머리아픈 요즘 부동산 세금, 일일이 따져봤습니다

머리아픈 요즘 부동산 세금, 일일이 따져봤습니다

조선일보 최종석 기자 성유진 기자

입력 2020.08.18 20:41 | 수정 2020.08.18 21:39

[Close-up] 달라진 부동산 세금 Q&A

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서울 강남구와 동작구에 아파트 1채씩 갖고 있는 50대 A씨는 요즘 집 생각만 하면 머리가 아프다. 종합부동산세 부담이 지난해 534만원에서 올해 1223만원으로 늘어나고, 내년에는 3446만원으로 뛰기 때문이다. 불과 2년 새 6배가 되는 것이다. 이젠 월급을 쪼개 종부세를 내는 것도 어려워져 집을 팔려 하지만 또 세금이 걱정이다. 어느 집을 어떻게 팔아야 양도소득세가 덜 나올지, 파는 것보다 증여하는 게 나을지 인터넷이나 유튜브를 뒤져보지만 계산은커녕 무슨 말인지도 모를 지경이다. 요즘 A씨처럼 부동산 세금 때문에 두통에 시달리는 사람이 많다. '세금 폭탄'이라는 말은 들었지만 도대체 얼마나 내게 될지 가늠하기 어렵기 때문이다. 세무사들은 "일단 대책을 던져 놓고 국민이 반발하면 땜질식으로 예외 사항을 추가하다 보니 간단한 법이 누더기가 됐다"며 "세무사도 헷갈릴 정도"라고 입을 모았다. 사람마다 따져야 할 경우의 수가 많게는 수십 가지씩 된다. 까딱 잘못하면 대기업 직원 1년 연봉만큼 큰돈이 날아갈 수 있다. 정원준 한화생명 세무사, 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)과 국민이 특히 헷갈리는 내용을 Q&A로 정리했다.

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1주택 어머니와 사는데 집 사면? - 어머니가 65세 미만일 경우 2주택

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Q. 서울 집을 팔고 분당에 집을 사 이사하려고 한다. 이 경우 2주택이 되는데 양도세나 취득세 부담이 걱정이다.

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A. 일시적으로 1가구 2주택이 되는 경우에는 3년 내 기존 집을 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 취득세는 기본 세율(1~3%)만 부담하면 된다. 다만, 이 질문처럼 두 집이 모두 조정대상지역에 있으면 1년 내 팔아야 한다. 요즘처럼 거래가 끊긴 경우 1년 내 팔기가 쉽지 않을 수 있어 계획을 잘 세워야 한다. 분양권, 재개발 입주권의 경우는 잔금을 치른 이후 3년(조정대상지역 1년) 내 팔아야 다주택자 세금 폭탄을 피할 수 있다.

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Q. 최근 집 한 채를 갖고 있는 칠순 노모를 모시고 살게 됐다. 난 무주택자인데 내가 집 한 채를 장만할 경우 1가구 2주택자가 되나?

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A. 어머니 연세를 따져봐야 한다. 가구를 합칠 당시 65세 이상이면 별도 가구로 계산되기 때문에 다주택자가 되지 않지만 65세 미만이면 2주택자로 보게 된다. 이 경우는 어머니가 칠순이므로 1주택자로 인정돼 새집을 살 때 취득세 기본 세율(1~3%)만 부담하면 된다.

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1주택자 종부세는? - 세율 조금 올랐지만 공시가격 올라 부담 커져

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Q. 부산은 지난해 조정대상지역에서 빠졌다. 이제 1가구 1주택의 경우 굳이 실거주하지 않더라도 2년만 보유하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것 아닌가?

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A. 그렇다. 다만 조정대상지역이 풀리기 전에 산 집은 2년 실거주 요건까지 갖춰야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

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Q. 1주택자도 종부세 부담이 많이 늘어나나?

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A. 1년 새 집값이 많이 올랐고, 종부세를 매기는 기준이 되는 공시 가격도 많이 올랐다. 종부세 세액을 정하는 과세표준은 공시 가격에서 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해서 구하는데 이 비율도 올해 90%에서 내년 95%로 오른다. 여기에 1주택자 종부세율이 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 올라 1주택자 부담도 만만치 않다.

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부부 공동명의 불리한 점 있나? - 종부세 장기보유 특별공제 못받아

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Q. 부부 공동 명의를 하면 종부세 부담을 줄일 수 있나

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A. 부부 공동 명의를 하면 공제액이 9억원에서 12억원(6억원+6억원)으로 늘어나 유리하다. 집값에서 12억원을 뺀 나머지 부분에 대해서만 종부세가 부과되는 것이다.

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하지만 1주택을 5년 이상 보유했고 60세 이상이라면 고령자·장기보유 특별공제(종부세 최대 80% 감면)와 비교해봐야 한다. 공동 명의를 하면 이 혜택을 받을 수 없게 되기 때문이다.

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Q. 지방에 따로 사는 대학생 자녀 명의로 집을 샀다. 2주택자로 8% 취득세를 내야 하나?

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A. 이제 취득세에도 가구 개념이 생겼다. 가구별로 주택 수를 계산해 다주택이면 중과하는 것이다. 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 따로 살아도 같은 가구로 본다. 다만 자녀가 취직해서 월 70만원 이상 벌면 별도 가구로 인정해 취득세를 1~3%만 내면 된다.

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상속받아 2주택 되면 어떡하나? - 5년내 팔면 주택수에 포함 안돼

Q. 최근 돌아가신 아버지 집을 동생들과 3분의 1씩 상속했다. 새집을 사려는데 취득세가 많이 올라 걱정이다. 상속한 집까지 포함하면 현재 2주택자가 된다.

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A. 상속한 집은 고인이 사망한 뒤 5년 내 팔면 주택 수에 포함하지 않는다. 다만 이를 깜빡하면 나중에 목돈을 내야 한다. 이때는 상속 지분이 가장 큰 사람이 이 집을 보유한 것으로 본다. 지분이 같을 경우엔 그 집에 실제 사는 사람, 실제 사는 사람이 없을 경우엔 나이 많은 사람이 보유한 것으로 본다.

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Q. 현재 오피스텔을 갖고 있는데 아파트를 사려고 한다. 이 오피스텔도 주택 수에 포함되나?

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A. 이 경우 주거용 오피스텔은 주택으로 본다. 주거용 오피스텔로 재산세가 부과되고 있다면 2주택으로 봐 아파트를 살 때 취득세 8%를 내야 한다. 업무용은 아니다.

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우병탁 팀장은 "우선 종부세를 계산해서 자기가 감당해야 할 세 부담이 얼마인지 따져봐야 한다"며 "그래야 계속 보유할지, 증여할지, 팔지 방향을 정할 수 있다"고 말했다.

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개인도 국세청 홈페이지, '땅집고' 앱 등에서 무료로 종부세를 계산해볼 수 있다. 정원준 세무사는 "보통 추가로 내야 할 종부세가 2000만원이라면 집값이 6000만~1억원은 올라야 나중에 팔 때 내야 하는 양도세까지 감당할 수 있다"고 말했다.

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출처 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/08/18/2020081804557.html