌라 거래가 이뤄지면 인근 부동산중개사 사무소 사장님들조차 “저렇게 낡은 집이 왜 그리 비싸?”라는 반응이었다. 매도자들도 비슷했다. 팔면서도 의아해했다. ‘이 집을 왜 사지?’라는 표정으로 매도계약서에 서명을 했다. 지금은 많이 달라져서 사는 사람이나 파는 사람이나 재개발사업의 계산법으로 거래한다. 지분당 가격은 얼마고 나중에 몇 평형을 받으니 추가로 부담해야 할 금액은 얼마고 등등의 정보를 기초로 가격이 정해진다. 누군가 사정이 있어 급하게 처분하는 경우를 빼고는 원래의 가치보다 낮은 가격에 재개발지역에 투자하기 어려워졌다. 사고팔 때 모두 제값을 치러야 한다. 과거에는 다운계약서나 업계약서를 작성해 세금을 줄이는 방법도 사용됐지만 이제는 그렇게 할 수도 없다.

재개발은 최소 10년을 보는 사업이다. 서울에서 뉴타운으로 추진했던 길음과 은평, 왕십리를 예로 들어보자. 길음뉴타운은 2002년 말 뉴타운 지정 후 2012년까지 아파트가 다 지어졌다. 은평뉴타운 역시 2002년 말 구역이 지정돼 2012년에 대부분의 아파트가 완공됐다. 두 지역 모두 10년이 걸린 셈이다. 왕십리뉴타운은 2017년 1월에 아파트 입주가 마무리됐으니 15년이라는 긴 시간이 필요했다. 뉴타운이라는 정체불명의 이름을 붙여 추진한 서울시의 의욕적인 사업조차 최소 10년이 걸린 셈. 지금 어떤 곳이 재개발지역으로 지정된다면, 제값을 주고 산 뒤 적어도 10년은 기다려야 하는 것이다. 사업 진행에 따라 시세차익을 얻을 수도 있지만, 입주까지 10년 이상 인내해서 얻는 이익은 2가지다. 첫째, 조합원 자격으로 청약통장 없이도 아파트를 받을 수 있다. 둘째, 일반분양에 비해 20~30% 정도 낮은 가격으로 아파트를 살 수 있다.

사업 진행의 불확실성

재개발사업은 과거 황금알을 낳는 거위로 귀하게 대접받았으나, 최근에는 재개발해도 남는 게 없다는 이유로 구역 지정 취소를 희망하는 경우가 많다. 서울시에서도 ‘재개발=집값 상승’으로 보고 가능한 한 많은 재개발 구역을 취소하려는 움직임을 보이고 있다. 참고로 박원순 서울시장은 취임 이후 직권 해제 170곳을 포함해 ‘뉴타운 출구 전략’으로 700여 곳의 재개발 구역을 취소하기도 했다. 부동산 투자를 하려면, 재개발이 진행될 지역이면서 동시에 뉴타운 출구 전략으로 구역 취소가 되지 않을 지역을 선택해야 한다는 점을 명심하기 바란다. 재개발의 불확실성이 싫다면 현재 진행 중인 뉴타운 구역에 투자하는 것이 바람직하다. 적어도 사업 취소로 인한 폭락은 없을 테니 말이다.

글 우용표

서강대 경영학과에서 경제학을, 건국대 부동산대학원에서 부동산을 공부한 경제 전문가. ‘한강부동산경제연구소’를 운영하고 있으며, 부동산 관련 기업체 강의 및 개인 투자자문 활동을 활발히 펼치고 있다. 40만 부가 판매된 《월급쟁이 재테크 상식사전》의 저자이며, 《그래서 지금 사야 하나요》에서 부동산 시장의 미래를 조언했다.

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