[1] [부동산폴]① 전문가 10인 중 8인 “하반기 최대변수 ‘금리인상’”/ [2] [부동산폴]② 부동산 전문가 70% “임대차3법 보완 시급”

[1] [부동산폴]① 전문가 10인 중 8인 “하반기 최대변수 ‘금리인상’”/ [2] [부동산폴]② 부동산 전문가 70% “임대차3법 보완 시급”

 

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[1] [부동산폴]① 전문가 10인 중 8인 “하반기 최대변수 ‘금리인상’”

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남은 금통위 다섯 차례… “인상 횟수·폭 주목”

전문가 90% 부동산 ‘상승’ 전망…'소폭’ 언급 많아

”1기 신도시 눈 여겨봐야…재건축 기대감”

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조은임 기자

입력 2022.05.23 13:00

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올 하반기 부동산 시장을 좌우할 요인으로 ‘금리인상’이 첫 손에 꼽혔다. 오는 26일 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 인상할 가능성이 큰 가운데 연말까지 추가적인 금리인상 있을 것으로 전망된다. 금리인상은 집값의 하방요인으로 언급된다.

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이자부담이 늘어나는 만큼 주택보유자가 집을 내놓거나 매수를 계획하던 사람도 결정을 미룰 수 있어서다. 하지만 전문가 대다수는 하반기 집값의 향방을 상승쪽으로 바라봤다. 규제완화와 공급, 물가 등 다른 변수들이 집값을 끌어올릴 것으로 분석했다.

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23일 조선비즈가 부동산 전문가 10명을 대상으로 한 설문조사에 따르면 전문가 8명은 ‘금리인상’을 올 하반기 부동산 시장 최대 변수로 지목했다. 물가상승이 지속되는 만큼 이에 대응하기 위한 ‘빅스텝(한번에 0.5%포인트 인상)’과 같은 인상폭·속도에 시장 수요자들이 관심을 가져야 한다고 했다. 또 전문가 9명은 하반기 집값이 우상향 할 것으로 전망했다. 재건축 규제완화에 대한 기대감과 공급 감소 등이 배경으로 언급됐다. 주목해야 될 지역은 강남과 1기 신도시가 주로 꼽혔다.

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그래픽=이은현

◆”금리인상, 여러 차례 있을 것…'빅스텝’ 여부 주목”

부동산 전문가들은 ‘금리인상’을 하반기 최대 변수로 지목한 배경으로 지난 몇년 간의 ‘영끌(영혼까지 끌어모은)·빚투(빚을 내 투자)’ 현상을 지목했다. 국회 정무위원회 소속 더불어민주당 진선미 의원이 금융감독원으로부터 받은 ‘연령별 주택담보대출 현황’ 자료에 따르면 올해 3월 말 기준 30∼40대 주택담보대출 보유자는 295만5000명에 달한다.

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30∼40대 인구(1483만명) 5명 중 1명꼴로 주택담보대출을 보유한 셈이다. 전체 주택담보대출자에서 차지하는 비중은 46%나 됐다.

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함영진 직방 빅데이터랩장은 “향후 기준금리 인상 가능성이 열려있어 변동금리부 차주의 이자부담이 크게 증가될 전망”이라며 “주택구입에 적극성이 떨어지고 매매차익 등 단지 레버리지 효과를 노리려는 대기수요도 감소할 것”이라고 했다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “금리 한번 오르면 가파르게 오르는 습성이 있다”며 “영끌한 사람들이라든지 다주택자의 입장에서는 부담일 수 있다”고 했다.

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올해 하반기 금리인상은 한 두 차례로 그치지 않을 가능성이 크다. 오는 26일을 포함해 7·8·10·11월 등 총 다섯 차례 한은 금통위의 통화정책회의가 예정된 만큼 추가적인 금리인상이 있을 전망이다. 글로벌 투자은행인 JP모건은 최근 발표한 보고서에서 올해 남은 회의 가운데 5·7·8·10월에 기준금리가 0.25%포인트씩 올라 연말에는 2.50%에 달할 것으로 봤다. 또 이창용 한은 총재가 ‘빅스텝’을 언급한 만큼 금리의 인상폭도 시장의 관심사로 지목됐다.

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박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “하반기 들어 기준금리를 크게 올릴 가능성이 있다”며 “영끌·빚투는 신중히 해야 할 시기가 됐다”고 했다.

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그외에 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 ‘공급’, 이상우 인베이드투자자문 대표는 ‘물가상승’을 지목했다.

