[1] 尹 부동산공약 중 제일 기대되는 공약 1위는
[모닝]/ [2] 윤석열 시대 부동산 시장 어디로
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[1] 尹 부동산공약 중 제일 기대되는 공약 1위는
[모닝]
입력 2022.04.12 03:00
서울 시내의 한 시중은행 대출창구 모습./뉴스1
처음 집을 사는 사람에게 주택담보대출비율(LTV)을 올려주는 것이 윤석열 대통령 당선인의 부동산 공약 중에 가장 기대가 된다는 조사 결과가 나왔다. 대출을 활용해 내 집을 장만하려는 실수요자가 많은 영향으로 풀이된다.
11일 온라인 부동산 거래 사이트 직방에 따르면, 지난달 17일부터 2주일간 앱 사용자 858명에게 ‘대통령 당선인의 부동산 공약 중 가장 기대되는 것’을 조사했더니 응답자의 18.2%가 ‘생애 최초 주택 가구의 LTV 인상·개편’을 꼽았다. 윤 당선인은 대선 과정에서 생애 최초 주택 구매 가구에 대해 LTV 상한을 현행 70%에서 80%로 올리겠다고 공약했다.
LTV 완화에 이어 ‘공시가격을 2020년 수준으로 환원’(15.3%), ‘다주택자 양도세 중과 유예’(10.8%), ‘250만 가구 이상 공급’(10.7%) 순으로 응답자가 많았다.
새 정부의 부동산 정책 중 가장 필요한 것도 ‘대출 제도 개선’(25.1%)을 꼽은 사람이 가장 많았다. 이어 부동산 세제 개선(19.7%), 주택 공급 확대(11.1%), 부동산 투기 근절(9.2%) 순이었다.
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[2] 윤석열 시대 부동산 시장 어디로
재건축 안전진단·양도세 완화 속도
임대차법 손보고 대출 문턱 낮춘다
김경민 기자
입력 : 2022.04.08 11:55:43
최종수정 : 2022.04.13 21:56:47
대통령직인수위원회가 재건축, 세제 등 부동산 규제 완화에 속도를 내면서 부동산업계 관심이 뜨겁다. 사진은 재건축을 추진 중인 서울 강남구 대치 은마아파트. (매경DB)
“부동산 세제 정상화 과정 중 첫째로 다주택자 양도소득세 중과세율 적용을 4월부터 1년간 한시적으로 배제하기 위해 노력하겠다.”
최상목 대통령직인수위원회 경제1분과 간사가 최근 서울 종로구 통의동 인수위 사무실 브리핑에서 밝힌 말이다.
새 정부가 부동산 규제 완화에 속도를 내는 가운데 일단 세금 문제부터 건드리기로 했다. 종합부동산세 부과 기준일인 6월 1일 ‘보유세 폭탄’이 떨어지기 전에 다주택자 양도세 부담을 낮춰 퇴로를 열어주고 매물 공급을 늘리려는 취지다.
현재 다주택자는 양도세 기본세율(6~45%)에 중과세율(2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트)을 추가로 적용받는다. 이에 따라 양도세율은 최고 75%에 달한다.
양도세뿐 아니라 재산세 부담도 낮아질 것으로 보인다. 과도한 재산세 부담을 줄이기 위해 공정시장가액비율 조정을 추진 중이다. 공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율이다. 주택 공시가격이 10억원, 공정시장가액비율이 70%라고 가정하면 7억원이 과세표준이다. 공정시장가액비율은 올해 기준으로 재산세 60%, 종부세 100%다. 1주택자에 한해 종부세 부담을 문재인정부 출범 이전 수준으로 돌리고, 공정시장가액비율을 지난해 수준인 95%에서 동결하는 방안이 거론된다.
취득세 면제 카드가 나올지 여부에도 관심이 쏠린다. 윤석열 당선인은 부동산 공약으로 생애 최초 주택 구매자에 대해 취득세 면제 또는 1% 단일세율 적용을 약속했다. 현재 무주택자가 집을 살 때 취득세 6억원 이하는 1%, 6억~9억원은 구간에 따라 2% 안팎, 9억원 이상이면 3% 세율이 적용된다.
새 정부가 부동산 세제에 이어 눈여겨보는 정책은 임대사업 관련 제도다.
인수위 부동산 TF팀장인 심교언 건국대 부동산학과 교수는 최근 브리핑에서 “정부 지원 축소 등으로 민간임대 신규 공급이 줄고 있다. 등록민간임대를 활성화하겠다”고 밝혔다.
등록민간임대는 주택임대사업자 등록 제도를 말한다. 문재인정부는 출범 초기 임대사업자 제도를 장려했지만 다주택자에게 종부세, 양도세 완화 등 과도한 혜택을 준다는 논란이 일자 2020년 7·10 대책을 통해 사실상 폐지했다. 임대사업자의 아파트 신규 등록이 막혔고 세제 혜택도 축소된 상태다. 향후 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 위주로 주택임대사업자 제도가 부활할 가능성이 높다.
