[수술 앞둔 부동산] ➀정용진 신세계 부회장 분당 자택, 시세 290억인데 공시가는 113억/ ➁ 최고 공시지가 분당 현대백화점, 시세 39%만 반영… 인근 최고가 아파트는 78%/ ➂ 공시가 산정, 정부..

[수술 앞둔 부동산] ➀정용진 신세계 부회장 분당 자택, 시세 290억인데 공시가는 113억/  ➁ 최고 공시지가 분당 현대백화점, 시세 39%만 반영… 인근 최고가 아파트는 78%/  ➂ 공시가 산정, 정부정책에 휘둘려왔다

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➀[수술 앞둔 부동산] 정용진 신세계 부회장 분당 자택, 시세 290억인데 공시가는 113억

경실련 초고가 단독주택 조사, 도내 시세 반영률 56%로 추정… 정몽규 양평별장은 38% 그쳐
건물 세운뒤 지가상승 일반적… 광명 이케아·고덕 삼성전자 등 대기업에 판매한 공공보유토지 당시 매각가보다 하락 역현상

이금미·백창현 lgm@joongboo.com  2018년 07월 16일 

▲ 15일 오후 남양주 조안면 삼봉리에 위치한 구자준 전 LIG손해보험 부회장 소유의 별장 전경이다. 이 별장의 주변 실제 시세는 38억6천만 원이지만 공시가격은 13억9천만 원으로, 반영률이 36%에 그쳤다. 백동민기자

대수술이 예고된 부동산 공시가에 관심이 쏠린다. 공시가는 재산세, 종합부동산세 등의 부과기준이기 때문이다. 일부에서는 재벌 등 부자들 소유의 부동산 공시가가 시세보다 현저히 낮다는 지적이다. 이에 경기도내 고가 부동산의 공시가 실태를 점검해 본다.



1. 고가 부동산 ‘엉터리’ 공시가

도내 재벌회장 등이 보유한 초고가 단독주택이나 별장의 공시가격은 시세의 절반에도 못 미치는 것으로 드러났다. 

경제정의실천시민연합(경실련) 경기도협의회에 따르면 올해 고시된 100억 원 이상 초고가 단독주택 공시가의 시세 반영률은 56%로 추정된다. 

그중 정용진 신세계 부회장 자택의 시세 반영률은 38.3%라고 경실련 경기도협의회는 밝혔다. 

정 부회장 자택은 성남시 분당구 백현동에 있다. 현재(2018년 1월 기준) 공시가는 113억 원이지만 시세는 290억 원에 이른다. 시세는 해당 건물 주변 실거래 현황을 반영해 계산한 값이다.

재벌일가 소유의 고가 별장도 마찬가지. 남양주시 조안면 삼봉리 구자준 전 LIG손해보험 부회장의 별장 시세는 38억6천만 원. 공시가는 13억9천만 원으로 시세 반영률이 36.0%이다. 

양평군 서종면 문호리 정몽규 현대산업개발 회장의 별장은 시세 반영률이 38.8%다. 시세는 29억4천만 원이지만 공시가는 11억4천만 원에 불과하다. 

박장석 SKC 상근고문의 별장인 양평군 강화면 운심리의 한 주택. 시세는 10억6천만 원, 공시가는 4억4천300만 원으로 시세 반영률이 42.0%에 그쳤다. 

대기업에 판매된 공공보유 토지 사정도 다르지 않다. 매각 뒤 수년이 지난 현재 공시지가가 매각 당시 가격보다 낮은 현상까지 보인다. 

수원시 영통구 원천동 옛 에콘힐 터 공시지가는 매각가보다 442만원이나 하락했다. 경기도시공사는 무산된 에콘힐 사업 터 일상3블록(4만1천130㎡)을 지난 2016년 MDM플러스에 넘기면서 1천955억 원(3.3㎡당 1천568만 원)을 받았다. 현재 이 토지의 공시지가는 3.3㎡당 1천126만 원이다.

지난 2011년 한국토지주택공사(LH)는 광명시 일직동 일원 2만3천654㎡를 이케아에 팔았다. 매각가는 2천346억 원. 3.3㎡당 992만 원에 판매한 셈이다. 

해당 토지의 공시지가는 3.3㎡당 980만 원. 7년 전보다 오히려 12만 원 떨어졌다. 

삼성전자 고덕산업단지의 공시지가는 매각가보다 10만 원이나 하락했다. 경기도시공사는 지난 2012년 평택시 고덕면 여염리 일원 85만7천㎡ 토지를 삼성전자에 팔았다. 매각가는 1조4천800억 원(3.3㎡당 173만 원). 공시지가는 162만7천 원이다.

