[생생경제]대선 후 부동산정책 대폭 수정 필요

[생생경제]대선 후 부동산정책 대폭 수정 필요

[생생인터뷰] 

- 뉴스테이 정부 계획, 홍보보다 실제로는 미미 
- 전월세 상한제가 가격올리지 않아. 연구결과로 입증
- 새 정부 부동산정책, 다품종으로 넓게 혜택주는 방식
- 지금의 가수요 부양 책에서 실수요 예측가능형으로 변화

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)

■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 조명래 단국대학교 도시계획부동산학부 교수


◇ 김우성 PD(이하 김우성)> 조기대선 가능성이 점쳐지고 있습니다. 현 정권이 추진 중인 정책 역시 계속 지속될 건가, 그 여부가 관심사입니다. 시장이 움츠러들고 있는 건 어려운 경제 사정 때문이기도 하지만 정책 지속성 여부 때문이기도 한데요. 박근혜 정부 대표적인 부동산 정책 가운데 하나가 기업형 임대주택, 즉 뉴스테이입니다. 중산층을 위한 임대주택으로 도입됐는데요. 값이 비싸다, 기업만, 업체만 배를 불린다는 비판도 있었습니다. 하지만 안정성이라는 목적에는 부합한다는 얘기가 있었죠. 정부가 이 뉴스테이 사업의 지속성 여부를 연구용역 발주해 확인하고 있는 상황입니다. 어떻게 될까요? 계속 공급될지, 어떤 정책의 변화가 있을지 고민거리가 많이 생깁니다. 전문가 연결해서 관련 내용 확인해보겠습니다. 조명래 단국대학교 도시계획가 교수입니다. 안녕하십니까?

◆ 조명래 단국대학교 도시계획과 교수(이하 조명래) 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 일단 뉴스테이, 이름부터 처음에는 생소했는데요. 벌써 3년 차 됐습니다. 이 정책은 어떻게 평가하세요?

◆ 조명래> 2015년부터 추진되는 정책인데요. 올해 말까지 정부가 사업부지 기준으로 15만 호를 공급하겠다고 했습니다. 실제 성과를 보면 아직까지 시기가 이르지만, 지난 2년간 모집자 기준으로 보면 1만8천 가구 모집됐고요. 실제 입주를 하는 것을 보면 올해 서울에서 대림동과 위례동에 입주하게 됩니다. 그만큼 정부가 요란스럽게 떠든 것에 비해서는 실제 입주 기준으로 보면 성과가 별로 없고요. 이 정책은 사실 정부가 중간에 많이 성격을 바꾸었는데요. 당초에는 매매주택 공급을 확대하려고 하다가 2015년부터 임대주택 쪽으로 돌아서면서 정부가 역점을 두고 추진한 정책입니다만, 너무 정권적 차원에서 양적 목적 중심으로 추진하다 보니까 사실 정책 자원 투입에 비해서는 효과가 사실 불분명한 문제가 있습니다.

◇ 김우성> 성격이 변해서 많은 분들이 몰랐던 부분도 있습니다. 위례 등지는 지금 인기가 있기는 한데요, 비싸다는 얘기가 있지만 기존 목적이 중산층의 주거 안정이다, 이런 것을 보면 그 가격이 나쁘다고 볼 수 없다, 이런 말도 있습니다. 뉴스테이 자체만 놓고 보면 어떤가요? 다음 정부에도 계속 해야 하느냐, 이런 고민이 있는데요. 

◆ 조명래> 사실 이건 정책적인 자원이 투입되는 것에 비해 임대 주택 문제나 전·월세 문제를 해결하는 효과 측면에서는 제한적이라서 저는 정책이 다음 정권에서는 많이 수정될 것 같습니다. 역대 정권마다 대표 정책이 있지 않았습니까. 보금자리 주택이나 행복 주택 등, 정책의 치적을 우선하는, 그런 것으로 하다 보니까 정책의 내용을 보면 무리수가 많습니다. 뉴스테이를 보면 임대주택을 해결한다고 하면서도 각종 공공정책 자원들을 주로 중산층이 살 수 있는 임대주택에 집중하다 보니까 시장에서 전·월세 문제를 실제 해결한다는 측면에서 본다면 그 조건을 충족하지 못하는, 기업들만 배를 불리는 이러한 문제점이 있습니다. 마음이 급하다 보니까 건설에서 공급하는, 건설 임대입니다. 건설 임대는 택지 확보나 여러 문제가 많습니다. 건설 임대보다는 매입 임대나 이런 것이 더 적합함에도 불구하고 성과 중심으로 가다보니 개발을 해야 하는, 그린벨트를 허물어서 개발한다거나 재개발하면서 공급하다 보니까 개발에 따른 여러 문제도 안고 있는, 이러한 점이 뉴스테이의 중요한 문제점으로 드러나기에, 다음 정부에선 많은 부분에서 이 정책의 주요 부분을 바꾸지 않을까 예상하고 있습니다. 

