[부동산 인사이트] 오피스텔 투자에서 꼭 기억해야 할 것 - (김학렬​​ 스마트튜브 부동산조사연구소장​)

[부동산 인사이트] 오피스텔 투자에서 꼭 기억해야 할 것 - (김학렬​​ 스마트튜브 부동산조사연구소장​)

오피스텔 투자는 월세 목적 투자로…중요한 건 역세권·입지·준공연도

2020.02.10(월) 11:01:06

[비즈한국] 최근 오피스텔 매수·매도에 대한 문의가 많다. 아파트가 투자상품으로서 메리트가 떨어져, 수익형 부동산에 대한 관심이 높아졌다. 그 중에도 꼬마빌딩·상가·지식산업센터는 아파트 이상의 투자금이 필요하기 때문에 소액 투자를 희망하는 경우 대부분 오피스텔 투자에 관심을 두게 된다.

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수익형 부동산 매수·매도 시 참고할 수 있도록 실제 지인에게 상담한 오피스텔 매도 사례를 공유한다. ​

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아파트가 투자상품으로서 메리트가 떨어지면서 최근 최근 오피스텔 투자가 늘고 있다. 오피스텔 모델하우스 모습으로 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=임준선 기자

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#전세 줬지만 시세 그대로… 매도해야 할까

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지인은 결혼 후 신혼집으로 선택한 입지 내 아파트에 입주하려 했지만 매매 자금뿐 아니라 전세 자금도 부족했다. 결국 해당 입지에 미분양이 난 신규 오피스텔을 분양받아 거주했다. 다세대나 빌라보다도 훨씬 저렴한 금액이었다. 신규 입주 후 6년 정도 거주한 뒤에는 다른 지역으로 이사하게 돼 해당 오피스텔을 전세로 임대했다. 전세를 주면서 대출은 모두 상환했다.

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“전세를 준 뒤 2년이 지났는데도 오피스텔 시세가 오르지 않습니다. 월세를 받을 수도 없으니 이 오피스텔을 매도해야 할까요?”라고 지인이 물었다. 결론부터 말하면 이 오피스텔은 매도하는 게 좋겠다고 제안했다. 매도를 추천한 건 다음과 같은 이유다.

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오피스텔 전세는 시장에서 인기가 많다. 어떤 부동산보다 전세 시세가 저렴하고 시설이 우수해 임차인에게는 최고의 임차 부동산이다. 하지만 매매 시세가 오르지 않는 부동산의 전세는 임대인에게 손해다. 감가상각되는 소모품이라 계속해서 비용이 들어간다. 중개비용뿐 아니라 재산세까지도 고려해야 한다.

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오피스텔의 매수 목적은 무엇인가? 오피스텔을 매수하는 사람들은 통상적으로 거주가 아닌 임대를 목적으로 한다. 임대도 시세 차익이 아닌 월세 수익을 목적으로 해야 한다. 만약 시세 차익을 목적으로 오피스텔에 투자하는 경우라면 단타 투자에 능해야 한다. 매수·​매도 타이밍에 대한 감각이 있어야 한다는 뜻이다. 투자 국가대표급 선수가 아닌 보통 사람에겐 이 방법을 추천할 수 없다.

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즉, 주식 투자의 데이트레이더처럼 투자 위험 대비가 자유자재로 가능한 투자자층에게 유효한 투자라고 생각한다. 주식은 금액이 적고 매도와 매수가 쉽지만, 부동산은 그렇지 않다. 부동산 투자는 장기적이어야 하고, 리스크 관리 측면에서 매우 보수적이어야 한다.

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따라서 오피스텔 투자는 월세 목적 투자가 돼야 한다. 시세 차익이 생긴다고 해도 그건 투자를 잘해서가 아니라 운이 좋았다고 판단하는 게 좋다. 월세 투자 방법이 오피스텔 투자의 리스크를 낮추는 가장 안정적인 방법이다. 대출 등의 문제로 월세 투자가 어려워 전세로 맞춘 경우에도 가능한 한 빨리 월세로 바꿔야 한다. 만약 월세로 바꿀 여력이 되지 않거나 전세 레버리지 투자를 할 계획이었다면 차라리 아파트에 투자하는 게 더 효과적이다.

