[앵커]
우리나라의 수출은 어려움 속에서도 계속 좋은 성적을 거두고 있지만, 내수가 받쳐주지 못 하면서 체감 경기는 좋지 못 한 상황입니다.
특히 부동산 시장이 살아나야 우리 시청자들이 체감하는 경기를 살릴 수 있다는 지적이 많아지고 있는데요, 삼성증권 김은경 부동산 전문 위원과 함께 새해에 주목할 만한 부동산 이슈 10가지를 자세히 알아보도록 하겠습니다.
[앵커]
집을 여러 채 갖고 있던 분들 세금이 부담돼서 팔지 못했는데요.
다주택자에 대한 양도세 중과 제도가 전격적으로 폐지됐죠.
어떻게 보십니까?
[인터뷰]
양도세 중과 제도는 과거 부동산 시장 급등기에 투기를 억제하기 위해 집을 2채 이상 가진 사람에게 무거운 세금을 매겼던 제도입니다.
2주택자는 양도 차익의 50%, 3주택자 이상은 60%를 세금으로 내야 했지만, 이번에 중과 제도가 폐지됨에 따라 6~38%의 기본세율이 적용됩니다.
예를 들면, 10년전 5억 원에 산 집을 8억 원에 팔 경우, 중과 제도를 적용받으면 3주택자는 1억 3,700만 원, 2주택자는 1억 1,400만 원 정도를 내야 했지만, 올해부터는 6,500만 원 정도만 내면 됩니다.
대표적으로 시장 과열기 투기 억제를 위해 도입됐던 규제가 완화됨에 따라 중장기적으로 거래 정상화에 도움을 줄 것으로 예상됩니다.
다만 최고 38%의 세율을 적용하는 소득 기준이 '3억 원 초과'에서 '1억 5,000만 원 초과'로 낮춰짐에 따라서 높은 세율을 적용받는 대상이 늘어났다는 점에 유의할 필요가 있습니다.
다만, 단기적으로 시장에 미칠 파장은 크지 않을 전망입니다.
다주택자에 대한 양도세 중과 제도는 2013년 12월 31일까지 적용이 유예되고 있었던 만큼 실제 세율 완화를 크게 체감하기 어렵고, 오히려 4·1 대책 후 시행됐던 양도세 및 취득세 한시 감면 혜택이 작년 말로 종료된 영향으로 기존 주택 시장의 일시적 매수세 축소가 불가피할 전망입니다.
[앵커]
단기 보유 주택에 대한 양도세도 완화된다고요?
[인터뷰]
투기 목적으로 주택을 단기간 내에 사고 파는 것을 막기 위해 주택의 보유 기간이 짧은 경우, 양도세가 중과되어 왔습니다.
1년 미만이면 양도차익 50%, 1년 이상~2년 미만이면 40%를 세금으로 내야 했습니다.
올해부터는 이 세율도 1년 미만은 40%, 1년 이상~2년 미만은 기본세율(6~38%)로 낮아집니다.
만약 6억 원짜리 집을 구입했다가 10개월 후 7억 원에 판다면, 작년까지는 5,362만 원을 양도세로 내야 했지만, 올해는 4,290만원만 내서 1,000만 원 이상 부담이 줄어듭니다.
[앵커]
토지에 대한 양도세 부담도 줄어든다고요?
[인터뷰]
개인이 비사업용으로 갖고 있는 땅 역시 투기 목적으로 봐서 양도소득세를 더 무겁게 매겨왔습니다.
일반적으로 집을 보유중인 사람이 갖고 있는 나대지나 직접 거주하지 않는 지역의 임야, 실제로 농사를 짓지 않는 농지 등이 비사업용 토지에 해당되는데, 이렇게 투자 목적으로 사두었던 땅을 팔 때는 60%의 양도세를 부과하도록 되어있었습니다.
다만 적용이 유예돼 왔는데, 이 제도가 완화돼서 올해는 한시적으로 기본세율이 적용되고 내년부터는 기본세율에 10%포인트의 추가세율이 적용됩니다.
수년간 거래 침체를 계속해왔던 토지 시장에 다소나마 숨통이 트일 수 있는 기회입니다.
특히 처분을 고려하고 있다면 올해 안에 양도하는 편이 더 유리합니다.