신도시 조성 30년을 맞은 1기 일산신도시/뉴스1 제공

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◆부동산 ‘상승’에 전문가 9명 몰표… “1기 신도시·강남 주목”

전문가 10명 중 9명은 올 하반기 부동산이 상승세를 이어갈 것으로 예상했다. 다만 그 폭은 ‘소폭’이 앞섰고, 지방과 서울 등 지역별로 양극화가 극명할 것으로 내다봤다. 특히 재건축을 중심으로 들썩이는 최근의 상황이 한동안 지속될 것으로 전망했다.

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서진형 경인여대 경제학과 교수는 “전반적으로 기울기가 높지 않은 우상향 장세가 펼쳐질 것으로 본다”며 “서울과 지방, 개발지역과 그외 등 지역별 차별화, 양극화가 일어날 것”이라고 했다.

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권대중 명지대 부동산학과 교수는 “금리가 올라가더라도 재개발·재건축 지역은 강보합이 나타날 것”이라며 “다른 지역들은 금리인상에 대한 부담이 있어 오른다, 내린다 단정적으로 말하기 어렵다”고 했다.

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전문가 1명은 하반기 약보합을 예상했다. 함영진 랩장은 “금리인상 부담 등으로 거래는 평년보다 낮은 상태로, 하반기에도 이러한 흐름이 이어질 것”이라며 “최근 부동산규제 완화 수위를 확인하려는 줄다리기 지속되고, 지방은 공급과잉이나 가격 고점 인식이 큰 편”이라고 했다.

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하반기 주목해야 할 지역에 대해서는 10명 중 6명이 ‘1기 신도시’를 지목했다. 재건축 규제완화가 윤석열 대통령의 주요 대선 공약이었던 만큼 빠른 공급확대를 위한 조치가 있을 것이라는 기대감이 반영된 것이다. 대통령직 인수위원회는 110대 국정과제 중 하나로 1기 신도시 재건축 활성화를 위한 ‘1기 신도시 특별법’ 제정으로 10만 가구를 공급한다고 언급한 바 있다.

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임병철 부동산114 수석연구원은 “1기 신도시 특별법 제정 등의 영향으로 당분간 1기 신도시 관심이 이어질 것으로 보인다”며 “도심 공급 확대를 위해 재건축 관련 규제 완화를 공약으로 내건 만큼 강남권 주요 재건축도 관심 대상”이라고 했다.

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그 외에도 재건축 사업이 활발히 진행 중인 강남3구와 수도권 역세권, 3기 신도시도 언급됐다. 김덕례 실장은 “청년세대가 저렴하게 내집 마련을 할 수 있는 3기 신도시 공공분양을 눈여겨 볼 필요가 있다”며 “정책적 목적을 가진 공공주택으로 접근을 하는게 옳다고 본다”했다.

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<전문가 10인> 고준석 제이에듀투자자문 대표, 권대중 명지대 부동산학과 교수, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장, 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원, 서진형 경인여대 경제학과 교수, 양지영 양지영R&C연구소장, 이상우 인베이드투자자문 대표, 임병철 부동산114 수석연구원, 함영진 직방 빅데이터랩장.

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조은임 기자

 

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[2] [부동산폴]② 부동산 전문가 70% “임대차3법 보완 시급”

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전셋값 상승·월세 전환 등 “시장 불안 불보듯 뻔해”

정부 정책 제언도 “실소유자·시장원리 중심돼야”

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조은임 기자

입력 2022.05.23 13:00

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새 정부가 가장 먼저 손 봐야 할 정책으로 ‘임대차 3법(전월세 상한제·계약갱신청구권·전월세 신고제)’이 지목됐다. 당장 오는 8월 시행 2년차를 맞는 만큼 그 전에 최소한 보완책은 필요하다는 의견이 많았다. 전 정부가 도입한 전월세 상한제, 계약갱신청구권으로 전세 이중가격 형성과 월세 비중 확대 등 부작용이 속출하고 있는 상황이기 때문이다.

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23일 조선비즈가 부동산 전문가 10명을 대상으로 설문조사를 한 결과 이 중 7명은 가장 시급히 손봐야 할 정책으로 ‘임대차3법’을 지목했다. 보유세를 포함한 조세제도에 대한 지적도 3명에게서 나왔다. 새 정부에 대한 정책 제언으로는 과감한 규제완화와 안정적 공급, 시장원리 중시 등 여러 의견이 제시됐다.

