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조한재기자/chj83@joongboo.com
현대인에게 부동산은 살아있는 생물과도 같아 꿈틀거리며 쾌락과 고통을 안겨주는 양면성을 지닌 동적인 복합체로 자리매김했다.
과거의 부동산은 투자나 투기의 대상이 아닌 순응적 자연 산물에 불과했으며, 복덕방(福德房)은 복과 덕을 가져다주는 정보교류를 위한 사랑방 역할을 했다.
그러나 현대의 부동산 시장은 인간의 기본 욕구인 소유욕(물욕)에서 파생된 부의 축척 수단으로 변모했다.
국가 경제에 차지하는 비중이 방대할 뿐만 아니라, 지지세력 확보를 위한 정책수단으로도 활용하기에 이르렀다.
부동산 시장이 어수선한 것은 어제 오늘의 일이 아니다.
그만큼 정부는 공공의 이익과 개인의 재산권이라는 두 가지 측면에서 국가 차원의 백년대계를 세운다는 마음으로 장기적 관점에서 부동산 정책을 수립해야 한다.
특히 부동산을 삶을 영위하는 핵심적 공간으로서 받아들이는 개인의 마인드 전환이 필요한 시점이다.
▶자율적 시장경제원리
자본주의 사회에서 투자가 아닌 투기적 목적의 경제행위 자체를 금지할 수는 없다.
단지 토지가 갖는 공공성에 입각해 법제도를 통한 제약만 가능하다.
부동산의 국가적 차원에서 공공재화로 인식한 것은 그리 오래된 일이 아니다.
그만큼 부동산 시장은 통제를 위한 지배자적 제한이 아닌, 극히 자율적인 거래에 의지하는 시장경제의 기본 원리가 뚜렷히 묻어나는 영역이다.
부동산을 건전한 투자라고 하는 것은 이미 투기를 위한 수식어에 불과하다.
부동산 시장이 탁해진 것은 그동안 수많은 정부가 부동산 정책을 자율이 아닌, 정치 논리를 접목시켰기 때문이다.
수요자와 공급자 간의 자율적 요소에 정치가 개입하면서 비(非)시장경제적 상황에 이르렀다는 의미다.
더 이상 공공의 이익을 위한 정부 정책이 효과를 달성할 수 없는 상황에 이르렀다는 말이다.
정부는 부동산 거래가 시장원리에 입각해 이뤄질 수 있도록 민간에 과감히 맡길 필요가 있다.
▶주택시장의 거품
일반적으로 정부의 주요한 부동산정책은 주택에 초점을 맞춘다.
그동안 부동산시장에 대한 규제와 완화를 반복해 왔지만, 개인의 부동산 소유와 재산축정에 대한 욕구를 억제하는데는 한계가 있었다.
부동산에 대한 정부 관점과 국민의 생각 사이에 괴리감이 쌓이면서, 결국 부동산 거품일 발생해 국민적 공황상태에 이르렀다.
이를 잘 설명해 주는 것이 소득대비주택가격비율(Price Income Ratio)다.
주택가격의 거품 정도를 판단하는 척도로 사용되는 PIR은 선진국의 경우 5~6%이다.
반면 지난해 초 한국 전국 평균 PIR은 5.2%로, 서울 등 수도권은 10.5%에 달한다.
사정이 이렇다보니 대다수 부동산 전문가의 견해가 수도권의 6%, 약 40% 가격하락을 예측하고 있다.
올해 중반 이후 주택, 특히 아파트 가격의 하락폭은 예측치에 근접하고 있는 상황이다.
1년치 하락세를 감안하더라도 향후 10% 전·후의 등락이 있을 것으로 판단되는 이유다.
이런 상황에서 최근 정부가 제시한 양도세 완화 등의 급처방책은 지속적인 효과를 기대하기 어렵다.
만약 주택가격이 올 하반기에 바닥을 치고 내년 상반기부터 보합 상승세를 기대한다면, 18대 대선 당선자의 마인드에 따라 바뀔 주택시장의 방향성을 대비해야 할 것이다.
주택에 대한 관점도 단순한 재산축적의 수단으로 생각할 것이 아니라, 본질적 주거기능을 생각해야만 시장의 불안전성에 현혹되지 않을 것이다.
특히 과다한 매물로 인한 하락세에 마침표를 찍을 수 있으므로, 체력을 비축하고 기다리는 자세도 필요하다.
▶ 삶의 터전
경실련 조사결과 국내 토지시가총액은 약 5천여조원으로, 아파트값 총액 1천조6천여억원을 합산하면 부동산 시장은 6조원대에 달한다.
국내 GDP(국민총생산)의 8배에 달하는 액수다.
과거 일본과 홍콩보다도 부동산 거품이 2배 이상 된다고 부동산 관계자들은 분석하고 있다.
지금과 같은 부동산 불황이 지속된다면 국가경제에 지극히 위험한 상황에 놓일 것은 불보듯 뻔하다.
적합한 정책을 운영하지 못한 정부에도 문제가 있지만, 부동산을 재테크나 투기로 선택한 개개인의 책임도 배제할 수 없다.
각 개인들이 부동산에 올인하는 비생산적 마인드를 변혁하지 않으면, 또다시 정부의 정치적 또는 일회성 부동산 정책에 현혹될 것이다.
삶의 터전에서 개인의 풍요로운 삶의 질을 떨어뜨리는 우를 범하지 말아야 한다.
대선이 얼마 남지 않았다.
이맘때면 늘 회자되는 부동산 안정화대책이 인기영합주의에서 오는 속빈 강정은 아닌지 스스로가 생각해봐야 한다.
각 부동산 소유 주체들은 스스로 투자나 투기처에 살고 있지 않은지 되돌아보고, 희소성 있는 옥토가 최대한 효율적으로 활용하는 방법을 고려해야 한다.
재테크나 투자·투기를 통한 불로소득을 바라는 비경제적 발상은 과감히 버려야 한다.
▶ 부동산 투자 Tip, ‘집합 단일 상가’
유명브랜드가 입점돼 있는 집합 건물 내 상가를 노려야 한다.
상가에 안정적인 권리금이 형성돼 있는지, 임차인이 내·외부 시설투자를 했는지도 잘 살펴야 한다.
매매대금 대비 임대료 평가액이 60% 이상인 상가가 적합하며, 현 저금리 은행융자를 적절히 활용하는 테크닉도 필요하다.
** 이희원(51) 대표 프로필
고려대학교 법과대학 졸업
한국공인중개사협회 팔달지회 자문위원
수원역세권 상가협의회 간사
원공인부동산컨설팅 대표 |