[앵커]
취득세는 앞으로 영구 인하되죠?
어떻게 되나요?
[인터뷰]
6억 원 이하 주택의 취득세율은 2% → 1%로 줄어들고, 6억 원 초과~9억 원 이하 주택은 2%, 9억 원 초과 주택은 4% → 3%로 적용됩니다.
특히 일괄적으로 4%의 무거운 세금을 매겼던 다주택자 차등 세율도 폐지돼 금액 구간별로 똑같이 적용됩니다.
'8·28 대책' 이후로 소급 적용되기 때문에 2013년 8월 28일 이후 취득한 주택도 취득세를 감면받을 수 있습니다.
실수요자들을 중심으로 거래에 숨통이 트일 수 있는 재료입니다.
단, 영구적으로 세율이 낮아지기 때문에 서두르거나 급할 이유가 없이 대내외 여건과 시장 추이를 고려하면서 자신에 맞는 주택 매입에 나설 필요가 있습니다.
[앵커]
아파트 리모델링은 더 수월해지죠.
어떤 영향이 있을까요?
[인터뷰]
앞으로 리모델링 수직 증축이 허용됨에 따라 올해 4월 25일부터는 지은 지 15년 이상 된 아파트를 리모델링할 때 층도 높아지고 가구 수도 늘어납니다.
리모델링을 할 때 가구 수는 기존 가구 수의 10% 이내에서 최대 15%까지 확대되고, 15층 이상의 공동주택은 최대 3개 층, 14층 이하의 공동주택은 최대 2개 층까지 증축 가능합니다.
재건축 연한이 20∼40년인 데 반해 리모델링은 15년만 지나도 가능해 사업 추진이 수월해지고, 증축을 통해서 늘어나는 주택을 일반 분양하면 사업비를 충당할 수 있기 때문에 조합원들의 부담이 줄어들 수 있습니다.
다만 이번 개정안에도 불구하고 수익성이 획기적으로 개선되는 것은 아니라는 점과 단지별로 면적별로 사업성에도 큰 차이가 있기 때문에 국지적으로 기대심리가 커지면서 호가가 상승 조정될 수는 있겠으나 전체 시장에 대한 영향력이나 가격상승 여력은 제한적일 전망입니다.
[앵커]
전셋값 강세는 새해 들어서도 최대의 화두인 것 같습니다.
이미 수도권에서도 전세가율이 70% 넘는 곳들이 등장했다고요?
[인터뷰]
지난해 말을 기준으로 수도권 아파트 중 전세가율이 70%를 넘은 곳은 경기 군포시(70.9%), 의왕시(70.2%), 수원시 영통구(70.5%), 장안구(70.2%) 등 4곳입니다.
지방에서는 전세가율이 70~80%를 넘는 것도 일반적이지만 수도권에서 전세가율 70%가 넘는 지역이 이렇게 한꺼번에 등장한 것도 처음입니다.
올해는 전국의 아파트 입주 물량이 지난해보다 43%가량 늘어날 예정이어서 지난해에 비해 전세가 상승폭은 둔화되는 양상을 보일 것으로 전망되고 있습니다.
다만, 강남권의 경우 고덕 주공과 개포 주공 일부 등 재건축 단지의 이주만도 만여 가구에 달할 예정이어서 여전히 불안의 가능성을 내재하고 있고, 여전히 전세를 선호하는 사람들은 많지만 집주인들은 계속해서 전세를 월세로 돌리고 있기 때문에 시장이 필요로 하는 전세 물량 자체가 지속적으로 줄어들고 있다는 점에서 올해도 상승 기조는 이어질 가능성이 큽니다.
[앵커]
전세에 비해 상대적으로 비중이 작았던 월세 시장은 올해 더 확대될 것 같다고요?
[인터뷰]
지난해 서울 아파트는 월세거래가 전년보다 25% 넘게 증가한 것으로 나타났습니다.
반면 전세 거래는 10% 이상 감소했습니다.
전세 매물 품귀 현상이 극심했던 데다 저금리 기조에 따라 집주인들이 전세보다는 월세를 선호한 영향입니다.
월세 증가 추세는 전국으로 확산되고 있는데, 지난해 11월에는 전국 아파트 임대차 거래 중 월세 비중이 35%를 넘겨 통계조사를 시작한 2011년 이후 월별 사상 최고치를 기록했습니다.