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그래픽=이은현

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◇ ”임대차3법 2년차에 쏟아질 전월세 가구, 대책 세워야”

전문가들은 곧 임대차3법 시행 2년차가 되면 임대차 시장에 불안이 올 가능성을 높게 봤다. 2년 전 계약갱신을 사용한 세입자가 당시에 4년치의 상승폭을 감안한 보증금을 내게 될 수도 있어서다. 금리인상으로 자금을 조달하기도 부담스러워진 상황에서 월세가 늘어나는 현상도 나타나고 있다. 부동산정보제공업체 직방이 서울지역 확정일자 통계를 분석한 결과에 따르면 올해 1~4월의 월세 비중은 51.6%로 전세(48.4%) 비율을 넘어섰다. 관련 통계가 집계된 이후 처음으로 역전 현상이 나타난 것이다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “한 두 달 내에 시장으로 나오는 전월세 가구에 어떻게 대처할 건지 대책을 만들어야 한다”며 “폐지 여부를 논하는 정치적 논쟁이 아니라 임차인의 생활이 걸린 문제로 접근해야 한다”고 했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원은 “전세물량이 적으니 작은 수급 불균형만으로 전셋값이 급등락한다”며 “전세 매물을 늘릴 수 있는 보완적인 방법을 찾아야 한다”고 했다.

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전문가 3명은 보유세를 포함한 세제 개편을 언급했다. 그동안 시장에서는 공시지가와 종부세율이 동시에 인상되면서 세부담이 급격히 늘어왔다. 이 때문에 보유세 기산일(6월1일) 전에 급매가 나오다가 이후에는 시장에 매물이 줄어드는 현상이 매년 반복됐고, 집주인들은 세부담을 집값을 올리거나 월세로 걷어 충당하려 했다. 과도한 세부담이 시장의 변동성과 불안을 키우는 요소로 작용한 것이다.

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함영진 직방 빅데이터랩장은 “보유세제 인상에 대해 속도조절을 해야 한다”며 “공시가격, 보유세율, 보유세 과표 및 고정시장가액 등을 조정해야 한다”고 했다.

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동일하게 세제 개편을 언급하면서도 다른 주장을 한 전문가도 있다. 시장에 매물을 출하시키기 위해서는 보유세를 더 물리고 거래세를 낮춰야 한다는 의견이다. 서진형 경인여대 경제학과 교수는 “보유세를 올리고 거래세를 낮추는 조세정책의 전면적 개편이 필요하다”고 했다.

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새 정부의 규제완화에 대한 기대감으로 서울 재건축을 중심으로 집값이 꿈틀대는 만큼 공급확대 로드맵을 빠른 시일 내 내놔야 한다는 주장도 있다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “가장 먼저 하겠다고 했던 공급확대 로드맵을 내놓고 추진 실적을 내야 시장에 신호를 줄 수 있다”고 했다.

윤석열 대통령 당선인이 지난 10일 오후 서울 종로구 통의동 제20대 대통령직인수위원회에서 초대 내각 명단을 발표하고 있다. (왼쪽부터, 수어통사역사 제외) 원희룡 국토교통부 장관, 김현숙 여성가족부 장관, 박보균 문화체육관광부 장관, 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 한덕수 국무총리, 윤 대통령, 이종섭 국방부 장관, 이창양 산업통상부 장관, 정호영 보건복지부 장관 후보자, 이종호 과학기술정통부 장관./연합뉴스 제공

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◇ 새 정부에 대한 주문 쏟아져… “실소유자·시장원리 중심돼야”

전문가 10인에게 새 정부에 대한 정책 제언을 주문하자 모두 할 말을 쏟아냈다. 대부분 전 정부의 정책 실패를 보완하고 시장을 정상화하는 데 초점이 맞춰져 있었다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 “지난 정부와 달리 시장 자율에 맡길 것인지에 대해 궁금하다”고 했고, 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “공급에 걸림돌이 되고 있는 안전진단, 재건축부담금, 분양가상한제 등의 규제는 과감하게 완화해야 한다”고 했다.

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반면 최근 5년간 시장 가격이 고공행진을 거듭한 가운데 최근 들어 양극화 마저 이어지자 조심스러운 정책 접근을 주문하는 목소리도 많았다. 규제완화 만이 아닌 공급을 동반한 정책으로 시장의 불안을 최소화해야 한다는 것이다.

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임병철 부동산114 수석연구원은 “당장의 규제 완화는 집값 재급등으로 이어질 수 있는 만큼 공약 이행은 어느 정도의 속도 조절이 필요해 보인다”며 “공급을 통해 집값이 어느정도 안정화됐을 때 구체적인 제도 보완과 함께 부동산 공약 이행이 진행될 필요가 있다”고 했다.

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김덕례 실장은 “시장 충격을 최소화하면서도 비정상의 정상화를 할 수 있는 틀을 만드는 게 중요하다”며 “합리적 규제로의 규제전환 로드맵을 만들어서 단기와 중장기 과제를 구분해 기초를 닦아야 한다”고 했다.

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조은임 기자