상업용 부동산은 많은 리스크가 따르는 투자라고 할 수 있다. 한 번의 실수가 거래를 망칠 수 있고 철저한 시장조사 없이 선뜻 투자를 했다가는 장기간에 걸쳐 소유주의 재정을 악화시킬 수도 있다. 이런 이유 때문에 상업용 부동산은 투자 때 어떤 위험이 있는지 미리 파악해 둘 필요가 있다. 초보자나 근시안적인 투자자들이 상업용 부동산 매매 때 흔히 저지르는 실수들을 모아본다.
■ 구체적인 목표가 없다
어떤 투자든 자신의 목표에 근거한 계획이 있어야 한다고 ‘상업용 부동산 투자‘의 저자 잭 커밍스는 강조한다. 공간을 리스 줘서 매달 현찰 수입을 올리기를 원하는지, 아니면 개수를 통해 가격을 올린 뒤 빨리 처분할 것인지, 상업용 부동산 중에서도 자신이 잘 알고, 또 관심을 갖는 특정형태를 정해 이에 집중하는 것이 현명하다.
파트너와 공동투자를 할 때에는 일이 틀어질 경우에 대비한 퇴출계획도 미리 세워둬야 한다.
상업용 부동산에서 실패한 사람들은 기본도 알지 못하고 무작정 뛰어든 경우가 대부분이라고 전문가들은 말한다.
■ 위치만 고려한다
부동산과 비즈니스에서 위치는 무엇보다 중요하지만 상업용 부동산 투자에 있어서는 위치가 절대적인 것은 아니다. 전문가들은 “상업용 부동산에서는 위치, 용도(use), 허가(approval) 세 가지가 모두 중요하다”고 강조한다.
부동산의 사용용도가 조닝과 로컬 법규들, 그리고 해당 부동산의 용도제한과 부합돼야 한다. 예를 들어 어떤 건물을 짓거나 매입하려 할 경우 만약 화재가 발생해 건물을 철거해야 한다면 조닝이 바뀌어 새로 지을 수가 없게 된다는 점을 고려해야 한다.
■ 모든 지역을 비슷하게 여긴다
부동산은 로컬시장이 있을 뿐이다. LA에서 통하는 것이 뉴욕이나 시카고에서도 통할 것처럼 보이지만 현실은 전혀 다를 수 있다.
해당 지역의 거주자나 잠재고객의 평균 연령 등 인구내용을 살펴보고 렌트와 재산세 수준도 파악해야 한다. 로컬마다 사정이 제각각이다.
앞으로 일어날 일에 대해서도 주의 깊게 점검해 봐야 한다. 해당 지역의 커뮤니티와 카운티, 시, 주 정부의 계획을 점검하지 않고서는 어떤 부동산이든 구입할 생각은 하지 말아야 한다.
■ 입주자 구성을 생각하지 않는다
입주자 배합과 구성이 해당건물 및 지역에 부합돼야 한다. 일례로 전문직이 주로 입주한 빌딩에 출입자가 많아 주차공간이 많이 필요한 주정부 에이전시에 렌트를 주는 것은 주차문제를 야기한다. 입주자 구성이 건물과 부합되지 않는 경우다.
■ 비용 계산 실수
유능한 엔지니어나 컨트랙터의 자문을 받으면 빌딩 내에 숨어 있는 문제를 찾아낼 수 있다.
구조적, 기능적, 환경적 문제가 발견되면 셀러에게 해결해 달라거나 매입가격을 조정할 수도 있다. 장래에 수리하거나 개수할 내용도 고려해야 한다.
많은 초보자들이 아직은 문제가 되지 않지만 지연되고 있는 보수나 수리를 눈치 채지 못한다. 난방 시스템이나 지붕 등의 상태가 좋지 않아 곧 수리해야 할 것인지 잘 살펴봐야 한다.
■ 수입 잘못 계산
상업용 부동산을 사면 돈을 많이 벌 것이라고 생각했는데 거꾸로 돈을 많이 잃을 수도 있다.
첫 해 투자 수익률에 대한 감을 잡기 위해서는 가장 최근 연도 수입과 지출을 검토해 보는 것이 순서다.
브로커나 투자자들 중에는 입주율을 100%로 가상하고 계산을 하는 수가 있는데 이는 현실과 동떨어진 것이다.
주거용 부동산에서는 렌트비를 낮추면 입주자를 채울 수 있다는 생각을 하지만 상업용 부동산의 경우에는 그것이 통하지 않을 수가 있다. 건물이 빌 수가 있고 한 번 빈 채로 아주 오래 갈 수 있다.
■ 조건이 나쁜 부채를 수용한다
모기지 융자와 페이먼트 조건은 수백개가 넘는다. 이 때문에 상업용 부동산 매매 때 각별히 유의해야 한다. 특히 변동 이자율 모기지는 주의해야 한다. 이자율이 올라가 페이먼트를 못내는 수가 있다. 평소 원금을 줄여나가는 태도가 바람직하다.
■ 혼자서 모든 일을 처리한다
조닝이나 재산세 금액 등 모든 것을 혼자서 알아볼 수는 있다. 그러나 노련한 투자자들은 브로커나 엔지니어, 변호사, 회계사, 부동산 매니저 등 전문가들을 곁에 두고 조언을 받는다.
조사와 연구를 아무리 많이 해도 행동하지 않으면 소용이 없다. 상업용 부동산에 관한 세미나에도 가고, 책도 읽고, 인터넷도 서치하지만 투자에 실패할까 두려움이 앞서 여전히 아무 것도 사지 못하는 사람들이 적지 않다.
<구성훈 기자>
▲ 상업용 부동산에 투자하기 전 해당 건물의 가장 최근 임대 수입과 각종 지출 내역을 철저히 점검하는 것이 필요하다. 오피스 빌딩이 즐비한 LA 다운타운.
