상가 등 수익형 부동산 제2 월급통장 되나

상가 등 수익형 부동산 제2 월급통장 되나

• 등록  :
• 2017-09-30

• 경기 과천 정부청사 사거리(사진=뉴스웨이 DB)

  
  추석 이후에도 상가, 오피스텔 등 ‘수익형 부동산’ 인기가 계속될지 관심을 끈다. 초강력 주택시장 규제와 저금리 시대에 마땅한 투자 상품이 없다 보니 매달 월세가 나오는 수익형 부동산 상품으로 돈이 몰리고 있다는 것이다.
  
  제2의 월급통장 또는 연금이라고 불리는 ‘수익형 부동산’에 대한 관심이 높아지면서 안전하게 투자하는 방법은 없는지에 대한 관심도 높아지고 있다.
  
  최근 수익형 부동산을 주도하는 상품으로 크게 △상가 △비규제 지역 오피스텔 △소형 오피스가 있는데 이들의 3파전이 치열하다.
  
  먼저 상가에 대한 관심이 어느 때보다 높은 편이다. 경쟁 상품인 오피스텔이나 분양형 호텔 등이 공급은 늘면서 수익률이 하락하고 있기 때문이다.
  
  상가투자는 1층기준으로 실투자금 기준으로 4억원에서 7억원대의 금액으로 투자할 수 있는 수익형 상품으로 역세권이나 대학가, 아파트 밀집지역 등 배후수요를 갖춘 상가가 유망하다는 분석이 나온다.
  
  특히 역세권에 입지한 상가는 유동인구로 인해 임대수요가 풍부하고 불황기에도 가격하락의 위험이 적은데 특히 2개 이상의 노선이 겹치는 환승역세권인 경우 사통팔달 교통의 요지로 향후 시세차익도 가능하다.
  
  서울 접근성이 좋은 지역 신도시나 택지지구 상가도 주목을 받고 있다. 공급이 제한적이라 희소성도 높으면서 잘고르면 기대 이상의 수익도 가능하다.
  
  투자금이 많이드는 상가와 달리 1~2억원 소액투자로 가능한 대표적인 수익형 상품으로 오피스텔, 소형 오피스가 있다.
  
  8.2 부동산 대책으로 투기과열지구와 조정대상지역의 오피스텔은 거주자 우선 분양 요건(20%), 분양권 전매제한 등 규제대상에 포함되었지만 그럼에도 오피스텔 시장은 아직 규제가 강도가 약하고, 법 사각지대에 있어 풍선효과가 나타나고 있는 것으로 나타났다.
  
  이처럼 강도 높은 규제와 저금리 기조 속에 투자처를 잃은 시중 자금이 오피스텔 시장에도 기웃거리고 있다. 타 상품에 비해 소규모 자본으로 투자가 가능하고, 특히 신규 상품의 경우 아파트에 비해 청약 장벽이 낮다는 점도 장점이다. 
  
  거주지에 관계없이 청약할 수 있고, 청약통장도 필요 없이 중복청약과 제3자 대리청약이 가능하다는 점도 투자자들에게는 매력적이며 비규제 지역에서는 당첨 즉시 분양권을 전매할 수 있어 시세 차익을 가능하다.
  
  정부가 오피스텔 투기 수요를 막는 장치를 마련했다고 하지만 아직까지 오피스텔은 규제 사각지대에 놓인 시장이기 때문에 아파트 청약 규제가 심해져 진입이 막힌 수요자들이 오피스텔 시장으로 꾸준히 눈을 돌릴 것으로 기대된다.
  
  저금리에 소액 투자처로 소형 오피스도 급부상 중이다. 임대료 등 비용 절감을 위해 사무실 규모를 줄이는 기업이 늘어나는 있는 것도 오피스의 소형화를 부추기고 이유다.
  
  소형 오피스는 오피스텔과 비교해 화장실과 주방 공간 등이 없어 같은 면적이라도 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다. 또한 면적이 넓은 오피스와 달리 면적이 작아 임차수요가 꾸준하고 공실 위험을 분산할 수 있어 인기다.
  