아파트 임대차 계약 3건 중 1건 이상이 월세라는 얘기입니다.
작년 11월까지 전국 아파트 계약 중 월세 비중은 31.6%로, 올해 처음으로 30%를 돌파했습니다.
올해도 월세 거래 비중은 더욱 높아질 전망입니다.
다만, 서울을 포함한 전국 8개 시도의 월세 가격은 지난해 4월부터 9개월 연속 하락한 것으로 나타났는데, 월세 전환이 빨라지고 공급 물량이 늘어나는 만큼 월세가격은 상대적으로 낮아지는 추세입니다.
[앵커]
강남권 재건축 아파트값이 최근 상승세를 보이는 등 주목되고 있는데, 어떤가요?
[인터뷰]
지난달 강남3구의 재건축 아파트 매매 가격이 3개월 만에 소폭(0.21%) 상승했는데, 지난해 9월 이후 10월과 11월 연속해서 하락했다가 3개월만에 반등한 것입니다.
지난해 말 양도세 감면 혜택 종료를 앞두고 매수자들이 움직인 것이 원인으로 분석됩니다.
특히 강남권의 주요 재건축 단지들의 사업이 최근 속도를 내면서 올 한해 관심을 모을 것으로 보이는데, 지난해 잇따라 분양됐던 강남권 재건축 단지들이 좋은 청약 성적을 거둔 데다 재건축 초과 이익 환수 면제 혜택의 유예 기간이 올해 말로 끝남에 따라서 연내 관리 처분 인가를 신청하면 조합원들이 재건축 추가 부담금을 내지 않아도 되기 때문입니다.
더구나 올해부터는 집 한 채를 두 채로 쪼개서 분양받는 '1+1분양'도 가능해짐에 따라 사업 추진에 탄력이 붙는 단지들이 생길 것으로 보입니다.
다만, 사업성과 진행 속도에 따라 단지와 면적별로 편차가 클 것으로 전망됩니다.
[앵커]
신규 분양 시장은 올해도 여전히 인기를 유지할 수 있을까요?
[인터뷰]
지난해 강남권에서 분양된 잠원 래미안, 래미안 대치 청실, 아크로 리버 파크 등이 높은 청약률로 마감됨에 따라 올해도 강남권 신규 물량들이 관심을 모을 것으로 보이는데, 강남권의 희소성 가치가 계속 부각되는 가운데, 주변 집값이 하락하면서 과거에 비해 일반 분양 가격이 상대적으로 낮게 결정되고 있다는 점에서 지난해에 이어 청약 시장에서 인기를 모을 가능성이 높습니다.
여기에 지난해 청약 시장을 주도했던 위례 신도시를 비롯해 세종시와 혁신도시들의 추가 분양 물량도 관심입니다.
다만, 한시적으로 양도세를 전액 면제해준 혜택이 지난해 말로 종료됨에 따라 일정 기간 청약 수요가 다소 둔화되는 결과가 예상됩니다.
입지와 상품에 따라 쏠림 현상은 계속될 전망입니다.
[앵커]
지난해 처음 선보인 초저금리 모기지는 규모가 크게 늘고, 자금 지원 혜택도 확대된다고요?
[인터뷰]
8·28 대책의 핵심인 공유형 모기지는 1%대 초저리로 돈을 빌려서 집을 산 뒤 향후 수익과 손실을 공유하는 것인데, 지난해 3천 가구 시범 사업에 이어 만 5,000가구를 선착순 공급중입니다.
미국의 양적완화 축소로 향후 금리가 오를 가능성도 제기되고 있는 만큼 무주택자라면 상반기중 공략해볼 필요가 있습니다.
여기에 정부는 기존에 3가지로 나뉘어져 운영되던 정책 모기지를 하나로 합해 '내집 마련 디딤돌 대출'을 선보였습니다.
자격 요건도 완화해서 부부 합산 연소득 6,000만 원 이하인 무주택 가구주는 통합 모기지를 이용할 수 있고, 소득 수준과 대출 만기에 따라 시중 은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용합니다.
단, 생애 최초 주택 구입의 경우 연소득 기준이 7천만 원 이하로 완화되고, 금리는 더 낮은 연 2.6∼3.4%가 적용됩니다.
