재건축 새 트렌드 `리스크 셰어링`

재건축 새 트렌드 `리스크 셰어링`  방배6구역, 최저분양가 입찰조건 제시 서초 중앙하이츠, 확정지분제 채택기로 조합측 "서울서도 미분양 가능성 대비"
기사입력 2016.11.20 17:43:35 | 최종수정 2016.11.21 08:50:34

재건축사업 리스크 분담 논의가 나오고 있는 서초 방배동 일대 전경. [매경DB]

이른바 11·3 대책을 전후해 정부가 시장 과열 규제에 나서면서 핵심 대상으로 꼽힌 서울 강남권 일대 재건축 사업장들이 '리스크 셰어링(risk sharing)'에 나섰다. 재건축의 메카로 통하는 서초 일대에서는 지분제 방식이 고개를 들었다.

업계에 따르면 지난 7일 입찰을 마감한 방배6구역 재건축 조합은 '최저분양가'를 입찰조건으로 내걸었고, 시공사를 물색 중인 서초 중앙하이츠 재건축 조합은 '확정지분제'를 조건으로 내걸었다.

지분제는 도급제와 더불어 정비사업(재개발·재건축 등)장에서 사업자인 조합과 시공사인 건설사가 맺는 두 가지 계약 방식 중 하나이다. 지분제는 시공사가 조합과 함께 사업 파트너 형식으로 참여해 일반분양 결과에 따른 손익을 나누는 구조다.

지분제는 지분을 미리 정하는지에 따라 확정·불확정 방식으로 나뉘는데 서초 중앙하이츠 재건축 조합이 내건 확정지분제는 기존 아파트 조합원들에게 일정한 지분이 주어지고 시공사는 일반분양 또는 단지 내 상가분양 등을 통해 얻는 사업이익을 가져가는 식이다. 방배6구역이 내건 최저분양가 방식은 미분양으로 인해 조합이 건설사에 공사비를 낼 수 없는 경우 미분양 물량을 정해진 최저 가격으로 건설사에 넘겨주는 식으로 공사비 대신 물건을 넘기는 것이다.

반면 도급제는 조합이 사업의 이익을 모두 가져가고 시공사는 정해진 공사비만 받는 방식이다. 리스크 부담을 꺼리는 건설사들은 도급제를 선호한다. 시장이 하락세를 타던 2011년 즈음 강동 고덕주공 재건축 단지는 지분제 방식이었지만 공사를 맡은 시공사가 도급제를 요청하면서 시공사 교체를 둘러싼 갈등을 겪기도 했다.

지분·도급제는 공급 측면 내부의 계약 방식이지만 내년 이후 강남권 분양 시장 전망과 직결돼 있다. 분양권 전매 투자 수요까지 몰리면서 '비싸도 팔린다'는 말이 오갔던 강남권 재건축 시장이 최근에는 미분양 리스크를 신경 쓸 수밖에 없는 상황이다. 현재 시공사 입찰에 들어가는 사업장이라면 일정상 내년 말 이후에나 일반분양이 가능하기 때문이다.

지난 8월 국토교통부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가 총액이 9억원 이상인 이른바 고가 아파트에 대해서는 중도금 대출 보증을 내주지 않도록 한 이후 11·3 대책을 발표해 전매제한 강화 등의 규제를 도입했다.

강남의 한 재건축 조합 관계자는 "분양 시장 분위기가 좋을 때 사업자로서는 시공사와 이익을 나눠야 하는 지분제보다는 이익을 모두 가지는 도급제를 선호하지만 지금처럼 시장 전망이 부정적일 때는 수익성 못지않게 안정성도 중요하다"며 "일반분양에 따른 손익을 시공사와 나누는 지분제 방식에 눈이 갈 수밖에 없다"고 말했다. 업계에 따르면 서초 반포·잠원 일대에서 시공사 입찰을 앞둔 재건축 조합 역시 지분제 형식을 검토 중이다.

다른 사업장들도 지분제가 아니더라도 다양한 방식으로 리스크 분담을 고민하고 있다. 강북 인기 투자지역으로 꼽히는 서대문구에서는 시공사 선정에 나선 홍은6구역 재건축 조합이 '제한경쟁입찰' 방식을 내걸었다.

시공사 후보를 시공능력평가 순위 1∼10위 이내인 건설사로 제한한 것으로 브랜드 인지도가 높은 건설사를 시공사로 정해 미분양 리스크를 줄여보겠다는 의도라는 것이 업계의 평가다.

건설사들로서는 지분제이든 도급제이든 일단 사업장을 기웃거릴 수밖에 없다. 대형 A사 관계자는 "미국 대선 이후 중동 등지의 해외 프로젝트 사업은 불확실성이 더 커진 상황이고 최근 들어 해외 실적도 악화된 상황이기 때문에 그나마 분양이 잘되는 서울 인기 투자지역의 정비사업장 수주에 힘을 쏟을 수밖에 없다"고 말했다. 이 때문에 대형사들 사이에서는 이른바 '피 튀기는 수주전'이 펼쳐진다.

[김인오 기자]
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