'싸늘해진' 부동산PF 시장, 운용사 고심 깊어진다

'싸늘해진' 부동산PF 시장, 운용사 고심 깊어진다

코로나19 영향, PF ABS 금리 ‘널뛰기’…부동산시장 침체 가능성 우려

이민호 기자공개 2020-04-27 07:55:46

이 기사는 2020년 04월 23일 14:05 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

큰 인기를 누렸던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 투자펀드가 최근 시장에서 외면받고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 PF ABS(자산유동화증권) 금리가 크게 요동치며 운용사들이 인수를 꺼리고 있는데다 부동산 경기 침체 우려로 회수 가능성에 의문을 표시하는 투자자가 늘고 있기 때문이다.

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23일 금융투자업계에 따르면 지난해까지 운용사들 사이에서 인기를 얻었던 부동산 PF ABS 물량의 펀드 편입이 최근 크게 줄었다. 부동산 PF ABS는 증권사가 부동산 개발사업 시행사에 실행한 PF 대출채권을 유동화해 단기상품인 ABCP(자산유동화기업어음)나 ABSTB(자산유동화전자단기사채) 형태로 쪼개 시장에 매출한다. 대부분 만기가 3개월~1년으로 짧고 금리가 4~5%로 준수한데다 우량한 물건으로 여겨져 공제회나 캐피탈사 등 기관투자자들이 먼저 눈독을 들였다.

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운용사들도 일부 물량을 확보해 프로젝트펀드로 설정하거나 멀티전략 펀드에서 대체자산 포트폴리오의 일부로 편입해왔다. 1년 정도의 짧은 만기로 5~6%의 기대수익률을 제시해 저금리 상황에서 안정적인 투자를 원하는 리테일투자자들 사이에서도 인기가 높았다.

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하지만 지난달부터 PF ABS를 찾는 운용사들의 발길이 끊긴 데에는 코로나19 확산으로 기존 기관투자자들이 유동성 확보를 위해 돈맥을 조이면서 이들 물량의 금리변동성이 크게 확대된 영향이 작용했다. 운용사 대부분 상품이 리테일투자자를 대상으로 하는 만큼 투자심의 등 적어도 2주의 검토기간이 소요되는데 이 사이에도 금리가 널뛰기를 반복하면서 설정 때 제시할 기대수익률에 미스매치가 발생하고 있다. 이렇게 되면 리테일용 상품에 요구되는 안정성 수준에도 부합하기 어렵다.

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운용업계 관계자는 “PF 시장 큰손인 캐피탈사들도 물량 인수를 위해서는 회사채를 찍어내야 하는데 코로나19에 따른 회사채시장 부진으로 자금 마련이 쉽지 않은 상황”이라며 “수급 이슈에 하루 간격으로 PF ABCP 금리가 급변하고 있어 리테일시장에 상품을 제시하기에도 무리가 있다”고 설명했다.

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여기에 코로나19로 급락했던 국내 증시가 회복세를 보인 것도 한 몫 했다. 저금리 상황에서 부동산 PF 펀드가 제공하는 5~6% 수준의 기대수익률이 매력적이었지만 증시 급상승 구간에서는 유동자금이 증시로 몰리며 부동산 PF 펀드에 대한 상대적인 투자수요가 쪼그라들었다는 것이다.

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코로나19에 따른 일시적인 요인보다 부동산 경기 침체라는 근본적인 시장 요인이 크다는 의견도 있다. 부동산 경기가 지난해보다 냉각될 것이라는 의견이 시장에 확산되면서 기존에 PF 대주로 참여해온 기관투자자마저 투자를 줄이고 있으며 개인투자자도 영향을 받고 있다는 것이다. 부동산 개발사업 PF는 대부분 분양대금으로 회수하는데 부동산 경기 침체로 분양률이 떨어지면 투자금 회수에도 적신호가 켜진다.

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운용업계 또 다른 관계자는 “부동산 경기가 지난해보다 나빠질 것이라는 전망이 계속 제기되며 증권사들도 PF 투자를 줄이는 분위기”라며 “리테일투자자들도 분양 미달을 우려하는 시선이 많아지며 수익자 모집에 어려움이 있다”고 말했다.

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