[데스크 칼럼] 反시장적 부동산 규제 되돌려야

[데스크 칼럼] 反시장적 부동산 규제 되돌려야

입력2020.04.15 18:04 수정2020.04.16 01:10 지면A34

서욱진 건설부동산2부장

중국 삼국시대의 군웅 원소는 조조군에게 군량과 마초를 빼앗기자 이해할 수 없는 결정을 내린다. 당시 원소의 최고 모사(謀士)인 심배를 후방에 군량을 관리하라고 보낸 것이다. 이문열 《삼국지》는 “한 번 불에 덴 아이가 불을 무서워하듯 원소는 군량을 지키는 일이 가장 중요하다고 여긴 모양”이라고 당시 상황을 묘사했다. 군량이 물론 중요하지만, 전체 전쟁의 전략을 짜야 할 이에게 맡길 정도는 아니었다. 한마디로 원소의 대응은 과했다는 얘기다. 이후 심배가 곁에 없는 원소는 중요한 첩보를 무시하는 큰 실수를 저지르고, 관도대전에서 조조에게 대패해 몰락한다.

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지금의 부동산 규제들도 ‘과잉’이라는 표현이 어울린다. 현 정부의 전신인 노무현 정부 시절 ‘8·31대책’ 등 강력한 규제에도 불구하고 집값이 많이 올랐다. 강남·서초·송파·양천·분당·평촌·용인 등 ‘버블세븐’이라는 말이 나온 게 이때다.

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과잉 대책으로 집값 잡았지만

당시 정부는 시행착오를 인정했다. 1970년대 말 중동특수나 1980년대 말 3저(저유가·저금리·저원화가치) 때처럼 유동성이 풍부하다는 점을 간과했다는 것이다. 1997년 외환위기 이후 저금리 기조와 대출 규제 부재로 노무현 정부 때도 유동성이 넘쳐났다.

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이번 정부 들어서도 집값은 ‘마·용·성(마포·용산·성동)’ 등의 신조어를 만들어내며 급등세를 보였다. 과거의 아픈 기억 때문인지 현 정부도 총 18번의 부동산 대책을 쏟아내며 집값 잡기에 올인했다. 다행히 한국감정원에 따르면 지난달 30일 기준 주간 서울 아파트 매매가격은 0.02% 내렸다. 지난해 7월 이후 39주 만의 하락 전환이다.

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그런데 예상치 못한 변수가 생겼다. 세계를 공포로 몰아넣은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이다. 한국을 비롯해 전 세계 코로나19 확산은 정점을 지났다는 분석이 나온다. 하지만 경기 침체 우려는 계속 커지고 있다.

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‘복소지란(復巢之卵)’이라고 둥지가 무너지는데 알이 성할 수가 없다. 강남 불패도 나라 경제가 온전할 때 이야기다. 3.3㎡당(공급면적 기준) 1억원 시대를 연 서울 반포동 ‘아크로리버파크’는 고점 대비 7억원가량 내린 가격에 최근 거래됐다. 집값 하락세가 강남에서 강북은 물론 부산 대구 광주 울산 등 지방으로까지 빠르게 번지고 있다. 지금은 집값을 잡는 게 아니라 폭락을 걱정해야 하는 상황이라는 지적이 나온다.

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코로나로 시장 붕괴 우려 커져

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집값이 단기 급락하면 무너지는 가계 경제가 적지 않을 것이다. 한국은행에 따르면 지난해 말 은행 주택담보대출 잔액은 653조6000억원으로 1년 전보다 45조6000억원 증가했다. 3년 만의 최대 증가폭이다. 지금은 주택 경기가 어느 정도 버텨줘야 하는 비상 상황이다. 하지만 그러기에는 집값을 잡기 위해 사용한 규제가 너무 강력하다.

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민간 분양가를 인위적으로 통제하는 분양가 상한제와 15억원 초과 아파트의 담보가치를 ‘제로’라고 정한 대출 규제는 ‘반시장적’이라는 평가가 나온다. 공시가격을 크게 올려 주택 보유세가 급증하게 된 것도 코로나지원금까지 나눠줘야 하는 현실과 맞지 않는다.

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과하게 두들겨 맞아 그로기 상태가 된 주택 시장은 이제 코로나19로 아예 뻗어버릴지도 모르는 상황으로 내몰리고 있다. 시장 기능을 거스르지 않는 정도의 규제였다면 미세 조정으로 대응이 가능했으리라. 하지만 지금의 정책은 완전히 빼내지 않으면 효과가 없는 단검과 같은 것이다.

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집값 상승을 적폐로 규정하면서 쏟아낸 규제들을 되돌리는 건 물론 쉽지 않은 결정일 것이다. 하지만 총선 후 냉철하고 빠른 결정을 내려야 더 큰 경제 참사를 막을 수 있다.

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venture@hankyung.com

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