(1)= [파워리포트] '초역세권' 수원역 매산동, 용적률 규제에 눌려 슬럼화/ (2)= 용적률 700% · 높이는 두배… 역세권 수직개발 고삐푼다/ (3)= [파워리포트] 20년 묵은 용적률, 수직개발해야 주택공..

(1)= [파워리포트] '초역세권' 수원역 매산동, 용적률 규제에 눌려 슬럼화/ (2)= 용적률 700% · 높이는 두배… 역세권 수직개발 고삐푼다/ (3)= [파워리포트] 20년 묵은 용적률, 수직개발해야 주택공급 '숨통'

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[차례]

(1) [파워리포트] '초역세권' 수원역 매산동, 용적률 규제에 눌려 슬럼화

(2) 용적률 700% · 높이는 두배… 역세권 수직개발 고삐푼다

(3) [파워리포트] 20년 묵은 용적률, 수직개발해야 주택공급 '숨통'

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(1) [파워리포트] '초역세권' 수원역 매산동, 용적률 규제에 눌려 슬럼화 ​ 기자명 박다예·전원희 입력 2020.09.06 20:48 수정 2020.09.10 16:16 ​ ​ 10년 전 전체건물 98% 4층 이하 · 용적률 230% · 건폐율 50% 그쳐… 수익성 기대 힘들어 재개발 좌초 지하철 1호선 · 분당선 · 경부선부터 9월 개통 앞둔 수인선과 GTX-C 트램까지 6개 환승역 노른자위 땅 슬럼화 ‘노후한 단독주택’ ‘키 낮은 다가구주택’ ‘빈 공터’ ‘악취와 쓰레기로 방치된 집’. 6일 오전 경기 지역 최대 교통요충지 수원역에서 도보로 10여 분 떨어진 팔달구 매산로3가 109-2 일대. 하루 유동인구가 20만 명에 가까운 역세권에 속한다고 믿기지 않을 정도로 쇠퇴한 모습이다. 대로변에는 지상 4~5층에 이르는 빌라가 눈에 띄었지만, 골목 깊숙이 들어설수록 낡은 단층주택이 촘촘히 이어졌다.     수원시 팔달구 매산로3가 111-88 일대 주택가 전경. 수원역세권인데도 4층 이하의 키 낮은 주택들이 촘촘히 이어져 있다. 지난 2006년 정비예정구역(팔달115-4구역)으로 지정돼 주택재개발정비사업이 추진됐다가 주민 반대로 2012년 사업이 무산된 곳이다. 이후 신축 빌라 등이 난립하면서 구축과 신축이 뒤섞여 재개발 재추진이 어렵게 됐다. 노민규기자 ◇경기도 최대 교통요충지 수원역 매산동 일대 쇠퇴…왜?= 한 골목에는 면적 1천100여㎡ 규모의 넓은 터에 단독주택이 덩그러니 자리를 지켰다. 이곳에선 8개 가구가 모여 살았다. 다른 골목의 쓰레기가 나뒹구는 빈 땅과 오랜 기간 방치된 것으로 보이는 집에선 악취가 진동했다. 낮시간대였지만 길가는 한적했다. 남서쪽으로 맞붙어 있는 12층 높이, 1천200여 가구의 대단지 아파트와 대조되면서 쓸쓸한 분위기를 자아냈다. ​ 14년 전 이곳은 개발 유망지였다. 지난 2006년 정비예정구역(팔달115-4구역)으로 지정돼 주택 재개발 논의가 본격화됐다. 제1종일반주거지역(면적 9만4천896㎡)으로 용적률과 건폐율은 각각 230%, 50%였다. 낮은 용적률 기준으로 2010년 당시 전체 건물의 98.2%가 4층 이하 높이였다. 주민들 사이에선 백화점, 호텔 등 상업시설이 집중된 수원역세권에 걸맞은 도심 주거지역으로 새롭게 탄생할 것이라는 기대가 솟았다. 그러나 개발은 좌초됐다. 부지 용도변경으로 종상향해도 용적률이 크게 늘어나지 않아 수익성이 불확실하다는 이유가 컸다. 비행안전구역 내 건축물 표면높이 제한도 건물을 높이 올릴 수 없는 까닭이었다. 