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오피스텔은 전세 물건이 특히 귀한 편이다. 자문한 지인의 경우 처음부터 전세로 임대를 계획했다. 그 전세금으로 본인이 실거주할 신혼집의 전세 자금에 보탰다. 현재 신혼집의 전세금이 더 크기 때문에 전세자금 대출까지 받았다. 그 이자가 다소 부담되는 것 같았다.

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오피스텔을 전세로 줄 경우에는 재산세가 아파트보다 많이 발생하기 때문에 실익이 거의 없다. 시세가 오르지 않는다면 손실이 발생한다. 월세 수입이 없다면 정말 부담되는 투자가 된다.

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#시세 상승 기대한다면 역세권·입지·준공연도 고려

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만약 시세 상승을 기대하고 오피스텔에 투자했다면 입지가 좋고 경쟁 상품이 없어야 한다. 그런데 지인의 오피스텔 인근에는 그보다 더 좋은 입지 조건을 가진 신규 오피스텔이 1년 이내 입주할 계획이었다.

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오피스텔 투자 시 반드시 고려해야 할 세 가지 기준이 있다. 첫째, 오피스텔은 무조건 입지가 좋은 게 이긴다. 둘째, 오피스텔의 최고 입지는 역세권이다. 셋째, 새 오피스텔이 무조건 경쟁력 있다. 이 세 가지 기준으로 보면 지인의 오피스텔은 ​신규 오피스텔에 비해 ​경쟁력이 떨어진다. 새 오피스텔 입주 시점이 오면 결국 지인 오피스텔의 임대 수익률은 떨어질 것이다. 당연히 향후 월세로 바꾸기도 어려워진다.

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투자 목적으로 오피스텔을 본다면 역세권·​입지·​준공연도를 잘 알아봐야 한다. 이런 걱정 때문에 지인은 매도하겠다는 의견을 중개업소에 내비쳤다. 그런데 중개업소는 매도를 반대했다. 신규 오피스텔이 입주를 시작하면 기존 오피스텔보다 비싸게 분양하기 때문에 그 가격을 따라 기존 오피스텔도 가격이 오른다는 의견이었다.

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물론 가격이 오를 수 있다. 하지만 오피스텔 가격이 갑자기 오른다면 신규 오피스텔 분양가가 더 높아서가 아니라 해당 입지의 수요가 증가해서 오른다고 봐야 한다. 지인의 오피스텔은 그럴 만한 입지가 아니다. 아파트는 신규 아파트가 입주함으로써 유인 수요가 생기지만, 오피스텔은 다르다. 오피스텔은 오피스텔촌이 형성된다고 시너지가 나는 구조가 아니다.

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중개업소는 아파트 단지와 같은 상품이라고 판단했거나, 혹은 전세로 내놓은 오피스텔이기 때문에 계속 그 물건을 전담해 중개하고 싶었을 것이다. 오피스텔은 보통 월세여서 전세 물건이 드물다. 전세는 월세보다 부동산 중개 수수로가 2~3배 높기에 ​중개업소는 전세를 좋아한다. ​전세로 계속 세를 주는 이 매물을 지속해서 관리하고 싶었을 수 있다.

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월세로 임대할 계획이 없다면 매도하는 게 최선이다. 오피스텔 투자의 목적은 월세 수익이어야 한다. 월세 수익이 목적이라면 공실이 나면 안 된다. 당연히 오피스텔 수요가 많은 지역이어야 한다. 그러기 위해서는 일자리가 많은 지역, 혹은 직장으로 가는 역세권이 가장 좋은 입지다.

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오피스텔은 아파트와 접근 방법이 다르다. 아파트와 입지 분석 조건, 매수·매도 타이밍이 다르다. 특히 아파트 단지가 밀집된 곳의 오피스텔은 더 보수적으로 봐야 한다. 오피스텔 목적이 시세 차익이라면, 성공 확률이 매우 낮다는 사실도 잊어서는 안 된다.

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필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬​​ 스마트튜브 부동산조사연구소장​ writer@bizhankook.com

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