재개발ㆍ재건축 등 시공권 경쟁, 여름 맞아 ‘활활’… ‘Again 2015’?

재개발ㆍ재건축 등 시공권 경쟁, 여름 맞아 ‘활활’… ‘Again 2015’?

정훈 기자  |  whitekoala@naver.com

▲ 오는 7월에는 올 들어 가장 치열한 재개발ㆍ재건축 등의 시공권 경쟁이 펼쳐질 전망이다. 7월의 열기가 1~3분기 ‘우상향’ 패턴을 나타냈던 지난해와 마찬가지로 올 3분기에도 가장 많은 시공자 선정이 이뤄지게 하는 밑거름이 될지에 시장의 눈과 귀가 모아지고 있다. <사진=아유경제 DB> [아유경제=정훈 기자] 강남 재건축을 중심으로 분양시장이 연일 뜨겁게 달아오르고 있는 상황에서 어느덧 2016년 상반기도 그 끝을 향해 치닫고 있다. 하지만 지금의 열기는 올여름까지 이어질 것이란 전망이 우세하다. 지난 2월과 5월 ‘대출 규제 강화’란 태풍이 비켜 간 데(집단대출 제외) 이어 이달 9일 ‘기준금리 전격 인하’라는 호재가 더해졌기 때문이다. 여기에 분양시장의 호황에 재개발ㆍ재건축 등 정비사업이 강한 동력으로 자리하고, 정부가 강하게 드라이브(driveㆍ어느 한 방향으로 힘이나 세력을 끌고 가거나 집중하는 일)를 걸고 있는 기업형 임대사업(뉴스테이)이 정비사업과 만나면서(정비사업 연계 기업형 임대사업) 시공권 경쟁 또한 점점 치열해지고 있는 양상이다. 상반기 약 50곳서 시공자 선정… 1분기보다 2분기! 2분기보다 3분기? 올해 재개발ㆍ재건축 등의 시공권 시황은 지난해와 비슷한 패턴(pattern)을 보이고 있다. 작년의 경우 전통적 비수기인 1분기(1~3월)에 25개 현장에서 시공자를 선정했다. 올 1분기에는 리모델링 포함 시 23곳에서 시공권의 주인을 찾은 것으로 파악됐다. 2분기(4~6월) 들어서는 1분기보다 1곳 늘어난 24곳(6월 19일 기준)에서 시공자를 뽑은 것으로 나타났다. 내일(25일) 시공자를 선정하는 인천 부평2구역(재개발)까지 포함하면 25개로 늘어나며, 이 경우 상반기 최소 48곳에서 시공자를 뽑게 되는 셈이다. 이는 지난해 같은 기간(54곳)보다 소폭 줄어든 수치이다. 다만 1분기보다 2분기에 더 많은 현장에서 시공자 선정이 이뤄졌다는 점에 비춰 보면 올해 현재까지의 시공권 시황은 지난해와 비슷한 궤도를 그리고 있다는 게 업계의 전반적인 분석이다. 나아가 이 같은 ‘우(右)상향’ 패턴이 올여름까지는 유효할 것이란 전망에 힘이 실리고 있다. 무엇보다 다음 달(7월) 전국 곳곳에서 시공자선정총회가 열린다. 현재 파악된 곳(예정 포함)만 ▲고양 능곡2구역(재개발) ▲인천 미추8구역(재개발) ▲고양 능곡5구역(재개발) ▲광명11R구역(재개발) ▲성남 산성구역(재개발) ▲대구 신암10구역(재건축) ▲안양 뉴타운맨션삼호아파트지구(재건축) ▲부산 우동3구역(재개발) ▲서울 강동구 길동 신동아3차(재건축) 등 9곳에 달한다. 정비사업지의 수가 많고 시공자 선정 여부의 실시간 파악이 힘들다는 업계 특성과 이달 말과 다음 달 초에 입찰을 마감하는 현장들이 곳곳에 포진하고 있는 점 등을 고려하면 이 숫자는 더 늘어날 가능성이 높다. 다만 여름 이후~연말까지, 즉 하반기 전체를 놓고 봤을 때 지난해와 같은 ‘상저하고(上低下高ㆍ상반기에는 낮고 하반기에는 높다는 뜻)’ 현상이 나타날지는 불투명하다. 작년 하반기에는 상반기보다 월등히 많은 81곳에서 시공자를 선정했기 때문이다. 특히 3분기(51곳)에 그 숫자가 폭발적으로 늘었다. 하지만 올해에는 수도권을 중심으로 치열한 수주전이 예상되는 7월의 분위기가 8ㆍ9월로 이어질지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 게 업계 중론이다. 업계 “‘上低下高’ 여부 좀 더 지켜봐야”… 변수는? GS건설ㆍ대림산업 등 ‘왕의 귀환’과 서울시의 ‘공동시행 시 건축심의 이후 시공자 선정’ 변수는 있다. 최근 수년간 시공권 경쟁에서 ‘왕좌’를 다투던 ‘강자’들의 움직임이 활발해지고 있기 때문이다. 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제정 전후, 글로벌 금융위기 전후 및 그 여파로 부동산 경기가 한풀 꺾인 2010년대 초반까지 시공권 수주 시장의 주인공은 삼성물산과 현대건설 등 이른바 ‘건설업계의 양대 산맥’이었다. 하지만 부동산 경기 침체가 이어지고 도시재정비시장이 ‘지분제’ 시대에서 ‘도급제’ 시대로 급격히 전환되면서 이들 2개 사의 움직임은 눈에 띌 정도로 둔화됐다. 