우리나라의 수출은 어려움 속에서도 계속 좋은 성적을 거두고 있지만, 내수가 받쳐주지 못 하면서 체감 경기는 좋지 못 한 상황입니다.
특히 부동산 시장이 살아나야 우리 시청자들이 체감하는 경기를 살릴 수 있다는 지적이 많아지고 있는데요, 삼성증권 김은경 부동산 전문 위원과 함께 새해에 주목할 만한 부동산 이슈 10가지를 자세히 알아보도록 하겠습니다.
[앵커]
집을 여러 채 갖고 있던 분들 세금이 부담돼서 팔지 못했는데요.
다주택자에 대한 양도세 중과 제도가 전격적으로 폐지됐죠.
어떻게 보십니까?
[인터뷰]
양도세 중과 제도는 과거 부동산 시장 급등기에 투기를 억제하기 위해 집을 2채 이상 가진 사람에게 무거운 세금을 매겼던 제도입니다.
2주택자는 양도 차익의 50%, 3주택자 이상은 60%를 세금으로 내야 했지만, 이번에 중과 제도가 폐지됨에 따라 6~38%의 기본세율이 적용됩니다.
예를 들면, 10년전 5억 원에 산 집을 8억 원에 팔 경우, 중과 제도를 적용받으면 3주택자는 1억 3,700만 원, 2주택자는 1억 1,400만 원 정도를 내야 했지만, 올해부터는 6,500만 원 정도만 내면 됩니다.
대표적으로 시장 과열기 투기 억제를 위해 도입됐던 규제가 완화됨에 따라 중장기적으로 거래 정상화에 도움을 줄 것으로 예상됩니다.
다만 최고 38%의 세율을 적용하는 소득 기준이 '3억 원 초과'에서 '1억 5,000만 원 초과'로 낮춰짐에 따라서 높은 세율을 적용받는 대상이 늘어났다는 점에 유의할 필요가 있습니다.
다만, 단기적으로 시장에 미칠 파장은 크지 않을 전망입니다.
다주택자에 대한 양도세 중과 제도는 2013년 12월 31일까지 적용이 유예되고 있었던 만큼 실제 세율 완화를 크게 체감하기 어렵고, 오히려 4·1 대책 후 시행됐던 양도세 및 취득세 한시 감면 혜택이 작년 말로 종료된 영향으로 기존 주택 시장의 일시적 매수세 축소가 불가피할 전망입니다.
[앵커]
단기 보유 주택에 대한 양도세도 완화된다고요?
[인터뷰]
투기 목적으로 주택을 단기간 내에 사고 파는 것을 막기 위해 주택의 보유 기간이 짧은 경우, 양도세가 중과되어 왔습니다.
1년 미만이면 양도차익 50%, 1년 이상~2년 미만이면 40%를 세금으로 내야 했습니다.
올해부터는 이 세율도 1년 미만은 40%, 1년 이상~2년 미만은 기본세율(6~38%)로 낮아집니다.
만약 6억 원짜리 집을 구입했다가 10개월 후 7억 원에 판다면, 작년까지는 5,362만 원을 양도세로 내야 했지만, 올해는 4,290만원만 내서 1,000만 원 이상 부담이 줄어듭니다.
[앵커]
토지에 대한 양도세 부담도 줄어든다고요?
[인터뷰]
개인이 비사업용으로 갖고 있는 땅 역시 투기 목적으로 봐서 양도소득세를 더 무겁게 매겨왔습니다.
일반적으로 집을 보유중인 사람이 갖고 있는 나대지나 직접 거주하지 않는 지역의 임야, 실제로 농사를 짓지 않는 농지 등이 비사업용 토지에 해당되는데, 이렇게 투자 목적으로 사두었던 땅을 팔 때는 60%의 양도세를 부과하도록 되어있었습니다.
다만 적용이 유예돼 왔는데, 이 제도가 완화돼서 올해는 한시적으로 기본세율이 적용되고 내년부터는 기본세율에 10%포인트의 추가세율이 적용됩니다.
수년간 거래 침체를 계속해왔던 토지 시장에 다소나마 숨통이 트일 수 있는 기회입니다.
특히 처분을 고려하고 있다면 올해 안에 양도하는 편이 더 유리합니다.