여기 더해 경기침체 등 상황적 요인으로 결국 2012년 정비예정구역 해제됐다. ​ 박모(77·여)씨는 "정비예정구역 해제 이후 10여 년이 지나도 변한 것이 없고 이제는 손쓸 수 없는 지경에 이르렀다"며 "재개발이 진행됐더라면 역세권 주거지로 활성화돼 젊은이들이 많이 살았을 텐데 아쉬울 따름"이라고 말했다.   ◇"과거 제도 탓에 정비사업 불가…부지 용적률 완화 적극 추진"= 교통 등 풍부한 기반시설을 갖춘 초역세권, 수원역 인근에서 매산동 일대는 도시전문가들에게 ‘안타까운’ 지역으로 꼽힌다. 수원역은 현재 노선 운영 중인 지하철 1호선, 분당선, 경부선(일반·고속철도), 개통 예정인 수인선, GTX-C, 수원시가 추진하는 트램을 더해 ‘6개 환승역세권’으로 불린다. KTX 출발역이 되는 ‘수원발 KTX’ 사업도 추진 중이다. 유동인구 증가와 교통 수요로 광역교통망이 대폭 확충되고 있지만, 매산동은 낙후한 구도심으로 남았다. 정비예정구역 해제 이후 빌라 등 신축 건물이 난립, 구축과 뒤섞이면서 재개발 재추진은 어렵게 됐다. ​ 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원(전 수원시정연구원 전문연구위원)은 "과거 만들어진 불합리한 용도지역체계로 개발이 막혔고, 신축건물이 들어서 정비사업을 재추진할 수 없는 안타까운 상황"이라며 "행정 처지에서 대규모 부지의 용적률 완화나 용도변경은 특혜시비로 어려울 수 있지만, 낙후한 지역을 개선시키고 개발이익금을 환수하는 공적 효과도 있기 때문에 공익과 사익의 균형을 통해 적극적인 도시계획에 나설 필요가 있다"고 지적했다.   ◇정비구역 공급주택 30%↑…"용적률 완화로 정비 촉진"= 주택정비사업 활성화는 주택공급 확대를 위한 주요 정책이다. ‘2020년 2분기 경기도 정비사업 현황’을 보면 준공 완료한 75개 정비(재개발·재건축)구역 내 신축 주택 수는 8만320가구로, 준공 이전 사업시행 대상인 6만1천254가구에서 31.1% 증가했다. 정비구역별 평균주택 수는 817가구에서 1천71가구로 늘었다. 용도변경을 통해 용적률이 높아진 까닭이다. 이 구역들의 평균 용적률은 기존 105%(단일 용적률이 아닌 곳은 중간 값으로 계산)에서 246%로 두배 넘게 뛰었다. 특히 2005~2012년 주택재개발이 진행된 부천시 약대동 216 일대 약대1구역은 용적률이 24%에서 250%로 높아졌다. 관리처분계획인가를 받고 준공을 앞둔 67개 정비구역에선 주택 수가 7만7천697가구에서 10만5천976가구로 36.4% 큰 폭 늘어날 예정이다. ​ 그러나 불확실한 수익성 등의 문제로 정비사업이 무산되면서 경기 지역 곳곳의 정비구역이 지정 해제됐다. 지난해 12월 기준 시·군 정비사업 해제구역은 22개 시, 226구역(재정비촉진사업 127구역, 일반정비사업 99구역)에 이른다. 이 지역들은 대부분 정비방안과 관리대책 미흡으로 노후 가속화와 슬럼화를 겪고 있다. ​ 서원석 중앙대학교 부동산학과 교수는 "기존 정비사업은 종상향을 통해 용적률을 완화해야 하기 때문에 불확실성이 커지고, 종상향이 이뤄진다고 해도 기부채납 물량에 관계없이 특혜 시비를 비롯해 시민 반발감이 커질 수밖에 없다"며 "동일 용도지역 내 용적률을 올려주는 방식으로 제도 보완을 한다면 종상향을 위한 행정절차 없이 정비사업이 활성화되는 결과를 얻을 수 있을 것"이라고 제언했다. ​ 박다예·전원희기자 관련기사 [파워리포트] 20년 묵은 용적률, 수직개발해야 주택공급 '숨통' [파워리포트] 도시발전 막는 용도용적제… 빈 상가 만드느니 주거시설 짓자 저작권자 © 중부일보 - 경기·인천의 든든한 친구 무단전재 및 재배포 금지 박다예·전원희 pdyes@joongboo.com

