[부동산Q&A] 셰어하우스로 임대수익률 올리는 방법은

[부동산Q&A] 셰어하우스로 임대수익률 올리는 방법은

1~2층 공동공간으로 개조해 객실 축소
층마다 다른 콘셉트…머무는 재미 높여
간식·와이파이 등 무료제공
시설 투자에 5억3,000만원
예상 지출액 넘어섰지만
2년 평균 임대수익률 12%

• 이주원 기자
• 2018-10-13
• 출처 : http://www.sedaily.com/NewsView/1S5WB7LW0N

 Q. 셰어하우스 는 다수가 한 집에서 살면서 지극히 개인적인 공간인 침실은 각자 따로 사용하지만, 거실ㆍ화장실ㆍ욕실 등은 공유하는 생활방식으로 정의를 알고 있습니다. 부동산 임대업의 새로운 유형으로 주거용 부동산 셰어하우스 가 관심을 끌었는데요, 셰어하우스 의 성공한 케이스에 대하여 안내 부탁 드립니다.

A. 평생 제조업체를 운영하면서 자산을 축적 한 고객 P씨(50대)의 이야기입니다. 송파구 40평형대 아파트에서 전세로 거주하는 P씨는 약 10억원 규모의 신규 투자처를 찾던 중 마포구 망원동에 위치한 모텔을 7억 2,000만 원에 낙찰 받았습니다. P씨가 낙찰받은 모텔은 지은 지 약 20년이 지나서 권리관계가 복잡해 2번의 유찰 이력이 있었으며 주요 도로의 뒤쪽에 위치해 가시성이 좋지 않아 숙박업소 영업장으로는 입지가 좋지 않았습니다. 주변 시세보다는 저렴하게 구입했지만 막상 수리해서 모텔을 운영 할 생각을 하니 막막해져 대신 운영할 임차인을 찾고 있는 상황이였습니다. 

P씨는 부동산을 장기 보유하면서 안정적인 수익률을 기대하기보다는 계속 관심을 가지고 수익률이 더 좋은 부동산으로 갈아타면서 자산을 증식시키는 투자 성향을 가지고 있었습니다. 물론 매입 과정과 그 이후에도 시간과 비용을 적극 투자할 각오가 충분히 돼 있었습니다. P씨가 낙찰받은 모텔 현장은 영업이 중단된 지 벌써 3년 정도가 되어서 비용 투자 없이 운영하는 것은 불가능한 상태였고 상업 지역과는 사이가 벌어져 있었습니다. 더군다나 이면 도로에 입구마저 좁은 편이라서 가시성이 현저히 떨어졌습니다. 임차인을 구한다고 하더라도 임차료는 주변 시세보다 저렴해질 것으로 예상돼 P씨의 투자 목적과도 맞지 않았습니다.

우선은 모텔의 입지와 건물 상태를 살펴보고 상권을 분석했습니다. 그리고 투자 성향 및 목적 등 을 고려해 P씨에게 최종적으로 제안했던 것은 당시에는 아직 생소했던 셰어하우스였습니다. 부동산에 대한 소유욕이 강한 대한민국에서 공간을 공유한다는 개념 자체가 도전이었던 시기였지만, 대학교가 4개 이상 밀집되어 있고 상업시설과 적당히 인접해 있으면서도 주거 지역이기도 했기 때문에 수요자 입장에서 주거 안정성과 효율성을 동시에 만족시킬 수 있을 것이라는 확신은 있었습니다. 

모텔은 제3종 일반주거지역에 위치하고 있었고 10평 규모의 객실이 20개 있는 6층짜리 아담한 건물이었습니다. 일반 원룸이 아닌 셰어하우스 의 성공적인 운영을 위해 과감하게 1층과 2층을 공동 공간으로 개조했습니다. 1층은 북카페 형식의 커뮤니티 공간으로 구성해서 무료로 커피와 토스트, 와이파이, 전자레인지 등을 제공했고 자유롭게 스터디나 대화를 할 수 있는 분위기를 조성했습니다. 2층은 욕실 및 코인 세탁실, 코인 사물함 공간으로 활용했습니다. 3층부터 6층까지는 획일화된 규모와 인테리어가 아닌 다양한 규모와 콘셉트로 꾸며 수요자의 목적과 체류 기간, 성향에 따라서 선택할 수 있는 재미를 주었습니다. 2개 층을 공용공간으로 활용했을 뿐인데 객실 수가 기존의 절반인 10개로 감소했습니다. 

이렇게 모텔을 셰어하우스 로 바꾸는데 공사와 시설물 투자에 약 5억 3,000만 원 정도가 투입됐습니다. 낙찰가 7억 2,000만 원까지 합 하면 총 12억 5,000만원 정도가 투입되었으니, P씨의 당초 예상보다는 많은 지출이었습니다. 현재 셰어하우스 가 운영된 지 약 2년 정도가 지났는데, 그동안 임대수익률은 평균 12% 정도가 나온다고 합니다. 운영 초기에 어려웠던 시기에도 수익률이 6% 밑으로 내려간 적은 없었습니다.

한 공간을 2년 단위로 계약해 목돈을 받는 전세를 정기예금과 비유한다면 매월 꼬박꼬박 일정한 금액을 받는 월세는 적금과 비유할 수 있을 것 같습니다. 보통 예금보다 적금의 금리가 높듯이 전세 보다 월세의 수익률이 높습니다. 셰어하우스 같은 경우에는 주택의 복리 효과라고 말할 수 있지 않을 까 싶습니다.

젊은 층에게는 자연스러워진 공유 문화를 누리면서 적절한 주거비로 좋은 입지에 거주할 수 있다는 점에서 셰어하우스 는 긍정적입니다. 본인만의 침실과 욕실을 가지는 대신 자주 사용하지 않는 주방이나 거실 등은 비슷한 환경에 있는 사람들과 공유함으로써 함께 즐길 수 있는 환경을 만들어 주는 것입니다. 따라서 한시적으로는 셰어하우스가 레드오션 시장으로 보일 수 있을지 몰라도 더 많은 수요층으로 대중화될 수 있는 여지가 있기 때문에 지금은 셰어하우스를 개발하고 운영하는 단 계에 놓인 공급자가 더욱 성숙한 시장으로 만들어가는 단계라고 볼 수 있습니다. 보통 거주하는 집이 움직이지 않는 다는 특성이 강한 부동산이라고 한다면, 셰어하우스는 운영 시스템에 따라 충분히 여러 가지 변화를 시도할 수 있는 움직이는 부동산으로 보입니다.


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