[앵커]
취득세는 앞으로 영구 인하되죠?
어떻게 되나요?
[인터뷰]
6억 원 이하 주택의 취득세율은 2% → 1%로 줄어들고, 6억 원 초과~9억 원 이하 주택은 2%, 9억 원 초과 주택은 4% → 3%로 적용됩니다.
특히 일괄적으로 4%의 무거운 세금을 매겼던 다주택자 차등 세율도 폐지돼 금액 구간별로 똑같이 적용됩니다.
'8·28 대책' 이후로 소급 적용되기 때문에 2013년 8월 28일 이후 취득한 주택도 취득세를 감면받을 수 있습니다.
실수요자들을 중심으로 거래에 숨통이 트일 수 있는 재료입니다.
단, 영구적으로 세율이 낮아지기 때문에 서두르거나 급할 이유가 없이 대내외 여건과 시장 추이를 고려하면서 자신에 맞는 주택 매입에 나설 필요가 있습니다.
[앵커]
아파트 리모델링은 더 수월해지죠.
어떤 영향이 있을까요?
[인터뷰]
앞으로 리모델링 수직 증축이 허용됨에 따라 올해 4월 25일부터는 지은 지 15년 이상 된 아파트를 리모델링할 때 층도 높아지고 가구 수도 늘어납니다.
리모델링을 할 때 가구 수는 기존 가구 수의 10% 이내에서 최대 15%까지 확대되고, 15층 이상의 공동주택은 최대 3개 층, 14층 이하의 공동주택은 최대 2개 층까지 증축 가능합니다.
재건축 연한이 20∼40년인 데 반해 리모델링은 15년만 지나도 가능해 사업 추진이 수월해지고, 증축을 통해서 늘어나는 주택을 일반 분양하면 사업비를 충당할 수 있기 때문에 조합원들의 부담이 줄어들 수 있습니다.
다만 이번 개정안에도 불구하고 수익성이 획기적으로 개선되는 것은 아니라는 점과 단지별로 면적별로 사업성에도 큰 차이가 있기 때문에 국지적으로 기대심리가 커지면서 호가가 상승 조정될 수는 있겠으나 전체 시장에 대한 영향력이나 가격상승 여력은 제한적일 전망입니다.
[앵커]
전셋값 강세는 새해 들어서도 최대의 화두인 것 같습니다.
이미 수도권에서도 전세가율이 70% 넘는 곳들이 등장했다고요?
[인터뷰]
지난해 말을 기준으로 수도권 아파트 중 전세가율이 70%를 넘은 곳은 경기 군포시(70.9%), 의왕시(70.2%), 수원시 영통구(70.5%), 장안구(70.2%) 등 4곳입니다.
지방에서는 전세가율이 70~80%를 넘는 것도 일반적이지만 수도권에서 전세가율 70%가 넘는 지역이 이렇게 한꺼번에 등장한 것도 처음입니다.
올해는 전국의 아파트 입주 물량이 지난해보다 43%가량 늘어날 예정이어서 지난해에 비해 전세가 상승폭은 둔화되는 양상을 보일 것으로 전망되고 있습니다.
다만, 강남권의 경우 고덕 주공과 개포 주공 일부 등 재건축 단지의 이주만도 만여 가구에 달할 예정이어서 여전히 불안의 가능성을 내재하고 있고, 여전히 전세를 선호하는 사람들은 많지만 집주인들은 계속해서 전세를 월세로 돌리고 있기 때문에 시장이 필요로 하는 전세 물량 자체가 지속적으로 줄어들고 있다는 점에서 올해도 상승 기조는 이어질 가능성이 큽니다.
[앵커]
전세에 비해 상대적으로 비중이 작았던 월세 시장은 올해 더 확대될 것 같다고요?
[인터뷰]
지난해 서울 아파트는 월세거래가 전년보다 25% 넘게 증가한 것으로 나타났습니다.
반면 전세 거래는 10% 이상 감소했습니다.
전세 매물 품귀 현상이 극심했던 데다 저금리 기조에 따라 집주인들이 전세보다는 월세를 선호한 영향입니다.
월세 증가 추세는 전국으로 확산되고 있는데, 지난해 11월에는 전국 아파트 임대차 거래 중 월세 비중이 35%를 넘겨 통계조사를 시작한 2011년 이후 월별 사상 최고치를 기록했습니다.
