(2)[2020 달라지는 부동산②] 내년 상반기 바뀌는 부동산 제도는?
3월부터 자금조달계획서 제출대상 확대‧불법 전매 시 청약제한 및 재당첨 제한 강화
1분기 내 주택연금 가입대상 확대 개편
4월 분양가 상한제 유예기간 종료, 100세대 이상 공동주택 관리비 의무 공개
5월부터 연 2000만 원 이하 주택임대소득도 과세 대상
▲ 내년 상반기 바뀌는 부동산 제도. <자료=부동산114 제공>
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[폴리뉴스 노제욱 기자] 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 내년 3월부터는 자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래 소명 강화, 불법 전매 시 청약제한 및 재당첨 제한 강화, 주택연금 가입대상 개편(1분기 내) 등이 예정돼 있다. 4월에는 분양가 상한제 유예기간이 종료되고, 100세대 이상 공동주택 관리비를 의무적으로 공개해야 하며, 5월부터는 연 2000만 원 이하 주택임대소득 소득세도 신고 대상이 된다.
먼저 3월부터 투기과열지구 3억 원 이상 주택 취득 시는 물론, 조정대상지역 3억 원 이상 주택과 비규제지역 6억 원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 이와 함께 투기과열지구 9억 원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다.
자금조달계획서 제출 대상이 확대되는 것으로, 정부는 이를 통해 부동산 시장의 안정을 꾀한다는 방침이다. 국세청은 지난 23일에도 부모나 친척으로부터 편법 증여받은 돈으로 아파트를 구입한 것으로 의심되는 사례 등 부동산 관련 탈루 혐의자 250여 명에 대해 세무조사에 들어갔다. 이처럼 정부가 조사를 대대적으로 단행하고 있는 만큼 앞으로 아파트 구입 시 객관적 자료 제출 요구가 더 강화될 가능성도 배제할 수 없다.
3월부터 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가 상한제 주택‧투기과열지구 당첨 시에는 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.
공급질서 교란행위 적발 시에는 일정기간(3~10년) 청약을 금지하고 있으나, 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없는 상황이다. 이에 정부는 12‧16대책에 불법 전매에 대해서도 강하게 처벌하는 내용을 포함시켰다. 공급질서 교란행위로는 위장결혼‧위장전입 등 불법적인 행위로 분양권을 얻게 되는 경우 등이 있다.
1분기 내 주택연금에 가입할 수 있는 나이와 주택 관련 규정이 개편, 시행될 예정이다. 현행 60세 이상 가입 가능한 나이 조건은 55세 이상으로 완화되며, 가입 가능한 주택의 기준도 시가 9억 원 이하에서 공시가격 9억 원 이하로 변경될 계획이다. 공시가격이 시세의 약 70% 안팎에 형성돼 있는 점을 감안하면 시가 13억 원 안팎의 주택 보유자까지 주택연금 가입이 가능해질 전망이다.
4월에는 민간택지 분양가 상한제 유예기간이 종료된다. 분양가 상한제는 2020년 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다. 또한 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다. 분양가 상한제 적용지역에는 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진 등 13개 구 전 지역과 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평 등 5개 구의 37개 동이 포함됐다. 이와 함께 경기 과천, 하남, 광명의 13개 동이 상한제 대상으로 지정됐다.
한편 부동산114에 따르면 분양가 상한제 등 규제를 피하기 위한 막바지 물량이 쏟아지면서 내년 재건축·재개발 등 정비사업 물량은 15만1840가구에 달할 것으로 예측됐다. 이는 2019년 정비사업 물량(9만7984가구)에 비해서도 5만 가구 이상 많은 것으로, 비율로는 2000년 이후 20년 만에 가장 높은 수치를 기록했다.
4월 24일부터는 100세대 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야 한다. 지금까지는 300세대 이상 또는 150세대 이상 주상복합 건물 등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했지만, 이것이 100세대 이상으로 기준이 강화된다. 이에 따라 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개될 예정이다.
100가구 이상 단지의 관리인은 단지 인터넷 홈페이지, 동별 게시판을 통해 관리비 등의 내역을 투명하게 알려야 하며, 관리사무소 등 공동주택 관리 주체가 관리비, 회계감사 결과, 공사·용역 계약서 등 관리 주요 사항을 인터넷 홈페이지뿐만 아니라 동별 게시판에도 공개해야 한다.
5월부터는 연 2000만 원 이하 주택임대소득의 소득세도 신고 대상이 된다. 지금까지는 주택으로 월세 혹은 전세를 놓았을 때 연간 수입이 2000만 원 이하였다면 비과세가 적용됐다. 하지만 연 2000만 원 이하 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세가 과세되기 때문에 2020년 5월부터는 세무당국에 신고해야 한다. 다만 연 2000만 원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택이 가능하다. 부부 합산 기준으로 집이 2채라면 연간 월세소득에 대해, 3채 이상이라면 월세와 보증금 3억 원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 6월 1일까지 신고해야 한다.
연 2000만 원 이하 주택임대소득에 대해 무조건 적용이 아니라 2주택자 이상부터 과세 대상이다. 단, 1주택자라도 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득에 대해서는 과세한다. 과세 대상이 되는 이는 미리 주택임대사업자로 사업자등록신청을 마쳐놔야 한다.
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노제욱 기자
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