보수적인 경영으로 입찰에 참가하는 경우가 줄었고, 사업성이 떨어진다는 자체 판단이 서면 이미 수주한 사업에서도 발을 뺐다. 그 정도가 심한 현대건설의 경우 도시재정비시장에서 이미 ‘경계’ 혹은 ‘기피’ 대상이 될 정도로 영향력을 잃었다고 유관 업계 관계자들은 입을 모은다. 2014~2015년 시공능력평가 순위에서 2연패를 차지한 삼성물산도 한때 매각설에 휩싸일 정도로 위상이 흔들리더니, 지난해 12월에는 그해 최고의 승부로 꼽히던 서울 서초구 서초무지개 재건축 수주전에서 GS건설에 대패하며 체면을 구겼다. 동시에 강남역 일대 서초우성1~3차, 서초신동아1ㆍ2차, 서초무지개 등의 싹쓸이 수주를 통해 구현하려던 ‘래미안 타운의 완성’이라는 꿈도 휴지 조각이 됐다. 이들의 빈자리는 최근 몇 년간 GS건설과 대림산업이 꿰찼다. 특히 재작년과 작년, 양 사는 ‘왕좌의 게임’을 벌였다. 스코어(score)는 2014년의 경우 ‘대림산업 1위, GS건설 2위’였고, 2015년에는 ‘GS건설 1위, 대림산업 2위’였다. 특히 지난해 GS건설은 무려 27곳에서 시공권을 따내며 전인미답의 ‘수주액 8조 원 돌파’ 기록을 쓰며 왕관을 썼다. 새로운 ‘양강(兩强)’ 체제에서 그 뒤는 롯데건설과 포스코건설, 현대산업개발, 대우건설, SK건설 등이 이었다. 그러나 올 상반기에는 이러한 체제가 작동하지 않았다. 대림산업이 1분기와 2분기 각각 3곳씩 총 6곳을 수주하며 고군분투한 것이 그마나 지금의 시장을 지탱한 원동력이란 분석이 나올 정도였다. 같은 기간 전통의 강호였던 롯데건설과 포스코건설도 내부 사정으로 각각 3곳 수주에 그쳤다. SK건설이 4곳의 시공자로 이름을 올리며 선전했지만 ‘강호’의 부재를 메우기에는 역부족이라는 게 올 상반기 시공권 수주 현황이 말해 주고 있다. 그렇지만 올여름을 계기로 이른바 ‘왕의 귀환’이 이뤄지면서 하반기 시공권 수주 시장은 앞선 6개월보다 활기를 띨 전망이다. 당장 오는 7월 2일 능곡2구역에서 GS건설이 SK건설과 함께 승전보를 날릴 확률이 매우 높다. 같은 날 대림산업도 현대산업개발과 더불어 미추8구역 수주가 유력하다. 대림산업은 능곡5구역에서도 현대산업개발과 짝을 이뤄 수주가 확실시되고 있으며, 광명11R구역에서도 SK건설과 손잡고 수주를 벼르고 있다. 또 지난 20일 입찰이 마감된 길동 신동아3차에서도 고려개발과 컨소시엄을 꾸려 수주가 유력시되고 있다. 이밖에 GS건설은 산성구역, 뉴타운맨션삼호아파트지구, 우동3구역, 안양 비산초교주변지구(재개발) 등의 수주에 공을 들이고 있는 것으로 전해져 하반기 맹활약을 예고한 상태이다. 또 다른 변수는 서울시가 최근 정비사업조합(이하 조합)-건설사 간 공동시행 시 시공자 선정 시기를 ‘조합설립인가 이후’가 아닌 ‘건축심의 이후’로 확정한 것으로 알려진 데 따른 후폭풍이다. 당장 일선 조합과 건설사들은 반발하고 있으나 가장 강력한 인허가권자로 평가 받고 있는 서울시(장)의 뜻에 반해 조합 설립 이후 곧바로 시공자 선정에 나설 현장은 사실상 없다는 게 업계의 전반적인 시각이다. 한 업계 관계자는 “서울시의 조치는 상위 규범 및 중앙정부와의 충돌 문제로 정책적 불확실성을 높인다는 측면에서 건설사를 비롯한 시장 참가자들의 행보에 악영향을 미칠 공산이 크다”면서 “선점 필요성이 높은 일부 강남 재건축 현장을 제외하면 당초 도시정비법 개정 취지였던 시공자 선정 시기의 환원(사업시행인가 이후→조합설립인가 이후)을 통한 시장 활성화는 힘들어졌다”고 진단했다. 건설업계는 이미 서울시의 ‘발목 잡기’에 선제적으로 대응, 올 하반기에 수주할 곳과 내년 상반기 이후 수주할 곳을 구별해 입찰 참여 여부 및 수주 전략 등을 검토하고 있는 모양새이다. 소식통에 따르면 올 하반기~내년 상반기 중 출시가 예상되는 강남 재건축 물량은 ▲방배6구역 ▲방배경남 ▲신반포13차 ▲한신4지구 ▲반포주공1단지 3주구 ▲서초신동아1ㆍ2차 ▲반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구(이상 서초구) ▲대치쌍용1차 ▲대치쌍용2차(이상 강남구) ▲신천동 미성타운-크로바맨션(송파구) 등으로 정리되는 형국이다. 이 같은 변수에 시장이 어떻게 움직일지, 무서운 뒷심으로 130여 개의 물량을 소화한 지난해에 나타났던 ‘상저하고’ 현상이 재현될지에 귀추가 주목된다.

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