리츠(REITs)와 부동산펀드(REF)는 분명 다르지만 일반인들은 이를 명확히 구분하지 못한다. 하지만 이는 일반인들의 잘못 이해하고 있는 것이 아니라 리츠와 부동산펀드의 구분이 모호하다는 데 있다.
리츠는 부동산투자회사법, 부동산펀드는 자본시장법에 근거하고 있으며 관련 부처도 각각 국토교통부와 금융위원회로 다르다. 또 투자기구형태도 리츠는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 부동산투자회사 등으로 나뉘는 반면, 부동산펀드는 신탁, 합자회사, 조합 등으로 구성돼 있어 확연히 다르다.
| |
 |
|
| ▲ 출처:삼성증권 |
그런데 왜 투자자들은 이를 쉽게 구분하지 못하는 것일까. 우선적으로 과거와 달리 두 상품의 투자스타일이 구분되지 않는다는 것이 가장 큰 요인이라 할 수 있다.
리츠는 주로 빌딩을 매입해 이에 따른 임대료 수입을 배당금 형식으로 지급하는 회사의 형태지만 부동산펀드는 은행의 부동산 신탁상품처럼 건설사에 대출을 해주고 여기서 발생하는 이자를 투자자에게 지급하는 형태다.
쉽게 말하면 리츠와 부동산펀드 모두 수익을 추구하는 것은 같지만 ‘부동산 보유’ 측면에서 보면 리츠가 부동산대비 강하다고 볼 수 있다. 좀 더 과장해서 표현하면 리츠는 ‘투자’, 부동산펀드는 ‘투기’적 특성을 나타낸다.
따라서 부동산금융을 통해 부동산 시장의 안전판을 유지하려면 부동산펀드보다는 리츠가 활성화돼야 한다. 그러나 최근에는 부동산펀드도 직접 빌딩을 구입해 리츠와 크게 다르지 않게 된 것이다.
리츠의 설립취지는 부동산투자회사법에 근거해 일반국민들에게 부동산에 투자할 수 있는 기회 확대와 건전한 투자에 있으며 이를 통해 국민경제발전에 이바지하는 데 그 목적을 두고 있다. 그러나 이러한 취지와는 다르게 한국의 리츠는 부동산 시장의 주요 매수세력으로 성장하지 못했다.
| |
 |
|
| ▲ 리츠 자산 증가 추이 [출처:KB금융지주경영연구소] |
부동산펀드도 임대수익을 통해 투자자들에게 배당을 하는 측면에서 리츠와 별반 다를 것이 없다면 굳이 리츠 시장을 활성화 시켜야 할지에 대해 의문을 가질 수 있다. 그러나 중요한 것은 앞서 설명한 것처럼 리츠는 회사의 형태로 부동산 자산관리에 특화(운영)된 것이라는 점에서 펀드 조성을 통해 부동산을 구입하는 것과는 엄밀히 다르다.
따라서 리츠 시장 활성화가 선행되고 부동산펀드도 동반 성장해야 부동산간접투자 시장이 전반적으로 활성화될 수 있는 것이다. 이는 장기적으로 리츠와 부동산펀드의 경쟁력 강화와 함께 차별성도 분명히 해야 한다는 뜻이다.
이러한 상황을 인식한 정부는 지난 2월 리츠 경쟁력 제고 방안을 발표했으며 주요 내용으로는 인센티브부여를 통한 상장 활성화, 사모 인큐베이팅을 통한 공모전환 유도, 리츠 인식 제고 및 건전성 강화 등이다.
여기서 첫 번째 걸림돌은 다름 아닌 리츠에 대한 인식이다. 우리나라는 지난 2001년 리츠를 도입했다. 당시 기업구조조정 촉진을 위해 공모 분산의무 특례를 준 기업구조조정 리츠 위주의 운용이 이뤄지면서 대기업과 기관투자자 중심의 사모형태로 시장이 발달했다.
이에 리츠의 대중화는 더디게 진행되는 상황에서 반전의 계기가 될 수 있었던 ‘다산리츠’의 상장(2011년)은 이후 횡령 등으로 상장폐지라는 결과를 가져왔으며 결국 차갑게 식어버렸다. 그런데 인식의 문제는 단번에 바꿀 수 있는 것이 아니다. 그렇다면 결론은 리츠 자체가 성장해야 하며 이를 뒷받침할 수 있는 긍정적 환경을 조성해야 한다.
전세가 사라진다?
리츠가 부동산투자시장의 건전성을 만들어 간다는 그 취지는 상당히 중요하다. 하지만 현 시점에서 부동산 시장을 둘러싼 가장 큰 문제로 지적되고 있는 부분은 저성장, 저출산에 대한 우려와 이로 인해 발생할 수 있는 부동산 가격 하락 가능성이다.
물론 저출산에 따른 생산인구감소 등이 부동산 가격 하락으로 반드시 이어진다고 볼 수 없지만 그 가능성 측면에서는 분명 간과할 수 없는 문제다. 미국과 일본의 경우, 생산가능인수 비중과 주택가격이 동조화 현상을 보였다는 점에서 지난 2008년 이후 점진적인 국내 생산인구 감소 추세를 무시할 수 없다.
