[대박땅꾼의 땅스토리]부동산 투자의 오해

[대박땅꾼의 땅스토리]부동산 투자의 오해

• 등록 2019-12-28 오전 9:00:00

  수정 2019-12-28 오전 9:00:00

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김범준 기자

 

 

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 어느새 또 1년이 지나갔습니다. 시간이 참 빠르네요. 올해는 새로운 지역을 밟아 보려고도 했고 더 많은 땅을 만나 보고 싶었는데 생각만큼 채우지는 못한 것 같습니다.

한해 한해 지날수록 만나는 사람, 만나왔던 사람이 늘어갑니다. 그들 중 대부분이 이제막 부동산 투자를 시작하는 ‘새내기 투자자’들이지요. 그들은 열정도 높고 경계심도 높습니다. 과거 마냥 꿈으로만 부풀었던 우리 세대와는 조금 다른 모습이기도 합니다. 저는 오늘 이 새내기 투자자들이 잘못 생각하고 있는 몇 가지 오해들에 대해 이야기해보려 합니다.

적은 돈으로 투자 할 수 없다?

어느 순간 우리 삶의 질을 평가할 때 ‘금수저·은수저·흙수저’ 등으로 구분하기 시작했습니다. 부가 되물림 되고, 처음부터 시작하기에는 금전적 자본이 튼튼해야 튼튼한 재물을 손에 넣을 수 있다고 생각하죠. 맞습니다. 돈이 많으면 선택의 폭이 넓죠. 누구나 아는 ‘강남’ 한복판 빌딩을 투자할 수 있는 사람은 쉽게 실패하기 어렵습니다. 돈이 돈을 낳는다. 누구나 처절하게 알고 있는 현실입니다.

 

하지만 그것은 단순히 ‘확률’의 문제입니다. 숟가락이 낡았다고 해서 맛있는 음식 못 먹으라는 법이 있나요? 아마 한 번쯤은 검색해 보셨을 ‘분산투자’, ‘공동투자’, ‘지분투자’도 잘만하면 부를 축적할 수 있는 방법 중 하나입니다. 또 서울에서 멀어질수록 집과 땅 모두 당신이 예상했던 금액보다는 훨씬 가벼운 투자를 할 수 있죠. 문제는 있습니다. 수익성입니다. 돈이 될 수 있는 가치지요. 이것은 ‘양날의 검’입니다. 그 만큼 겸손하고 철저하게 분석해야 합니다. 그리고 큰 욕심 말고, 작은 성공에 익숙해 지도록 해야 하죠. 대부분 한 번에 현재의 나와 다른 신분이 되고자 합니다. 과정에 주목하는게 중요합니다.

경기 불황일 때 투자는 피해야 한다?

언제는 경기가 좋다고 한적이 있었나 싶을 만큼 뉴스에서는 ‘안 좋다’는 말 밖에 나오지를 않습니다. 부동산 시장이 얼어붙었다는 말을 들을 땐 확실히 부동산 투자가 꺼려질 수밖에 없습니다.

하지만 현재 부동산 부자들이라고 불리는 사람이 기회를 얻었던 시기가 1997년 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기라는 사실을 아시는지요. 영화 ‘국가 부도의 날’에서 보면 강남의 알짜 아파트들이 경제가 안 좋아지자 말도 안되는 가격에 팔리는 장면이 등장합니다. 이는 영화적 상상이 아니라 실제 있었던 일들입니다. 오히려 불황일 때 알짜 매물들이 경매시장에 속속 등장하는 만큼 경매 등을 잘 살펴보아야 하는 것이죠.

비슷한 선상에서 정부의 부동산 규제 정책으로 인한 분위기도 살펴봅시다. 투자를 하고 싶지만 정부가 규제를 하고 있기 때문에 방법이 없다고 생각하는 것은 ‘기회를 잃는 것’과 같습니다. 이때 발 빠른 사람들은 규제 외의 방법을 찾아냅니다. 부동산 규제의 중심적인 내용은 ‘집값 안정’입니다. ‘편안하게 내 집을 얻을 수 있게 하는 것’이 목표입니다. 그렇다면 우리는 ‘집’ 이외의 투자처를 살펴보는 것으로 시작을 하면 될 것입니다.

아파트만이 살아 남는다?

‘강남불패’는 아파트 투자에서 시작됐습니다. 아파트 투자가 인기 있었던 이유가 무엇일까요? 바로 ‘전세제도’가 있었기 때문입니다. 아파트 전세를 원하는 사람은 많기 때문에 그 전세와 자신의 돈을 합해 우선 투자합니다. 아파트는 시세 반영이 빠른만큼 몇 년 뒤 차액을 갚고 매매를 할 수 있습니다. 그 만큼 ‘아파트 살이’ 혹은 ‘아파트 소유’를 희망하는 수요층이 많다는 의미이지요. 수요가 많다는 것은 가치 상승을 의미하게 됩니다. 부동산에서 이러한 가치를 가지고 있는 ‘아파트’는 투자처로서 핵심 종목이 될 수 밖에 없지요.

그러나 아파트 만큼이나 투자처로서 가치가 있는 곳은 또 존재합니다. 지식산업센터, 오피스텔, 토지가 그러합니다. 분석만 확실하게 한다면 아파트보다 적은 투자금으로 아파트 만큼이나 확실한 가치 상승을 만날 수 있는 것들이죠.

 

이와 같은 고정관념이 생긴 이유는 우리 윗세대의 영향이 컸습니다. 조금만 열심히 하면 돈을 벌수 있었고, 힘든 시기를 보내었고, 살아남은 몇몇 사례들을 익힌 분들입니다. 모두가 아는 지식은 ‘상식’일 뿐입니다.

우리는 상식을 넘어서야 하는 조금 안타까운 세대입니다. 그럼에도 불구하고 용기를 가지십시오. 주변에 분명 한마디씩 거들어 줄 수 있는 멘토들이 존재할 테니까요.

 

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