◇ 김우성> 어떤 정치권의 변화, 조기 대선 이후 국면을 보면 많은 부분이 수정될 수 있다, 그렇게 생각하시는 분들이 많을 것 같긴 한데요. 앞서 설명해주신 것처럼 이러한 주거 제도와 같은 것들이 기존 시장의 변화나 여러 개선점들을 끌어올 수 있는 역할을 줘야 하는데 사실 주머니 하나가 더 생긴 듯한 느낌처럼 진행됐거든요. 기존의 제도나 임대 시장의 왜곡들은 수정하지 못하는 면들이 있는데, 다음 정부가 수정한다고 한다면 어떤 점을 역점에 둬야 할까요?

◆ 조명래> 지금 우리나라 전체 가구 중에서 임대차로 살아가는 가구가 갈수록 늘어나고 있거든요. 정부가 그동안 집을 많이 공급했음에도 불구하고 여러 가지 이유 때문에 자기 집을 가지고 있는 사람조차도 전·월세로 살아가는, 그래서 전체 가구 중에서 55%, 서울의 경우 60%가 임대차 가구로 살아가고 있습니다. 이러한 세입자 수로 본다면 전국적으로 850만 가구로 보지만, 자가 거주자가 세입자로 사는 것까지 포함하면 훨씬 더 많겠죠. 이러한 민간임대를 우리가 어떻게 수요나 공급, 이런 측면에서 관리할 것인가, 이러한 고민이 필요한데요. 임대주택 공급이라는 측면에서 본다면 공공임대도 공급해야 하고, 뉴스테이도 공급해야 하는데, 뉴스테이의 경우 워낙 중산층을 중심으로 하다보니 제한된 공급의 효과가 있는 거죠. 따라서 우리나라 임대주택을 필요로 하는 계층별로 상당히 다양한 임대주택을 공급할 수 있는 가격이나 이용 조건, 위치, 이렇게 되어야 하는데 뉴스테이만 하더라도 과도한, 이쪽에 정책 자원을 집중시키는 문제가 있어서 지금 서울시가 하는 다품종 임대주택과 같은, 임대주택을 다양하게 공공, 준공공을 다 포함해서, 이러한 정책이 앞으로 상당히 중요한, 다음 정부의 중요한 정책으로 들어와야 한다고 생각합니다. 

◇ 김우성> 정말 실질적으로 다양한 계층, 다양한 입장에 놓인 분들에게 도움이 될 수 있는 임대주택 정책, 이게 원칙이 되어야 한다고 말씀해주셨습니다. 정치권에서 전·월세 상한제 얘기가 지금 처음 나온 얘기는 아니지만 계속 나옵니다. 정권이 바뀔 거라는 기대감 때문에 가속도가 붙는데요. 전·월세 상한제, 뉴스테이와 중복되는 면도 있지 않냐는 지적도 있는데요. 

◆ 조명래> 저는 뉴스테이와 중복된다고 보지 않습니다. 뉴스테이는 여러 번 말씀드렸지만, 중산층을 대상으로 하고요. 8년 거주, 임대 후 분양 전환 등 특수한 조건을 가지고 특별법에서 공급되기 때문에 전·월세 상한제는 그냥 일반 민간 주택에 대해서 가격을 관리하는 정책이라서 그 정책의 대상 영역이 구분될 수 있다고 보는데요. 그동안 사실 지금 현 야당 쪽에서 전·월세 상한제를 지난 10년 이상 계속 주장했는데, 그것이 받아들여지지 않아서 지금까지 왔지만, 현재 여러 당의 구조를 본다면, 야당이 지금 다수당의 역할을 하기에, 전·월세 상한제와 같은 정책들이 입법화되지 않을까 싶은데요. 사실 전·월세 상한제에 대해서는 워낙 정부가 반대를 해왔기에, 또 주요 부동산 전문가들도 대게 반대를 해왔기 때문에 이 정책이 우리나라에 어떻게 도입되어 기대되는 효과를 제대로 낼 것인가에 대한 검토를 제대로 못해왔어요. 그렇다 보니 찬반 논쟁에만 주로 매몰되어 있지, 대게 선진국에서 하고 있는 정책인 만큼 우리 실정에 맞게 다듬어서 해야 하는데, 이 부분에 대한 고민이 충분하지 않아 야당에서 입법화를 한다고 하더라도 우리 실정에 맞는 제도의 도입은 훨씬 고민이 필요하지 않나 생각이 듭니다. 

◇ 김우성> 말씀하신 부분의 대표적인 예가 바로 주거 안정, 특히 서민 주거 안정으로 만들어진 전·월세 상한제나 과거의 경우 임대차 계약 기간 연장 등 이러한 제도가 역으로 시장의 가격을 폭등시키는 효과를 가져왔다는 주장도 있거든요. 이번에도 똑같은 논리가 나오는데요. 좀 더 이야기를 확장해서 이런 부분을 풀어낼 필요가 있겠죠?