아파트 임대차 계약 3건 중 1건 이상이 월세라는 얘기입니다.
작년 11월까지 전국 아파트 계약 중 월세 비중은 31.6%로, 올해 처음으로 30%를 돌파했습니다.
올해도 월세 거래 비중은 더욱 높아질 전망입니다.
다만, 서울을 포함한 전국 8개 시도의 월세 가격은 지난해 4월부터 9개월 연속 하락한 것으로 나타났는데, 월세 전환이 빨라지고 공급 물량이 늘어나는 만큼 월세가격은 상대적으로 낮아지는 추세입니다.
[앵커]
강남권 재건축 아파트값이 최근 상승세를 보이는 등 주목되고 있는데, 어떤가요?
[인터뷰]
지난달 강남3구의 재건축 아파트 매매 가격이 3개월 만에 소폭(0.21%) 상승했는데, 지난해 9월 이후 10월과 11월 연속해서 하락했다가 3개월만에 반등한 것입니다.
지난해 말 양도세 감면 혜택 종료를 앞두고 매수자들이 움직인 것이 원인으로 분석됩니다.
특히 강남권의 주요 재건축 단지들의 사업이 최근 속도를 내면서 올 한해 관심을 모을 것으로 보이는데, 지난해 잇따라 분양됐던 강남권 재건축 단지들이 좋은 청약 성적을 거둔 데다 재건축 초과 이익 환수 면제 혜택의 유예 기간이 올해 말로 끝남에 따라서 연내 관리 처분 인가를 신청하면 조합원들이 재건축 추가 부담금을 내지 않아도 되기 때문입니다.
더구나 올해부터는 집 한 채를 두 채로 쪼개서 분양받는 '1+1분양'도 가능해짐에 따라 사업 추진에 탄력이 붙는 단지들이 생길 것으로 보입니다.
다만, 사업성과 진행 속도에 따라 단지와 면적별로 편차가 클 것으로 전망됩니다.
[앵커]
신규 분양 시장은 올해도 여전히 인기를 유지할 수 있을까요?
[인터뷰]
지난해 강남권에서 분양된 잠원 래미안, 래미안 대치 청실, 아크로 리버 파크 등이 높은 청약률로 마감됨에 따라 올해도 강남권 신규 물량들이 관심을 모을 것으로 보이는데, 강남권의 희소성 가치가 계속 부각되는 가운데, 주변 집값이 하락하면서 과거에 비해 일반 분양 가격이 상대적으로 낮게 결정되고 있다는 점에서 지난해에 이어 청약 시장에서 인기를 모을 가능성이 높습니다.
여기에 지난해 청약 시장을 주도했던 위례 신도시를 비롯해 세종시와 혁신도시들의 추가 분양 물량도 관심입니다.
다만, 한시적으로 양도세를 전액 면제해준 혜택이 지난해 말로 종료됨에 따라 일정 기간 청약 수요가 다소 둔화되는 결과가 예상됩니다.
입지와 상품에 따라 쏠림 현상은 계속될 전망입니다.
[앵커]
지난해 처음 선보인 초저금리 모기지는 규모가 크게 늘고, 자금 지원 혜택도 확대된다고요?
[인터뷰]
8·28 대책의 핵심인 공유형 모기지는 1%대 초저리로 돈을 빌려서 집을 산 뒤 향후 수익과 손실을 공유하는 것인데, 지난해 3천 가구 시범 사업에 이어 만 5,000가구를 선착순 공급중입니다.
미국의 양적완화 축소로 향후 금리가 오를 가능성도 제기되고 있는 만큼 무주택자라면 상반기중 공략해볼 필요가 있습니다.
여기에 정부는 기존에 3가지로 나뉘어져 운영되던 정책 모기지를 하나로 합해 '내집 마련 디딤돌 대출'을 선보였습니다.
자격 요건도 완화해서 부부 합산 연소득 6,000만 원 이하인 무주택 가구주는 통합 모기지를 이용할 수 있고, 소득 수준과 대출 만기에 따라 시중 은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용합니다.
단, 생애 최초 주택 구입의 경우 연소득 기준이 7천만 원 이하로 완화되고, 금리는 더 낮은 연 2.6∼3.4%가 적용됩니다.
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