  투자지역으로 대기업 이전지역이나 업무밀집지역, 도청, 구청, 법원, 세무서 등 이전지를 주목해야 한다. 대기업이 이전하는 지역 인근에 계열사나 업력업체 등도 소형 오피스를 선호하기 때문이다.
  
  투자에 주의할 점도 있다. 소형 오피스 임차 수요는 많지만 대신 매수 수요가 별로 없어 환금성이 낮고 아파트와 달리 시간이 지날수록 감가상각이 커져 가치가 떨어지기 쉽다는 점은 단점이다. 경기에 따라 매입수요 변동폭이 크다는 점도 부담 요인이다.
  
  또 해당 건물 상태를 잘 살펴 비교적 노후도가 낮은 곳을 선택해야 한다. 주변 건물에 비해 노후한 곳은 다른 소형 오피스들과의 경쟁에서 밀려 수익률이 낮아지기 때문이다. 소형 오피스 임대 역시 수익형 부동산이기 때문에 분양가나 임대료 등 초기 투자액과 임대료가 얼마나 경쟁력이 있는지 꼼꼼히 따져 봐야 한다.
  
  부동산일번가 장경철 이사는 “최근 수익형 부동산시장에서 대세는 상가, 오피스텔, 오피스”가 있다“며 “각 상품의 고유한 특성 파악도 중요하지만 본인의 자금여력에 따른 투자가 선행되어야 하며 금리인상을 대비해 상가는 40%내외, 오피스텔과 오피스의 경우는 50%내외에 대출을 감안한 투자가 이뤄져야 한다”고 말했다.
  
  상가 오피스텔 등 3파전 수익형 부동산이 시장에 속속 등장하고 있다. 서울 지하철 5호선 강동역(1-1번출구 예정)과 바로 연결되는 역세권 상가인 강동메트로몰이 분양중이다. 강동메트로몰은 테라스 스트리트형 상가다. 가운데를 비워놓고 양 옆으로 상가가 형성돼 점포 앞 공간을 활용할 수 있다. 유럽의 카페 같이 테이블을 놓고 영업이 가능하다. 부근에 올림픽공원을 비롯해 허브천문공원, 천호공원이 있으며 강동성심병원도 가깝다.
  
  (주)지앤지스토리가 시행하는 경기도 남양주시 다산진건지구 상업 2-4-1에 입지한 지앤지 메트로타워Ⅰ 상가가 9월에 분양에 나선다. 2022년 개통예정인 다산역(가칭) 출입구 바로 앞 역세권 상가다. 대지면적 998.00㎡, 연면적 1만286.33㎡, 지하 4층~지상 12층 규모로 지하층은 주차장 및 기계실 등, 지상 1~12층까지는 상가로 구성된다. 강남까지 20분대, 서울 도심까지 30분대면 이동 가능하다. 지하철 8호선 연장선도 작년 1월 착공에 들어가 오는 2022년 다산역(예정)이 개통될 예정이다. 준공은 2018년 9월경으로 예상된다.
  
  대보건설은 ‘G밸리 하우스디 어반’ 오피스텔 분양 홍보관을 열고 본격적인 분양에 나섰다. ‘G밸리 하우스디 어반’은 서울특별시 금천구 가산동 535-7외 3필지에 조성되며, 지하 2층~지상 15층, 1개동, 오피스텔 594실, 근린생활시설로 구성된다. 서울에서 유일한 국가산업단지인 G밸리는 서울 구로동과 가산동 일대 조성된 서울디지털국가산업단지로 총 3개 단지(구로디지털단지, 가산디지털단지1, 2단지)가 형성돼 있다. 지하철 1 호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 인접하고 남부순환로, 서부간선도로, 강남순환고속도로, 수원광명고속도로 등의 진입이 가능하다.
  
  의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 역세권 아파트로 의정부역과도 가깝다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다.
  
  김성배 기자 ksb@  

  
  

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