내년부터 주담대 시 2년 간 소득 확인…부동산임대업 심사도 강화

내년부터 주담대 시 2년 간 소득 확인…부동산임대업 심사도 강화

금융당국, 24일 '금융회사 여신심사 선진화 방안' 발표

등록 : 2017-11-26

배근미 기자(athena3507@dailian.co.kr) 기사더보기 +

▲ 손병두 금융위 사무처장은 24일 정부서울청사에서 금융회사 여신심사 선진화 방안을 발표했다. ⓒ금융위원회

신DTI(총부채상환비율)가 본격 도입되는 내년부터 1년치 소득만 확인하던 기존 산정 방식에서 최근 2년 간 소득을 확인하는 등 주택담보대출을 위한 장래소득 인정 기준을 한층 강화히기로 했다. 또한 가계부채에 한 축을 차지하는 부동산임대업에 대해서도 이자상환비율(RTI)을 기반으로 대출의 적정성 여부를 따질 예정이다.

국내 가계부채가 1400조원을 돌파한 가운데 금융위원회는 이같은 내용을 담은 '금융회사 여신심사 선진화 방안’을 24일 발표했다. 지난 10.24 가계부채 종합대책의 후속 방안으로 마련된 이번 선진화 방안은 차주의 상환능력을 보다 정확하게 평가할 수 있는 여신관행 정착과 다소 미흡했던 자영업자 대출에 대한 금융회사의 리스크를 강화하는 것이 주요 골자다. 

이번 발표에서는 내년부터 시행이 예고된 ‘신DTI’ 및 DSR 등에 대한 구체적인 활용방안이 공개됐다. 당국은 우선 집을 구입하려는 차주들의 소득을 보다 정확하게 판단하기 위해 금융사들로부터 기존보다 확대된 최근 2년간의 증빙소득을 확인해 장래소득을 판단하도록 했다. 증빙소득은 근로소득원천징수영수증이나 소득금액증명원과 같은 객관적인 소득확인 자료를 말한다. 

만약 증빙소득자료가 없는 퇴직자 등의 경우에는 국민연금이나 건강보험료 납부내역 등을 인정하도록 하고 예외적으로 카드사용액나 배당금, 이자 등과 같은 신고소득을 활용할 수 있도록 허용하기로 했다. 다만 이 경우 추정소득에서 각각 5%, 10%씩 차감하고 대출한도를 최대 5000만원까지 제한하기로 했다.  

만약 최근 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주에게 장래의 소득 증가가 예상되는 경우라면 앞으로는 연령대(현재 만 40세 미만 무주택근로자으로 한정)에 상관없이 그에 따른 증가분도 함께 반영하기로 했다. 손병두 금융위 사무처장은 “2년 치 소득을 확인하는 것은 소득이 얼마나 안정적이냐를 확인하기 위한 것”이라며 “다만 그에 대한 직접적인 반영은 최근 1개년만 대상으로 하게 될 것"이라고 설명했다. 

또한 주담대를 다수 보유 중인 차주에 대한 가계부채를 한층 포괄적으로 반영해 향후 대출 시 제한을 두기로 했다. 우선 주담대를 2건이상 보유하고 있는 차주에 대해서는 당초 신규 주담대 원리금에 국한됐던 DTI 산정 기준을 기존 보유 중인 주담대 원리금 전액을 모두 반영하겠다는 계획이다. 아울러 두 번째 주담대부터는 DTI비율 산정시 만기를 15년으로 제한하기로 했다. 다만 실제 상환기간은 15년을 넘을 수 있도록 했다.

다만 이같은 신DTI 도입으로 한층 까다로워진 여신심사에 피해를 입을 수 있는 서민과 실수요자는 최대한 보호하기로 했다. 이제 막 사회생활을 시작한 청년층과 신혼부부에 대해서는 기존과 같이 1년치 증빙소득 확인만으로도 장래소득으로 인정하고 일반 대출신청자보다 높은 증액한도에 나서기로 했다. 

또한 이사를 위해 불가피하게 일시적인 다수의 주택담보대출을 보유한 경우라면 원리금 상환부담을 완화해 적용하기로 했다. 만약 기존 보유했던 주택을 즉각 매매하는 경우에는 대출 과정에서 기존 주담대 이자상환액만 반영하고 2년 내 처분하거나 대출 상환을 약속하는 경우에는 두번째 주담대에 대한 15년 만기 제한을 적용받지 않는다. 금융위는 신규 차주의 약 3.6%(DTI 적용지역 차주의 8.3%)가 이번 신DTI 도입에 따른 영향을 받을 것으로 판단하고 있다.

또한 내년 3월부터 개인사업자들에 대한 여신심사가이드라인이 새롭게 도입된다. 금융당국은 우선 개별 금융회사 별로 대출규모와 증가율 등을 고려해 매년 자체적인 관리 대상 업종을 3개 이상 선정하고 해당 업종에 대한 여신한도를 설정하도록 했다.

또한 가계부채에 큰 비중을 차지하는 부동산임대업에 대해서는 이자상환비율(RTI)를 산출해 해당 대출의 적정성 여부를 따지겠다는 계획이다. RTI 기준은 주택 1.25배, 비주택 1.5배 수준으로 대출이 기준에 미치지 못한 경우에는 심사의견을 별도로 기재한 뒤 금융회사가 미리 설정한 한도 내에서 취급할 수 있도록 했다. 아울러 부동산임대업 대출 과정에서 유효담보가액을 초과해 대출을 받는 경우라면 해당 초과분을 매년 10분의 1씩 나누어 상환하도록 했다.

RTI는 우선 시중은행을 대상으로 진행되며 시행 과정에 따라 추후 2금융권으로 확대하는 방식으로 진행한다는 계획이다.  

이밖에도 내년 4분기부터는 주담대와 신용대출과 같은 모든 가계대출 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 정확히 반영하는 DSR(총체적상환능력심사제도)이 본격 도입될 예정이다. DSR 도입에 따른 소득산정 기준은 신DTI 방식을 준용하되, 산정이 어려운 차주에 대해서는 개별 금융회사에게 그에 따른 자율성을 부여하기로 했다.

이형주 금융위 과장은 “이번 신DTI 도입은 차주의 금융접근성보다는 가계대출의 건전성 문제 차원에서 접근했기 때문에 주로 차주의 상환능력을 보게 될 것”이라며 “현재까지는 소비자가 해당 한도까지는 대출을 받을 수 있는 권리처럼 대출이 이뤄졌지만 DTI는 일종의 최종 한도이고 개별 차주의 상황에 따라 이를 못 받을 수도 있는 만큼 자신이 적극 소명에 나서야 하는 부분은 불가피한 것”이라고 설명했다.[데일리안 = 배근미 기자]

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