[전문가칼럼] 신(新) 개념 수익형 부동산에 주목하라

[전문가칼럼] 신(新) 개념 수익형 부동산에 주목하라

문(文) 정부, 다주택자 과세 강화 등 초강력 부동산 규제 정책 발표

• 장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com
• 등록 2017.09.22
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  문재인 정부가 첫 번째 6.19 부동산 대책을 내놓은 지 한 달 보름 만에 추가 부동산 대책을 내놓았다. 이번에 발표한 두 번째 대책에는 과거 대책 때 제외됐던 투기과열지구 지정과 다주택자 과세 강화 등 초강력 부동산 규제 정책이 포함되어 주택 시장에 미치는 영향이 어느 때보다도 클 것으로 보인다.

  
  이번 대책에는 다주택자에 대한 양도소득세를 강화하고 대출 등 금융규제를 강화하는 방안이 포함되어 있어 주택수에 포함되지 않으면서도 은행금리의 세 배 이상의 수익이 가능한 수익형 상품에 관심이 높아질 것으로 보인다.
  

  또한 이번 대책에서 특이한 점은 수익형 부동산에서 대표적인 소액 투자처의 대명사인 오피스텔에 대한 규제 강화다.

  
  과열된 오피스텔 분양권 전매에 쏠린 투기 수요를 걷어내기 위해 청약 과열 지역 및 대단지 오피스텔 등이 대상이며 투기 판으로 변질된 오피스텔 청약 과열을 막기 위해 정부는 온라인 청약 도입을 포함해 대출 규제와 분양권 전매 제한까지 오피스텔에 적용하는 방안 등을 내놓았다.

   

  떠오르는 투자처, 서비스드 레지던스와 미군 임대사업
  이처럼 새 정부 출범 이후에도 주택시장에 대한 규제에 초점이 맞춰지면서 신개념 수익형 부동산인 ‘서비스드 레지던스’와 ‘미군렌탈 하우스’가 새로운 투자처로 떠오르고 있다.

  
  먼저 ‘서비스드 레지던스’에 대한 관심이 뜨겁다. 이는 오피스텔과 호텔의 장점을 결합한 상품을 말한다. 오피스텔이 주도하던 부동산 임대시장에 서비스드 레지던스(이하 레지던스)가 떠오르고 있다. 공급과잉 우려가 큰 오피스텔을 제치고 투자자의 눈길을 사로잡기 시작했다.

  
  생활형 숙박시설인 ‘레지던스(Residence)’에 대한 관심이 높아지고 있는 이유에 대해 살펴보자.

  
  해마다 국내를 찾는 외국인 관광객이 늘고 천혜의 자연환경을 보유한 강원도 등 쾌속 교통망이 속속 개통되면서 주 5일 근무제의 정착으로 휴양지를 찾는 장·단기 체류 숙박시설인 레지던스 수요가 급증한 덕분이다.

   

  호텔식 서비스를 표방하며 분양에 나선 ‘레지던스’형 세컨드하우스도 부쩍 늘었다. 서비스드 레지던스는 간단하게 레지던스라고 불리는데 주거용 오피스텔에서 청소, 세탁 등 호텔식 서비스를 제공하는 생활형 숙박시설을 말한다.

   

  호텔과 같은 숙박시설에 취사나 세탁시설 등 주거기능을 갖춘 것이 특징으로 하루 숙박료는 적게는 5만원에서 많게는 25만원선으로 일반 호텔보다 저렴한 게 장점이다. 2000년대 초반 등장한 레지던스는 업무용 오피스텔을 숙박시설로 개조한 뒤 영업하는 시설이 대부분이었다. 그러다 지난 2012년 기존 관광·일반 숙박업에 레지던스가 포함된 생활 숙박업 제도를 신설해 레지던스 사업이 합법화됐다.

   

  실제 서울 종로구 ‘서머셋팰리스’와 중구 ‘을지로 코업레지던스’ 등은 생활 숙박업으로 용도 변경을 한 후 연 9~10%대 높은 수익률을 내는 대표적인 사례다.

   

  레지던스 호텔은 일반 레지던스를 좀 더 고급화한 개념이라고 보면 된다. 레지던스 호텔 투자는 개인 투자자가 호텔 객실을 아파트나 오피스텔처럼 분양받고 호텔 운영을 전문업체에 위탁해 수익률을 거두는 방식이다.

   

  때문에 전월세 방식으로 1~2년 단위로 계약하는 기존 오피스텔과 달리 공실 부담도 적다. 투자자가 직접 임차인을 관리해야 하는 복잡하고 민감한 계약관계, 유지·보수 부담이 없는 것도 장점이다.

   

  수익형 레지던스, 손익은?
  레지던스 호텔이 인기를 끌다 보니 최근에는 레지던스 객실을 분양하는 곳도 부쩍 늘고 있다. 강원도 속초나 강릉, 평창이 외에도 김천혁신도시, 대전, 부산 등에서 지역 특색에 맞춘 서비스드 레지던스가 분양 중이다.

