[이상우 기자의 부동산 용어 따라잡기]필지·지목 보면 소유권·용도 나온다
필지 기준 불명확, 토지 경계 둘러싼 분쟁 잦아
무리한 지목변경, 환경 파괴 부른다
뉴데일리경제 이상우 기자 프로필보기 || 최종편집 2015.08.17
토지는 가시적으로 '내 땅'과 '남의 땅'의 경계가를 알기 어렵다. 또 본인 소유의 토지라 해도 마음대로 개발할 수 없다. 따라서 '필지'와 '지목'을 통해 토지의 소유권 경계와 개발 가능 여부를 알아 두는 것이 중요하다.
지적공부에 등록되는 필지는 하나의 지번과 함께 경계를 가진 토지의 기본 단위다. 토지는 필지로 등록돼야 지목이 부여되고, 그 용도에 맞는 개발에 착수할 수 있다.
'공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(측량수로지적법)'은 지번이 부여된 토지의 소유자와 용도가 같고 지반이 연속되면 1필지로 취급한다.
즉 필지는 평·마지기·㎡ 등과 달리 토지 소유자를 구분하기 위한 개념이며, 면적을 특정할 수 없어 같은 1필지라도 크기 차이가 날 수 있다.
또 필지는 '분할'과 '합병'이 가능하다. 분할은 소유권 이전이나 매매, 경계 시정 등을 위해 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것이다. 합병은 공동주택, 도로, 하천, 철도, 공원 개발 등을 위해 2필지 이상을 1필지로 합해 등록하는 것이다.
필지는 소유권 경계를 나타내기에 잦은 분쟁의 대상이 된다. 통일된 기준에 의해 필지를 확정한 것이 아니어서 이해관계가 부딪칠 때 경계에 대한 해석이 다를 수 있어서다.
실례로 지난 3월 경상남도 사천시와 고성군은 화력발전소 건설 대상 토지의 일부인 17만9055㎡ 규모의 고성군 하이면 덕호리 810-1, 2번지 두 필지의 관할을 두고 소송을 진행 중이다.
이 토지는 한국전력이 1984년 바다를 매립해 만든 땅이다. 사천시는 '국가지리정보원 국가 기본도'에 의해 두 필지가 사천시 관할임을, 고성군은 당시 건설부 장관의 승인으로 고성군 부지로 인정된 영역임을 주장하고 있다.
지목(地目)은 토지의 주된 용도에 따라 종류를 구분해 지적공부에 등록한 것이다. 과수원, 목장, 논, 밭, 공장, 도로, 철도, 하천, 공원, 체육, 주유소, 주차장 등 28개 지목이 있다.
토지 과세의 기준이면서 토지의 경제적 가치를 표시한다. 보통 하나의 필지에 하나의 지목이 정해지며, 두 개 이상의 지목이 한 필지에 겹칠 때는 필지의 주된 용도에 따라 지목이 결정된다.
지목에 따라 해당 필지에 건축 등 개발 가능 여부와 어떤 건물을 지을 수 있는지가 결정된다. 예컨대 지목이 논이나 밭일 경우 자기 땅이라 해서 바로 건물을 지을 수 없다. 공장, 주유소, 주차장 등 목적에 맞게 지목을 바꿔야 한다.
지목은 △관계법령에 의해 토지의 형질변경 등 공사가 준공됐을 때 △토지나 건축물의 용도가 바뀌었을 때 △사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청할 때 변경할 수 있다.
논이나 밭 등이 건축 가능 지목으로 변경되면 많은 수익이 발생한다.
제주경실련에 따르면 임야에서 체육으로 지목이 바뀐 제주도 비치힐스리조트는 2004년 1㎡당 3330원에서 2014년 4만3500원으로 공시지가가 크게 올랐다.
그러나 지목변경은 원래 토지의 용도를 바꾸는 것인 만큼 신중한 접근이 필요하다. 개발을 통한 수익을 추구하다가 환경 파괴 등 부작용이 발생할 수 있기 때문이다.
지난 6월 그린벨트 지역인 광주광역시 서구 백마산 구유지 승마장 건립을 둘러싸고 서구청이 환경영향평가도 받지 않은 상태에서 허가를 강행하는 등 위법을 저지른 사실이 밝혀졌다. 하지만 이미 백마산 숲은 승마장 건설을 위해 파헤쳐져 복원되기 어려운 상황에 몰려 있다.
필지·지목과 함께 알아두면 좋은 개념이 '맹지'와 '토지 형질변경'이다.
맹지는 도로에서 멀리 떨어진 토지를 의미한다. 보통 맹지인 필지는 도로에 접해 있지 않고 타 필지에 둘러싸여 있다. 도로에 2m 이상 접하지 않는 토지는 건축법에 의해 건축이 원칙적으로 불가능하므로 필지가 맹지일 경우 사업성이 크게 떨어진다.
토지 형질변경은 경작 활동 외에 흙깎기와 포장 등의 방법으로 토지 형질을 바꾸거나, 공유수면을 매립하는 행위다. 건축 등 토지개발의 기본이 되며 통상적으로 지목변경 전에 시행되지만, 형질변경이 이뤄진다고 해서 그 토지가 반드시 지목변경이 되는 것은 아니다.
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