김학렬의 All that 부동산 71회] 오피스텔 투자법!

김학렬의 All that 부동산 71회] 오피스텔 투자법!

입력시간 | 2017.05.06 06:00 | 노희준 기자  gurazip@edaily.co.kr

‘저금리 시대’다. 2016년 3월 이후 한국은행 기준금리는 1.5%다. 트럼프 정부 출범 이후 한국 금리도 상승하리라는 전망이 있지만, 그렇다 해도 저금리 시대라는 것에는 변함이 없을 것이다. 

저금리 시대에는 은행 금리보다 높은 수익을 안정적으로 얻을 수 있는 부동산 투자 상품에 관심이 많다. 부동산 투자자 층이 주로 관심을 가지는 수익형 부동산은 오피스텔과 상가다. 상가는 고가의 부동산 상품으로 투자층이 한정되어 있기에 결국 가장 많이 투자하는 수익형 부동산은 오피스텔이다. 

최근 3년간 오피스텔 공급이 많아졌다. 저금리 금융수익을 대체할 만큼 고정적인 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아졌기 때문이다. 

신규 오피스텔 공급이 많지 않았던 서울 도심의 오피스텔은 시세가 상승하기까지 했다. 투자 수요층과 공급량의 급격한 증가는 오피스텔 수익률에 문제를 발생시켰다. 오피스텔을 이용하고자 하는 실수요는 크게 증가하지 않았기 때문이다. 그래서 결과적으로는 오피스텔 수익률이 저하되었다. 5년 전까지만 하더라도 오피스텔 수익률은 평균 7% 전후였다. 도심이 아닌 지역은 10%까지도 가능했다. 매매 수요는 증가했지만 임차 수요가 그만큼 증가한 것이 아니므로 월세는 매매가 인상 수준으로 상승하지 못했다. 현재 오피스텔 수익률은 서울 도심은 3% 전후, 도심이 아닌 지역은 5% 전후다. 당연하게도, 신규로 분양하는 오피스텔은 상승한 현재의 매매 시세를 기준으로 분양가를 책정한다. 

오피스텔은 업무시설로 세금이 부과되므로 주택보다 최소 2배, 많게는 4배의 세금과 추가 관리 비용이 나간다. 따라서 실제 수익률을 계산해보면 더 낮다.

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그렇다면 오피스텔에 투자하면 안되는 것인가. 그렇지 않다. 오피스텔 투자 시에는 딱 한 가지만 체크하면 된다. ‘공실 가능성’이 바로 그것이다. 공실 가능성에 대해서는 또다시 두 가지만 고려하면 된다. 교통편과 추가 공급 여부다. 

첫째, 오피스텔은 교통편만 잘 갖춰져 있어도 공실이 나지 않는다. 출퇴근 시 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실의 위험이 매우 낮다는 것이다. 둘째, 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져봐야 한다. 교통, 상권, 주거시설 등의 기반시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어렵다. 서울의 종로구, 중구, 강남구 등이 대표적인 지역이다.

최근 오피스텔 분양 광고를 보면 ‘시세가 싸고’, ‘확정 수익률을 보장’해준다는 문구가 많다. 광고 내용에 수익성 보장에 대한 내용이 강조된 오피스텔은 한 번 더 검토해보는 것이 좋다. 왜냐하면 임차 수요가 낮고 교통이 불편한 지역일 가능성이 크기 때문이다.

오피스텔의 최고 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지 오피스텔을 선점하는 것이다. 시세가 조금 더 비싸더라도 꾸준한 월세 확보는 물론 시세 상승까지 기대할 수 있기 때문이다. 오피스텔도 결국은 입지가 가장 중요하다. 

그리고 오피스텔의 매수 목적은 임대여야 한다. 임대는 월세수익을 목적으로 해야 한다. 시세차익이 목적이라면 단타 투자에 능해야 할 것이다. 

전세를 준 경우에도 가능한 한 빨리 월세로 세팅을 다시 해야 한다. 오피스텔을 전세로 세팅할 경우에는 재산세가 아파트보다 많이 발생하기 때문에 실익이 더 낮다. 만약 월세로 세팅할 여력이 되지 않거나 갭투자를 할 계획이었다면 차라리 아파트에 투자하는 것이 더 효과적이다.

오피스텔 투자의 목적을 시세차익에 두면 성공 확률이 너무 낮다. 월세 수익이 목적이라면 공실이나면 안 된다. 그래서 오피스텔 수요가 많은 지역이어야 한다. 일자리가 많은 지역이거나 일자리로 가는역세권이 가장 좋은 입지다. 

오피스텔은 아파트와 접근 방법이 다르다. 입지 분석 조건도 다르고, 매수·매도 타이밍도 다르다는 점을 반드시 기억해야 한다. 

▶ 김학렬 칼럼니스트는 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.‘ 

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