◆ 조명래> 이 부분은 사실 계속 반대쪽에서 가격이 오른다고 주장했는데요. 2년 전 국토부가 연구용역을 해서 실제 가격이 어느 정도 오를 것인가에 대해 시뮬레이션을 했는데요. 그 결과를 보면 이를테면 임대료가 현재 5% 이상 시장에서 오르고, 임대료 상한제를 5% 묶는다고 한다면, 그 경우 최대한 10%까지 가격이 오를 거로 보고 있지만, 4년 뒤에 가면 안정된다고 보고 있어요. 현재 시장 임대료가 3% 이내로 오르고 있거든요. 그래서 도입하게 된다면 연구 용역 보고서에서는 3% 정도 오를 거로 예상되고요. 계약 갱신 청구권만 도입하게 된다면 실제 임대료 오르는 것은 0.7~0.8%에 불과할 것이기에 생각보다는 가격 오르는 폭이 많지 않다고 보고 있습니다. 

◇ 김우성> 이미 만들어진 연구 용역 결과도 그렇고요. 뉴스테이와는 다른 차원의 광범위한 범위에서의 임대주택 안정책이지만, 이런 부분에 대해 가시화하기 위해 찬반 논란을 정교화할 필요가 있다는 제안을 해주셨습니다. 과거에도 저희 프로그램에서 교수님께 여러 번 여쭤본 질문이긴 한데요. 특히 아파트 시장을 놓고서는 후분양제 주장이 나옵니다. 선분양제 폐단에 대해서 주로 분양권 거래와 같은 불법적인, 물론 합법적 영역도 있지만, 그런 부분들 때문인데요. 어떻게 보세요? 후분양제도 슬금슬금 정치권에서 이야기가 나오거든요. 

◆ 조명래> 최근 후분양제도 도입 주장을 하는 것은 사실 지난 짧게 2~3년간 정부가 규제를 완화해 가수요 만드는 시장에 거래 활성화를 시키면서 가격이 오르고 가격이 폭등하면서 공급이 늘어나는, 이 문제를 따진다면 선분양제에서 생겼다고 보는 겁니다. 그래서 지금 주택 보급률이 110%에 육박하는 상황에서 과거 대량 공급을 위해 도입되었던 선분양제도는 문제점이 많기 때문에 후분양제로 바꿔야 한다는 것에 대해 상당히 합의가 높게 형성되어 있습니다. 문제는 지금 건설사들이 주택을 공급할 때 자기 자본을 5% 정도 투입합니다. 나머지 95%는 금융권이나 분양을 받는 소비자들로부터 중도금을 받아 충당하고 있거든요. 따라서 후분양제로 바뀐다면 지금까지 건설사들이 5% 자기 자본으로 한 것을 6~90% 이상으로 어떻게 확보할 것인가, 이게 관건인데요. 이건 정부에서 후분양제도 도입이 필요하다고 한다면, 현재 여러 금융 제도들, 그쪽으로 맞춰가는 것이 필요할 것 같고요. 공정별로, 예컨대 40%에서 공급하는 것, 60%에서 공급하는 것, 80% 공정 단계에서 공급하는 것, 이에 따라서 금융조달 방법을 다양화하는, 여러 가지 새로운 제도들을 적극적으로 도입한다면 후분양제도로 넘어가도 저는 크게 문제가 없다고 봅니다. 

◇ 김우성> 이미 시장 침체기라고 보시는 분들도 있지만 여러 가지 숨을 고르고 조정된다는 측면에서 바라봤을 때 후분양제도의 도입도 긍정적 면이 있을 것 같습니다. 향후 지금 부동산을 바라보는 불안한 시선이 많습니다. 정책 변수가 있긴 한데요. 큰 변화나 시장에 있어서의 큰 불안정 같은 것들 따라올까요? 어떻게 보세요? 

◆ 조명래> 지금 당장 지난 2~3년간 쏟아낸 공급 과잉 문제, 수요가 줄어들어서 가격이 떨어지는 문제, 집값이 떨어지는 문제, 이런 문제가 지금 가시권에 들어왔거든요. 사실 경착륙이 되지 않도록 하기 위한 단기적 정책이 필요하고요. 조금 그 단계를 지나면 우리나라 주택시장은 이제 가수요가 아니라 실수요 중심으로 될 수 있는, 그렇게 예측하는 시장으로 만들어야 합니다. 이를 위해서는 정부가 인위적으로 시장을 살리고 가수요를 만들어내는, 규제를 완화하는, 이러한 정책은 이제 포기해야 할 것 같고요. 남은 정책 과제는 앞서 언급했지만, 서민 주거 안정을 위한 임대 주택 정책 쪽에 정부가 여러 역점을 실어야 할 것 같습니다. 

◇ 김우성> 방향성을 놓고 관련 뉴스, 정책들을 지켜보겠습니다. 오늘 말씀 감사드립니다. 

◆ 조명래> 감사합니다. 

◇ 김우성> 지금까지 조명래 단국대학교 도시계획과 교수였습니다.

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