이와 함께 인수위는 안정적인 전월세 물량 확보를 위해 소형 면적의 빌라, 다세대주택에 대한 주택 숫자 합산 배제를 검토 중이다. 이 방안이 현실화되면 다주택자 세금 부담이 줄어 임대주택 물량 공급에 숨통이 트일 수 있다.
전월세 가격 폭등을 불러온 임대차 3법(전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제)에도 메스를 댈 전망이다. 정부와 더불어민주당은 2020년 7월 부동산 가격 안정, 임차인 보호를 명분으로 임대차 3법을 시행했다. 임대차 3법 시행 이후 전월세 가격이 급등하고 전세 매물이 감소하는 등 각종 부작용이 나타났다. 한국부동산원에 따르면 새 임대차법이 시행된 2020년 7월 서울 아파트 평균 전셋값은 4억6931만원이었지만 올 3월 6억1044만원으로 치솟았다.
특히 임대차 3법 시행 2년이 도래하는 올 7월 이후 임대차 시장이 더욱 불안해질 것이라는 우려가 크다. 임대료를 높여 받지 못했던 집주인들이 신규 계약을 할 때 가격을 크게 올릴 가능성이 높기 때문이다. 인수위는 자발적으로 장기 계약하거나, 임대료 인상률을 5% 이하로 제한하는 집주인에게 별도 인센티브를 부여하는 방안을 논의 중이다.
▶다주택자 양도세 중과 1년 유예
재초환 규제 완화 국회 통과 변수
재건축 규제에도 상당한 변화가 나타날 전망이다. 윤 당선인은 30년 이상 노후 아파트 재건축 정밀안전진단은 면제해주고, 안전진단 기준 중 50%로 비중이 높아진 구조안전성 항목을 30%로 낮추는 방안을 제시했다. 국토교통부 시행령, 행정규칙 개정만으로도 바로 시행 가능한 조치인 만큼 재건축 물꼬를 터주기 위해 우선 시행될 가능성이 높다.
동시에 재건축 단지 주민 반발을 불러온 초과이익환수제가 완화될 것이라는 관측도 나온다. 초과이익환수제는 재건축으로 인한 초과이익이 ‘정상이익(일반아파트 상승분)’과 개발비용 등을 공제하고 3000만원을 초과하면 초과 액수에 따라 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 국토교통부는 2018년 1월 서울 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동구)의 재건축 부담금이 조합원당 평균 4억4000만원, 최고 8억4000만원에 달할 것으로 예상했다. 이를 두고 본 인수위는 부담금 면제 기준을 3000만원 이하에서 1억원 이상으로 올리고, 이익 구간별로 10~50%에 달하는 부과율을 낮추는 방안을 검토 중이다.
윤재호 메트로컨설팅 대표는 “새 정부가 재건축 안전진단 문턱을 낮추더라도 핵심 규제인 초과이익환수제를 손대지 않으면 주요 단지 재건축이 속도를 내기 어렵다. 가구마다 수억원씩 부담금을 내야 하는 만큼 수지타산을 맞추는 것이 만만찮기 때문”이라고 말했다.
실수요자 주택 구매를 막았던 대출 문턱도 낮아질 전망이다. 윤 당선인은 인수위에 LTV(주택담보대출비율) 완화를 공식 지시했다. “생애 첫 주택을 마련하려는 국민에게 숨통을 틔워줘야 한다”는 입장이다. 앞서 윤 당선인은 1주택자 LTV 상한을 70%로, 생애 최초 주택 구입 가구는 80%로 올리겠다고 공약했다. 현재 서울 등 규제지역 기준 LTV는 40% 수준에 그친다.
새 정부가 각종 부동산 규제 완화에 속도를 내지만 기대만큼 순항할지는 미지수다. ‘여소야대’ 정국에서 주요 법안이 국회를 통과하기 어렵기 때문이다.
대표적인 것이 임대차 3법이다. 더불어민주당은 임대차 3법 제도 개선 필요성에는 공감하지만 법 폐지에 대해서는 명확히 반대하는 모습이다. 윤호중 더불어민주당 비상대책위원장은 “임대차법 시행 이후 계약 갱신율이 70%에 이르는 만큼 임대차법 폐지, 축소는 교각살우의 우를 범할 우려가 있다. 임대차 시장에 혼란이 올 것”이라고 못 박았다. 재건축 핵심 규제인 초과이익환수제 완화 역시 법 개정이 필요한 사안이라 실행 여부가 불투명하다.
[김경민 기자]
[본 기사는 매경이코노미 제2154호 (2022.04.13~2022.04.19일자) 기사입니다]
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