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(2) 용적률 700% · 높이는 두배… 역세권 수직개발 고삐푼다 기자명 박다예·전원희 입력 2021.01.19 20:34 수정 2021.01.19 21:51 댓글 0 SNS 기사보내기 정부, 고밀개발 규제 완화키로… 주요도심 주택공급 확대 기대   사진은 수원역세권인 수원시 팔달구 매산로3가 111-88 일대 주택가 전경. 사진=중부일보DB 정부가 도시 역세권 개발의 용적률을 최대 700%로 완화하기로 하면서 낡은 용적률 규제로 수직개발이 막혔던 역세권(중부일보 2020년 9월 7일자 2면 보도 등)의 고밀 개발이 속도를 낼 수 있게 됐다. ​ 업계는 그동안 씨름하던 규제의 완화로 주택 공급이 활성화되고, 소형평형 위주였던 역세권 주택 공급시장이 다양한 수요에 맞게 재편될 것으로 기대하고 있다. ​ 19일 국토교통부에 따르면 이날 국무회의에서 역세권 고밀 개발을 위한 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 시행령 개정안이 의결됐다. 주택공급을 확대하기 위해 역세권 인근을 복합용도개발 지구단위로 지정하면 용적률을 700%까지 완화할 수 있는 내용이다. ​ 현행 국토계획법상 역세권에 주거와 상업 등 여러 기능의 복합용도개발을 위한 지구단위계획 지정은 준주거·준공업·상업지역에서만 가능해 일반주거지역은 제외됐다. 경기 남부 최대 교통 요충지로 하루 유동인구 20만 명에 이르는 수원역 인근 매산동 일대는 일반주거지역이어서 복합용도개발이 불가능했다. 시행령 개정안은 역세권 복합용도개발 지구단위계획구역 지정 대상에 일반주거지역을 포함시켜 종 제한을 완화했다. ​ 또 지구단위계획으로 일반주거지역을 준주거지역으로 종상향하면 용적률을 700%까지 높이고 높이 제한을 최대 2배까지 완화할 수 있도록 허용했다. 사업대상부지의 용도 변경을 통해 종상향해도 용적률을 큰 폭으로 높일 수 없어 불확실한 수익성에 개발심리가 움츠러드는 것을 막기 위한 조치다. 현행 제도는 지구단위계획 수립 시 기존 용도지역의 용적률을 2배 올리거나, 상향된 종의 용적률을 적용받는 방안 중 하나를 택해야 한다. ​ 정부는 용적률 완화로 인한 토지가치 상승분을 지자체 조례에 따라 공공임대주택으로 기부채납받도록 하기로 했다. ​ 시행령 개정안은 공포일 3개월 이후 시행돼 빠르면 4월 말부터 효력을 발휘할 전망이다. 시행 전까지 지자체는 시행령에서 조례로 위임한 사항을 반영한다. ​ 대한주택건설협회 관계자는 "역세권 개발 시 용적률을 완화하는 방향으로 제도가 바뀌면서 역세권의 주택 공급이 늘어날 뿐만 아니라 도시형 생활주택 등 1인 가구를 위한 소형평형 위주로 공급됐던 주택유형이 수요자의 다양한 요구에 맞게 폭을 넓힐 수 있을 것"이라고 전망했다. ​ 박다예·전원희기자 페이스북 관련기사 [파워리포트] 20년 묵은 용적률, 수직개발해야 주택공급 '숨통' 키워드 #용적률 #역세권 #수직개발 박다예·전원희 pdyes@joongboo.com 다른기사 보기 저작권자 © 중부일보 - 경기·인천의 든든한 친구 무단전재 및 재배포 금지

