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부동산 매매업과 부가가치세
부동산의 거래는 대부분 비사업자간 거래가 많고 시세라고 하는 거래가격도 부가가치세를 포함한 가격으로 알려지게 마련이다. 그런데 만약 부동산 매매업자가 국민주택규모 초과주택을 비사업자 개인에게 매매를 하고, 토지분 6억 원과 건물분 4.4억 원을 받았다고 가정하자. 건물분 4.4억 중 4000만원은 부가가치세로 신고 납부를 해야 하므로 부동산 매매업자에게 돌아오는 돈은 토지분 6억 원과 건물분 4억 원으로 모두 10억 원이 된다.
반면, 부동산 매매업자가 아닌 개인이 국민주택규모 초과 주택을 매도하고 10억 원을 받으면 그대로 10억 원을 가질 수 있다. 이렇게 똑같이 10억 원을 가지기 위해 부동산 매매업자는 10.4억 원에 매도해야 하고 그렇지 않은 개인은 10억 원에 매도해도 된다면, 매수자 입장에서는 부동산 매매업자의 주택을 사려고 하지 않을 것이다. 결국 부동산 매매업자는 시장가격에 맞춰 10억 원에 양도할 수 밖에 없고, 그 중에서 부가가치세를 일부 납부하고 나면 돌아오는 돈은 줄어들게 된다.
임대용 주택은 부가세 징수납부 의무 없어
한편, 부동산매매업자가 국민주택규모 초과 주택을 구입하면서 부담한 부가가치세는 환급을 받을 수 있다. 그런데 환급을 받으려면 주택신축판매업자나 다른 부동산매매업자로부터 구입하면서 세금계산서를 발급받은 경우에 한하고 일반인으로부터 구입한 경우에는 환급을 받을 수 없다.
현재 대부분은 일반인으로부터 매입하는 것을 고려한다면 부동산매매업자로서는 매입 부가가치세는 공제받지 못하면서 매출부가가치세는 납부를 해야 하는 상황이어서 부가가치세의 부담이 작지 않다고 할 수 있다.
그러나 부동산매매업자라 하더라도 매매용 부동산이 아닌 주택 임대용으로 국민주택규모 초과주택을 구입하여 주택임대사업에 사용하다가 양도하는 경우에는 부가가치세를 징수하여 납부할 필요가 없다. 왜냐하면 주택임대업은 주택의 규모에 관계없이 모든 주택의 임대가 부가가치세 면세인 용역에 해당하고, 그 면세 용역에 사용하던 재화(주택)를 공급(매도)하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않기 때문이다.
그렇다면 부동산매매업자가 매입하여 임대하고 있는 주택이 매매용 주택을 매매하기 전까지 일시적으로 임대하고 있던 것인지, 아니면 임대사업용으로 임대하고 있던 것인지 구분하기가 애매할 수 있다. 따라서 임대사업용 주택임을 명확히 알 수 있도록 민간임대주택 특별법에 따라 지방자치단체에 매입임대주택으로 등록하고, 세무서 사업자등록도 주택임대사업자(면세사업자)로 등록하여 의무임대기간 이후 양도한다면 다툼은 없을 것이다.
과세되는 경우 세금계산서 발행해야
끝으로 부동산매매업자가 국민주택규모 초과 주택을 매도하면서 비사업자인 개인에게 매도할 때 건물분 세금계산서를 꼭 발행해야 하는가 하는 문제가 있다. 부가가치세가 과세되는 경우에는 매수자가 사업자이든 비사업자이든 세금계산서를 발행해야 하고, 매수자가 비사업자이면 주민번호를 기재해서 발행할 수 있다. 만약 세금계산서를 발행하지 않았을 경우에는 미발행가산세로 건물분 가액의 2%의 가산세가 있고 매수자가 사업자라면 매입세액공제를 받을 수 없게 되므로 주의하여야 한다.
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