주택가격 하락은 제외하더라도 상승하지 않는다면 어떤 일이 벌어질까. 우선 우리나라는 전세 제도가 존재한다. 이는 집주인 입장에서 보면 무이자 차입이라 할 수 있으며 이를 통해 추가로 주택을 구매할 수 있는 여유가 생긴다. 그러나 주택가격이 오르지 않을 것으로 예상된다면 추가 주택 구입 요인은 사라지고 그만큼 수요는 감소한다.
한편, 전세자금을 정기예금 등 안전자산에 넣어두려고 해도 저금리 기조로 인해 수익이 탐탁지 않다. 이렇다보니 집주인들은 월세를 선호하게 된다.
삼성증권은 지난 2008년 저축은행의 1년 만기 정기예금금리가 8.1%, 현재 2.1%라는 점을 들며 집주인이 전세 보증금으로부터 얻는 이자가 과거와 동일하기 위해서는 전세가 4배 가까이 상승해야 한다고 설명했다. 하지만 현재 전세가격이 매매가격에 근접한 상황에서 이러한 현상이 발생할리 만무하다.
| |
 |
|
| ▲ 미분양 아파트 물량 추이 [출처:KB금융지주경영연구소] |
이러한 상황에서 정부는 주택공급을 제한해 가계 부채 문제를 해소한다고 발표했다. 이에 대해 한 증권사 연구원은 “결국 주택 가격을 부양하겠다는 뜻 아니겠냐”며 “공급 제한에 수요자가 몰려 주택가격이 올라가면 덩달아 가계부채도 높아질 수 있다”고 전했다.
그는 이어 “부동산 시장이 휘청일 경우, 경제에도 큰 타격인 것은 맞지만 이번 발표는 너무 안일한 대응”이라고 질타했다.
주택공급제한은 주택가격 상승뿐만 아니라 주택을 매입하고 싶은 사람들에게 이를 제한함으로써 전세와 월세 중 하나를 택해야 하는 상황에 놓이게 만든다. 앞서 설명한 것처럼 저금리 기조는 집주인들로 하여금 월세를 선호하게 만들고 결국 전세는 ‘세계화’에 발맞춰 점차 사라질지도 모를 일이다.
리츠, 가계 금융자산 구조 바꾼다
자가 보유수가 제한되고 1인 가구 확대에 따른 소형주택 선호나 월세 등의 임대형태가 늘어날 것으로 예상되는 가운데 정부는 분양위주 주택정책에서 임대주택 공급 중심의 주택정책으로 바뀌었다. 아울러 주목할 부분은 민간의 임대주택 시장 참여를 이끌어내기 위해 다양한 지원방안을 내놓고 있다는 점이다. 임대주택의 경우 정부의 과도한 재정부담을 초래할 수 있다는 점에서 민간참여는 반드시 필요하다.
한편, 20일 국토교통부는 지자체가 출자한 리츠의 공공주택 사업계획 승인권을 해당 지자체장(시·도지사)에게 넘기는 내용의 ‘공공주택특별법’ 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 기존에는 국토부 장관이 사업계획 승인권을 갖고 있었다.
개정안이 시행되면 지자체 주도의 공공주택 공급사업이 보다 원활할 전망이며 이 과정에서 기업형 임대주택의 공급 비중이 높아질 전망이다.
하지만 보다 종합적인 측면에서 부동산 시장을 바라볼 필요가 있다. 임대사업과 이를 뒷받침할 수 있는 투자가 동시에 활성화돼야만 이러한 환경이 지속적으로 유지될 수 있는 환경이 조성된다. 이를 만족시킬 수 있는 수단이 바로 부동산 펀드와 리츠인데 이중에서도 리츠는 부동산 자산관리 및 운영 측면에서 반드시 필요하다.
| |
 |
|
| ▲ 출처:삼성증권 |
| |
 |
|
| ▲ 출처:삼성증권 |
| |
 |
|
| ▲ 출처:삼성증권 |
또 리츠 시장이 활성화되기 위해서는 누구나 참여할 수 있는 공모시장이 더 확대돼야 한다. 이는 또 다른 긍정적 결과를 낳을 수 있는데 가계의 과도한 부동산 자산 비중을 축소해 금융자산형태로 분산시키는 동시에 소위 말하는 ‘고령화로 인한 부동산 가격 압박’의 부정적 전망도 일부 해소할 수 있을 것으로 보인다.
물론 우리나라 대비 리츠가 활성화돼 있는 미국과 일본의 사례를 볼 때, 리츠 활성화가 주택가격을 방어해줄 것이란 예상은 쉽지 않다. 다만, 투자자들의 관점에서 리츠의 수익률은 상당히 매력적일 수 있다는 점에서 부동산 금융의 활성화가 기대되며 이로 인해 한 단계 발전된 국내 금융시장을 기대해볼 수 있다.