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(3) [파워리포트] 20년 묵은 용적률, 수직개발해야 주택공급 '숨통' ​ 기자명 박다예·전원희 입력 2020.09.06 20:47 수정 2020.10.05 10:19 ​ 현 제도 도시효율성 저하… 초역세권 위주 개선해야   용적률 완화를 통한 수직개발 논의에 물꼬가 트였다. ​ 그동안 주거 수요가 몰리는 지역에 공급이 뒷받침되지 않아 집값은 날로 상승세였다. 정부가 다주택자를 타깃으로 한 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 내세우며 투기 수요를 억눌렀지만, ‘강남과 수도권’ 또는 ‘수도권과 지방’의 집값 격차가 커지는 등 도리어 정부 개입이 시장에 부작용를 초래한 셈이 됐다. ​ 용적률 완화와 수직개발은 포화상태인 수도권 지역에 주택공급을 위한 중요한 카드로 꼽힌다. 전문가들은 현행 용적률 제도가 지나치게 경직적이어서 주택공급을 더디게 하고, 나아가 도시 효율성을 떨어뜨린다고 꼬집는다. ​ 용적률의 근간이 되는 용도지역제도는 1962년 처음 도입돼 2003년 종세분화를 거쳐 지금의 모습을 갖췄다. 전문가들은 직면한 문제를 해소하고 미래로 나가기 위해 20년 된 과거 제도를 개선해야 한다고 제언한다. ​ 구체적으로 광역교통망 확충지 등 기반시설이 풍부한 곳을 중심으로 용적률을 대폭 상향해 ‘뾰족한 도시’를 계획하고, 초역세권 등 위주로 지역 차원의 맞춤형 처방이 필요하다는 의견이다. 여기 더해 용도용적제 등 세부적인 제도를 손질해 주택공급을 늘리고 도심지 이용의 효율성을 높여야 한다고 강조한다. ​ 중부일보는 용적률 규제로 개발이 막혀 제 가치를 찾지 못한 도심 현장을 취재했다. 전문가 자문을 통해 규제 개선이 필요한 지역을 둘러보고 현재의 상황과 미래 발전 방향에 걸맞은 제도 개선책을 제시한다. ​ 박다예·전원희기자 용적률이란? 대지 내 건축물 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)을 대지면적으로 나눈 비율(%)을 말한다. 용적률이 높을수록 위로 쌓아올릴 수 있는 건축면적이 커진다. 이 때문에 용적률은 대지 내 건축밀도를 나타내는 지표로 활용된다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 용도지역별 건축물의 용적률 한도가 규정돼 있다. 동법 시행령에는 종(주거지역, 상업지역, 공업지역 등)마다 용적률 상한 기준이 세분화돼 있다. 지자체는 이 범위 내에서 지역 실정에 맞게 용적률 상한선을 조례로 정한다. 관련기사 [파워리포트] 공공재건축 시장반응 냉담… "도쿄 용적률 최대 2천%로 기부채납" [파워리포트] '초역세권' 수원역 매산동, 용적률 규제에 눌려 슬럼화 [파워리포트] 도시발전 막는 용도용적제… 빈 상가 만드느니 주거시설 짓자 용적률 700% · 높이는 두배… 역세권 수직개발 고삐푼다 저작권자 © 중부일보 - 경기·인천의 든든한 친구 무단전재 및 재배포 금지 박다예·전원희 pdyes@joongboo.com