[PB칼럼]강화된 주택 취득세, 제대로 알고 대처하자

[PB칼럼]강화된 주택 취득세, 제대로 알고 대처하자

2021.03.20 07:01

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김광진 NH농협은행 NH All100자문센터 세무전문위원

1주택·일시적 2주택은 지역 상관없이 1~3%

2주택·3주택·4주택 이상은 지역 따라 달라

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NH농협은행 김광진 NH100자문센터 세무전문위원

지난 몇 년간 주택 투기 근절을 위하여 수많은 부동산 정책이 발표되어 왔다. 그에 따라 주택 거래 관련된 세제에도 많은 개정이 이뤄졌다. 그간 대부분의 개정사항은 주택 양도소득세에 대한 강화였으나 2020년 6월과 7월, 두 번의 부동산 정책이 발표된 이후 취득세 또한 크게 강화되었다.

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종전에는 주택에 대한 취득세가 타 부동산에 대한 취득세에 비해 세금 부담이 낮았고, 계산 방식 또한 간단하여 부동산 거래 시 크게 고려할 사항은 아니었다. 그러나 이제는 복잡하게 개정되었으면서도 강화된 취득세를 고려하지 않을 경우 주택 취득에 대한 중과세가 적용되어 종전에 비해 수 배 이상의 취득세를 부담하게 될 수 있다. 따라서 주택 거래 시 반드시 취득세 중과세 부분도 고려해야 한다.

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주택 취득에 대한 취득세 중과세는 개인의 주택 유상취득, 법인의 주택 유상취득, 개인의 주택증여 취득에 대해 적용된다. 개인의 주택 유상취득 및 증여의 경우 세대별 주택 수 및 주택의 조정대상지역 여부에 따라 중과세가 달리 적용된다.

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여기서 조정대상지역이란 주택 가격의 상승률, 청약 경쟁률 등이 일정 요건수치 이상인 지역으로서 국토교통부장관이 지정하는 지역이다. 세대란 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족이며, 배우자와 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀는 동일한 주민등록표에 기재되어있지 않더라도 같은 세대로 본다. 단 자녀 중 기혼자 및 중위소득 40%의 성년자는 별도 세대로 분리할 수 있다. 주택 수는 동일 세대원이 소유한 주택 수를 모두 합산하여 계산한다.

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■ 주택 유상취득에 대한 취득세 중과세

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종전에는 주택을 유상취득 하는 경우 가격에 따라 1% ~ 3%의 세율이 적용되었으며, 2020년 6월 부동산 대책 이후에는 주택을 취득하여 4주택 이상이 되는 경우에만 4%의 취득세 중과세가 적용됐다. 그러나 2020년 7월 주택시장 안정 보완대책이 발표됨에 따라 8월 12일 이후 취득하는 주택부터는 아래의 중과세가 적용된다. 단 2020년 7월 10일 이전에 매매 계약한 주택은 종전 세율을 적용한다.

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(1) 개인의 유상취득에 대한 취득세 중과세

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주택을 취득하여 1세대 1주택자가 되는 경우에는 종전과 동일하게 1% ~ 3%의 취득세율이 적용된다. 그러나 1세대 2주택자 부터 중과세가 적용된다. 1세대 2주택자의 경우 비조정대상지역 내 주택 취득은 1% ~ 3%, 조정대상지역 내 주택 취득은 8%의 취득세율이 적용된다. 또한 1세대 3주택자의 경우 비조정대상지역 내 주택 취득은 8%, 조정대상지역 내 주택 취득은 12%의 취득세율이 적용된다. 그리고 4주택 이상의 주택 취득은 지역과 무관하게 12%의 취득세율이 적용된다. 단, 공시가격 1억 미만 주택 취득 등에 대해서는 중과세가 제외된다.

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(2) 개인의 주택 유상매매 시 중과세 배제 특례 (일시적 2주택 특례)

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주택 취득에 대한 중과세가 신설되며 새로 들어온 규정으로, 일시적 2주택에 대한 중과세 배제특례가 있다. 1주택을 소유한 세대가 1주택을 추가로 취득한 후 3년(조정대상지역의 경우 1년) 이내에 종전에 보유하던 주택을 처분하는 경우 신규주택은 1세대 1주택의 취득세율(1%~3%)을 적용한다. 양도소득세의 일시적 2주택 비과세 특례규정과 같은 맥락으로 주거 이전을 위해 일시적으로 신규 주택을 취득한 경우에는 중과세를 적용 배제하겠다는 취지이다. 단, 정해진 기간 이내에 처분하지 않는 경우 특례미적용 시의 중과세 취득세와의 차액이 추징된다.

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(3) 법인의 유상취득에 대한 취득세 중과세

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법인이 주택을 유상취득하는 경우 지역 및 주택수와 무관하게 12%의 취득세율이 적용된다.

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■ 개인간 주택 증여에 대한 취득세 중과세

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종전에는 주택을 증여받을 때 취득세율은 3.5%였다. 그러나 2020년 8월 12일 이후 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여받는 경우 12%의 취득세율이 적용된다. 이 때 주택의 일부분만 취득하는 경우에도 전체 주택의 공시가격을 기준으로 판단한다.

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단, 1세대 1주택자인 증여자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우 조정대상지역 내의 주택일지라도 3.5%의 취득세율이 적용된다.

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이처럼 다주택자 및 법인의 주택 취득, 혹은 개인 간의 주택 증여 등에 대한 취득세가 복잡해지면서도 강화되었다. 주택을 취득할 때 중과세 여부를 고려하지 않는다면 예상치 못한 높은 취득세를 부담하게 될 수도 있다. 따라서 주택을 취득할 계획이 있다면 반드시 전문가의 검토가 선행돼야 할 것이다.

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