[전문가 칼럼]수익형부동산의 허와 실…"프레임보다는 사실을"

[전문가 칼럼]수익형부동산의 허와 실…"프레임보다는 사실을"

최종수정 2016.08.27 14:28 기사입력 2016.08.27 14:28

부동산전문가사업단, 이진우 단장

2014년부터 국내 부동산 시장에 본격적으로 나타난 특징 중 가장 큰 것은 바로 수익형부동산 열풍이다. 사상 최저의 초저금리 시장 상황에서 물가인상률만큼의 이자조차 받기 힘들고 부동산 경기도 불안해지면서 현재 부동산 시장의 신데렐라는 단언컨데 수익형 부동산이다. 
 
수익형 임대사업의 인기 비결은 ▲초저금리로 금융권 이자수익이 높지 않고 ▲부동산 경기와내수경제의 불확실성으로 1000조원이 넘는 부동자금이 갈 곳이 없기 때문이다. 이미 우리나라도 실질금리로 치면 마이너스 금리에 가깝다. 
 
그럼 수익형 부동산 투자의 문제점은 무엇일까. 수익형 부동산투자의 가장 큰 문제는 임대수익사업에 대한 기대감이 지나치다는 점이다. 

펀드나 금융 등의 투자를 하면서 3~4%의 수익률이 나면 좋아하는 투자자들이 유독 부동산 투자에 있어서는 수익률을 과다 계상 한다는게 가장 큰 문제점이다. 전문가들은 현재의 기준금리에서 안정적으로 수익률이 기준금리의 2.5~3배가 유지 된다면 가장 이상적인 수익률이라는게 공통된 의견이다.  

그리고 또 하나의 문제점은 투자의 목적성 측면이다. 보통 수익형 부동산 투자자들은 이렇게 얘기한다. “월세 잘 나오면서 팔 때 많이 올랐으면 좋겠다.”

하지만 이런 얘기는 투자자 본인의 희망일뿐이다. 두 마리 토끼를 한 번에 잡는다는 것은 아주 어렵다. 

그래서 일단 투자의 목적을 정해야한다. 당장 수익이 나오는 부동산과 수익률은 조금 떨어지지만 장래 미래가치를 보면 좋겠다는 부동산은 대 부분 지역이나 상품 투자금액 등이 틀리다. 투자자 본인의 상황에 정확히 진단할 필요가 있다. 

현재 우리나라를 포함한 전 세계적인 특징은 경제의 저성장기조와 저금리(일부 국가는 이미 마이너스 금리다)이다. 이럴 때 부동산 투자는 투자성보다 안전성이 우선이다. 그래서 안정적인 수익형 부동산이 가장 투자안전자산이 될 수 있다. 

특히 전 세계에서 고령화가 가장 빨리 진행되고 있고 공공 부분의 보장이 취약한 우리는 더욱 부동산 투자가 시세차익보다는 안정적인 임대수익 목적의 투자가 필요하다.

또 하나의 커다란 문제는 프레임 설정이다. 언제나 시장의 방향성과 이슈는 TV나 신문 등의 매체에서 만든다. 공포든 희망이든. 

하지만 전문지식이 없더라도 투자자나 독자는 이 정도는 꼭 알고 매체를 접하면 좋겠다.

예를 들어보겠다. 우리가 알고 있듯이 마곡지구는 서울 서남부의 최대 첨단 산업단지를 목표로 대규모 도시개발 사업구역이다. 면적은 약 366만㎡(110만평)의 토지에 판교테크노밸리의 약 5배, 상암 DMC의 6배, 여의도 업무지구 1.3배에 달하는 초대형 국제업무 단지로, LG사이언스 파크를 비롯해 이랜드, 롯데, 넥센 등 40여 개의 기업들과, 최근 마곡지구에 착공을 시작한 이화의료원 등이 입주한다. 

또한 기업체 근무인원만 약 16만명이고, 협력업체 직원들, 거기에 또 주거로 2만4000명, 그리고 보타닉공원과 컨벤션센터의 방문객 등 유동인구만 해도 약 60만명으로 예상되는 된다. 2017년 8월 LG사이언스 파크 직원들이 가장 먼저 입주가 시작될 예정이다.

조성 당시부터 많은 기업들이 2017년부터 입주를 시작하여 2020년 경 입주 완료 예정인 도시다. 그게 사실이다. 기업들의 상황 변화가 없다면 말이다. 하지만 최근 마곡지구 오피스텔 과잉공급을 다루는 매체에서 다뤄진 내용을 보면 투자자나 독자들에게 사실을 알려주기 보다는 일종의 프레임을 만드는 형태의 보도를 보여줬다.  

2016년 현재 마곡지구 입주한 오피스텔은 수익률이 당연히 낮고 심하면 공실도 많다. 기존의 5호선 발산역부터 9호선 양천향교역까지 노변의 수많은 오피스텔이 건설 중에 있고 일부는 준공 완료한 오피스텔들이 많다. 현재 준공된 오피스텔들은 애초 분양 당시 건설사들이나 분양사에서 제시한 수익률이 나올까?  

우리 투자자들은 이러한 사실만 주의하면 된다. 만약 투자의 목적이 마곡지구에서의 월세 수익이라면 투자는 해당 개발호재의 완공 시점 등을 면밀히 검토해서 완성 시점이나 그 이후 준공분에 투자하면 된다. 그리고 만약 수익률보다는 미래 가치를 산다면 수익률은 조금 낮더라도 중·장기 투자가 적합하다. 

또 수익형 투자자가 주의해야 할 사항들도 있다. 오피스텔 같은 경우 전용률이 낮다는 점과 주거용으로 사용하면 1주택으로 간주 주택수에 산입된다는 점도 주의할 사항이다.

도시형 생활주택은 주차대수나 편의시설이나 방범 시설 등이 취약할 수 있다. 또 요즘 유행하고 있는 분양형 호텔은 취사 여부에 따라 레지던스 호텔과 비즈니스 호텔로 나뉘는데 둘 다 운영사 리스크가 있을 수 있다. 

투자 목적과 투자 지역, 해당 상품의 주의사항들만 조금 더 주의해서 투자한다면 요즘같이 모든 경제 상황의 불확실성이 심화되고 있는 때 다시 말하지만 수익형 부동산은 가장 안전한 투자자산이 될 것이라고 필자는 얘기할 수 있을 것이다.