스타필드 하남은 7년 전 매각가에 비해 겨우 33만여 원 오른 것으로 나타났다. 하남도시공사는 지난 2011년 하남시 신장동 9만6천33㎡의 토지를 신세계에 2천665억여 원, 3.3㎡당 755만 원에 판매했다. 

해당 토지의 공시지가는 3.3㎡당 788만7천 원이다. 

공공보유 토지의 민간 매각가격은 감정평가를 통해 결정된다. 따라서 건물이 지어진 뒤에는 건물 가격이 포함되기 때문에 지가가 오르는게 일반적이다. 그럼에도 이 같은 역현상이 발생하는 것은 공시지가 산정에 문제가 있기 때문이라는게 전문가들의 의견이다. 

한 토지 감정평가사는 “매각 당시 가격보다 오히려 공시지가가 떨어졌다는 것은 공시지가가 시세와 토지 특성을 전혀 반영하지 못한다는 방증”이라고 지적했다.

경실련 경기도협의회는 “재벌과 부동산 부자 등 돈 있는 사람에게 특혜를 주는 과세기준이 문제”라며 “엉터리 공시가를 검증해 특혜를 막아야 한다”고 주장했다. 

공시 기관인 지자체는 이 같은 공시가 산정에 문제가 없다는 반응이다. 

성남시 관계자는 정 부회장 자택 공시가에 대해 “‘시세’의 기준이 명확하지 않은 탓에 단순 반영률이 낮다는 지적은 문제가 있다”며 “정 부회장 자택의 공시가는 인근 다른 단독주택의 공시가보다 높은 수준”이라고 말했다. 

국토교통부는 “단독주택이나 토지는 실거래 표준이 적고 개별성이 큰 탓에 상대적으로 정확한 시세 파악이 어렵다”고 전했다. 

이금미·백창현기자

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➁[수술 앞둔 부동산] 최고 공시지가 분당 현대백화점, 시세 39%만 반영… 인근 최고가 아파트는 78%

경기도내 고가 상업지역 시세반영률 공공주택 70%보다 턱없이 낮아
상위 100위권 도시별 1위 토지 모두 상업지… 반영률 48% 그쳐

이금미·백창현 lgm@joongboo.com  2018년 07월 17일 

▲ 16일 오후 성남시 분당구 백현동에 위치한 현대백화점 전경. 백동민기자

(2) 부동산 부자 vs 내 집 한 채 서민 

도내 공시지가 상위권을 차지한 고가 상업지역 토지의 공시지가 시세 반영률이 공동주택 공시가격 시세 반영률보다 턱없이 낮은 것으로 드러났다. 

경제정의실천시민연합(경실련) 경기도협의회에 따르면 도내 공시지가 상위 100위 안에서 각 시별 1위를 기록한 고가 토지 공시지가의 평균 시세 반영률은 48%에 불과하다. 

그러나 도내 주요 도시 고가 아파트들의 공시가격 시세 반영률은 70%를 훌쩍 넘는 것으로 나타났다. 

도내 공시지가 상위 100위는 대부분 성남시 분당구 안의 토지들이다. 또한 도내 시별 공시지가 1위 토지는 모두 상업지역에 자리한다. 

공시지가가 가장 높은, 비싼 토지는 성남시 백현동 현대백화점 터다. 공시지가는 3.3㎡당 6천534만 원, 주변시세 평균은 약 1억6천700만 원이다. 시세 반영률은 39% 수준에 불과하다. 여기서 주변시세는 지난 2007년에 거래된 주변 토지 가격이다. 각 시별 고가 토지가 실거래된 사례가 없기 때문에 이들 고가 토지 주변에서 실거래된 토지의 시세를 비교해 얻은 값이 주변시세다.

안양에서 공시지가가 가장 높은 동안구 호계동 신한은행 평촌점 건물의 경우 3.3㎡당 공시지가는 4천290만 원으로, 주변시세인 8천400만 원을 적용하면 시세 반영률은 51%다.

광명시 최고 공시지가를 차지한 광명동 광명빌딩의 3.3㎡당 공시지가는 4천59만 원, 주변시세는 1억2천만 원이다. 시세 반영률은 34%다.

하지만 공동주택인 아파트의 공시가격 시세 반영률은 전용면적 84㎡ 기준 70% 안팎이다. 

성남시에서 가장 높은 공시가격(8억2천400만 원)을 기록한 봇들마을의 시세 반영률은 78.5%. 최근 거래 시세 평균은 10억5천만 원이다.

