[천자춘추] 금리인상 한파 얼어붙는 부동산시장- 김인만 김인만부동산경제연구소장

[천자춘추] 금리인상 한파 얼어붙는 부동산시장- 김인만 김인만부동산경제연구소장

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승인 2022-10-13 20:02

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김인만 김인만부동산경제연구소장

가파른 금리 인상으로 시작된 부동산시장의 빙하기가 생각보다 빨리 오면서 본격 침체에 대한 두려움이 커지고 있다.

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그동안 많이 올랐으니 어느 정도 조정이 되는 것은 정상이지만 속도가 빨라도 너무 빠르다.

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거래량은 절벽을 넘어 실종 상태로 2008년 글로벌 금융위기 때보다 더 심각하다.

가격 하락은 호가만 보면 아직은 심각하다고 할 수 없지만 최근 매매가격 변동률이나 매매수급지수 하락 속도와 일부 단지들의 호가 하락을 보면 무서울 정도로 빠지고 있다.

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오히려 거래가 안 돼 덜 빠지는 것이 아닌가 하는 생각이 들 정도다. 불과 얼마 전만 해도 똘똘한 한 채의 대표였던 재건축 아파트 투자 수요가 꺾이면서 서울 재건축 아파트 가격 변동률이 신축보다 낙폭이 더 커졌다.

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재건축부담금(초과이익환수) 등 정부의 규제 완화가 기대에 못 미쳤고, 전세가율이 낮은 탓에 무리하게 대출을 받아 금리 인상에 더 취약한 부분도 있으며, 실거주가 아닌 투자 수요가 많이 유입되다 보니 부동산시장 분위기에 더 민감하게 반응하고 있는 것이다.

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상황이 이렇다 보니 실수요자들이 주축인 청약시장도 한풀 꺾였다.

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작년 주택 조기 공급을 위해 도입된 사전청약에 힘들게 당첨됐다가 본청약을 포기한 미계약이 최근 늘어나고 있다.

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집값이 하락하면서 주변 시세 대비 30% 정도 저렴했던 추정 분양가의 경쟁력이 낮아지고 있고, 사전청약을 받은 아파트는 언제 입주할지 모르는 상황에서 정부는 공급 물량을 늘리겠다고 한다.

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매매시장도 어렵지만 전세시장도 아우성이다. 최근 전세가격이 떨어지면서 모 아파트 단지에서는 전세계약을 해주면 1300만원 상당의 샤넬 백을 주겠다는 집주인도 등장했다고 한다. 매매가격이 떨어지면서 전세가격의 키 맞추기가 되고 있고, 매매 계약이 안 되다 보니 전세로 돌리면서 전세 매물이 늘어난 영향도 있으며, 무엇보다 금리가 가파르게 오르면서 전세대출 이자가 부담스러운 수요자들이 월세로 전환하면서 전세 약세를 부추기고 있다.

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엎친 데 덮친다는 표현이 이럴 때 맞는 것 같다. 한국은행에서 기준금리를 빅스텝으로 0.5%포인트 올려 10년 만에 3%가 되었다. 1년 전 0.75%에서 수직으로 올랐는데 문제는 더 오를 가능성이 높다는 것이다. 이 정도 되면 투자심리는 완전히 얼어버릴 수밖에 없고 집값 상승에 대한 기대감은 완전히 꺾인다. 저금리, 유동성 파티에 취해 보지 못했던 과도한 상승에 대한 피로감을 급격한 금리 인상의 직격탄을 맞은 후 뼈저리게 느끼고 있는 요즘이다.

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부동산시장은 너무 뜨거워도 안 되지만 식어 버려도 안 된다.

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고금리, 고물가, 고환율의 경제위기 속에서 내수 경제의 버팀목인 부동산마저 무너질 경우 세수 감소, 부실채권, 역전세, 소비 감소, 내수경기 침체의 도미노는 매우 가혹하고 버티기 힘든 고난으로 다가올 것이다.

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이런 상황에도 국토교통부는 여전히 소득 대비 집값 비율(PIR) 타령만 하면서 55% 떨어져야 한다는 원론적인 이야기만 하고 있다. 과속이 된 부동산시장의 속도를 줄이기도 어렵지만 멈춰 버린 부동산을 다시 출발시키기도 어렵다. 급등과 급락 모두 바람직하지 않기에 가격 조정이 되더라도 시간을 두고 서서히 거래가 수반되면서 진행되는 것이 정상이고 바람직하다.

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부동산시장이 완전히 멈추기 전에 연착륙을 위한 선제적인 정책 지원이 필요하다. 특히 벼락거지가 될 것 같은 두려움에 뒤늦게 용기를 내 내 집 마련을 한 2030세대가 이 어려운 파도를 잘 넘어갈 수 있도록 목표액의 10%밖에 채우지 못한 안심전환대출의 기준(부부 합산소득 7천만원, 시세 4억원 이하 1주택자)을 대폭 상향 조정해 주는 방안이라도 우선적으로 추진했으면 좋겠다.

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김인만 김인만부동산경제연구소장

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