최근 6억8천500만 원에 거래된 안양시 평촌 더샵 센트럴시티는 공시가격 5억400만 원, 시세 반영률 73.6%를 보였다. 

광명시 철산 래미안 자이는 공시가격 4억5천200만 원, 최근 거래 시세 평균 6억7천300만 원으로 시세를 67.3% 반영했다.

국토부 관계자는 “비주거용 건물(상업용)의 공시지가는 공동주택 공시가격 산정방법과 달라 단순 비교할 수 없다”면서 “상업용 건물의 공시지가는 해당 토지의 공시지가와 건물가격인 시가표준액을 더해 매긴다”고 말했다. 

경실련 경기도협의회 관계자는 “공시가는 부동산 관련 세금을 결정하는 중요한 지표가 된다”면서 “때문에 고가의 부동산을 다수 보유한 부동산 부자들이 주거용 아파트 한 채 보유한 서민보다 세금을 덜 내는 모순이 벌어지고 있다”고 지적했다.

이금미·백창현기자
 

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➂[수술 앞둔 부동산] 공시가 산정, 정부정책에 휘둘려왔다

감정평가사들 "시세 반영해도 조세저항 예상 국토부가 반려"… 일부 지자체 개별공시가 산정
일부러 공시가 낮은 표준지 써… 급격한 상승땐 서민피해 우려

이금미·백창현 lgm@joongboo.com  2018년 07월 18일

 

(3) 정부의지에 달렸다

공시가를 산정할 때 시세보다 정부 정책이 더 큰 영향을 끼친다는게 감정평가사들의 증언이다. 

평가사들은 감정할 때 시세를 최대한 반영하지만 정부가 이를 반려하는 경우가 있다는 것. 

익명을 요구한 국내 대형 감정평가 법인 소속 감정평가사 A씨는 “공시가는 부동산의 실가격이 아닌 사실상 정책에 의한 가격”이라고 단언했다. 

15년 경력의 A씨에 따르면 공시가 산정을 위한 감정평가가 시작되면 국토교통부가 “시세를 최대한 반영하라”고 구두로 지침을 전달한다. 

이 지침에 따라 감정평가사들이 시세가 반영된 평가액을 제출하면 국토부는 “조세저항이 예상되니 다시 평가하라”면서 반려한다는 것. 

이 같은 과정이 매해 반복되는 건 부처 간 ‘힘겨루기’ 때문이라는 풀이다. 

감정평가사 B씨는 “예산을 담당하는 기획재정부와 국토부간의 시각차가 존재하는 것 같다”면서 “공시가 감정평가를 하면서 평가액이 단 한 번에 통과된 적은 없다”고 귀띔했다. 

또 일부 지자체는 개별공시가 정산 과정에서 의도적으로 공시가가 낮게 측정된 표준지를 사용한다는 것. 

A씨는 “A라는 표준지를 사용해 개별공시가를 정산하면 아무 문제가 없지만, A보다 공시가가 낮은 B 표준지를 기준으로 개별공시가가 정해지는 것”이라며 “감정평가사가 아니면 이 미묘한 차이를 알기가 어렵다는 점을 이용한 것”이라고 강조했다. 

이에 대해 국토부는 “감정평가사들이 평가액을 높게 측정할 경우 국토부 차원에서 조세저항을 예상해 반려하는 경우는 있지만, 기재부와는 연관성이 없다”고 답변했다. 기재부도 “공시가는 국토부 소관으로 기재부가 영향을 미칠 분야가 아니다”라고 선을 그었다.

전문가들은 공시가가 시세를 제대로 반영하기 위해서는 무엇보다 국토부의 의지가 중요하다고 입을 모은다. 

정준호 강원대학교 부동산학과 교수는 “지금 당장이라도 국토부가 공시가에 시세를 반영하라고 지시한다면, 이에 법적인 문제는 전혀 없다”고 꼬집었다. 

공시가가 시세와 동떨어진 까닭은 도리어 법적 규제가 없기 때문이라는 것. 그는 공시가 상승에 뒤따른 조세저항은 공제 등 세금 조절로 균형을 맞춰야 한다고 제언했다. 

공시가의 시세 반영률을 도구로 점진적으로 변화를 이끌어야 한다는 의견도 있다. 

김현수 단국대학교 도시계획부동산학과 교수는 “정부 정책이 급격한 변화를 보일 경우 혼란만 가중될 것”이라며 “공시가의 급격한 상승은 소상공인과 임대인 등 부동산 자산이 없는 서민들에게 가장 먼저 직접적인 피해를 줄 것”이라고 지적했다. 

이금미·백창현기자

▲ 사진=연합(해당 기사와 관련 없음)

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