   

  레지던스 호텔에 투자한다면 수익률은 얼마나 될까. 분양형 호텔과 마찬가지로 ‘연수익률 확정 보장’ 등의 조건을 내건 수익형 레지던스가 대부분이다. 가령 강남역 푸르지오 시티는 객실 가동률과 상관없이 투자자에게 월 112만원의 수익을 보장한다. 만약 2억 2900만원에 객실을 분양받았다면 연간 1344만원 수익을 기대할 수 있다. 연 수익률이 최소 5.9%라는 계산이 나온다. 만약 객실 가동률이 80%를 넘으면 수익률은 6.2%에서 7.3%까지 높아진다.
  

   

  물론 레지던스가 장점만 있는 건 아니다. 우선 운영회사가 제대로 운영하지 못하거나 객실 가동률이 낮아지면 운영 수익에 악영향을 미칠 수밖에 없다. 계약 후 일정 기간 동안은 수익률을 보장해주지만 그 이후 계약 사항에 대해 검토해볼 필요가 있다.

   

  또한 기본적으로 객실 수요가 풍부한 입지인지, 위탁운영사가 전문성을 갖춘 곳인지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 게다가 오피스텔은 대부분 업종을 전환하는 데 난관이 많다. 상업지구에 위치한 오피스텔이라면 레지던스로 전환 가능하지만 주거지역에 위치한 오피스텔은 전환이 불가능하기 때문이다. 마지막으로 오피스텔 중 일부는 레지던스로 업종 전환을 신청한 후 선분양하는 경우가 많은데, 간혹 승인이 나지 않아 낭패를 볼 수 있으니 주의해야 한다.

   

  틈새 상품 공략, 미국 렌탈 하우스
  또 다른 틈새 수익형 상품인 미군 렌탈 하우스가 투자자들 사이에 큰 인기를 누리며 수익형 부동산의 새로운 강자로 떠오르고 있다. 미군 렌탈 하우스가 틈새 상품으로 주목 받은 것은 SOFA 협정에 의한 미군 이전완료계획(2018년까지 평택 으로 이전해야 함)에 따라 집을 구하려는 미군의 수요는 늘고 있는데 비해 주택공급이 현저히 부족한 실정이라 공실 없는 안정적인 임대수요를 창출할 수 있어서다.

   

  게다가 미군 렌탈 하우스는 주한미군의 계급 및 거주지역에 따라 월 140~200만원 수준의 높은 임대료를 미군 주택과에서 임대인에게 직접 지급해주는 방식이기 때문에 평균 14~16% 내외의 고정 수익을 기대할 수 있다. 또 외국인에게 임대가 이뤄지는 만큼 전입 신고나 확정일자를 받지 않아도 되는 사실상 면세사업으로 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있다는 이점이 있다.

   

   

  

   

  
  마지막으로 체크사항에 대해 살펴보자. 먼저 미군 임대차 계약은 내국인들과 다르다는 점이다. 미군렌탈하우스로 지정되면 미군주택과에서 선정한 리얼티(Realty)와 임대차 계약서를 작성하고 임대료는 미군주택과에서 임대인의 계좌로 직접 송금해 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다.

  
  결론적으로 허가 받은 부동산 중개업자만이 임대차 계약을 할 수 있다. 미군주택과에서 인정한 리얼티만 가능하다. 집을 구해야 하는 미군 및 군무원은 리얼티를 통해 주택을 고른후 미군주택과에서 담당자가 나와 주택심사를 거쳐 임대차 계약서를 작성한다.

   

  따라서 일부 업체에서 미군주택과로부터 임대관리대행을 맡았다며 직접 임대료를 지급해준다고 거짓 홍보하는 곳이 있다면 주의해야 한다. 렌탈하우스는 미군주택과의 승인을 받아야 한다. 즉 준공전 투자 시 미군주택과의 가이드에 맞춘 상품인지 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것이다. 미군주택과는 준공 후 주택을 렌탈 하우스 지정을 위한 심사를 하고 2년마다 점검한다. 준공 후 선정되지 못하면 미군 렌탈사업을 어렵다고 보면 된다.

   

  계급별, 세대별로 주택수당이 차별적으로 나온다. 미국 국방부의 주택수당 제도는 군인이냐 군무원이냐에 따라 OHA(Overseas Housing Allowance)와 LQA(Living Quarters Allowance)로 나뉜다. 미군의 라이프 스타일에 맞춘 설계인지 따져봐야 한다. 서양문화에 생활방식을 반영한 주택 상품을 골라야 미군주택과의 거주지 심사에 통과할 수 있기 때문이다.

   

  미군 및 군무원들은 실제 임대료 차액을 돌려받지 않기 때문에 한도 내에서 최대한 좋은 집을 구하려고 하기 때문이다. 오픈형 테라스를 갖춘 곳인지 살펴야 하며 화장실과 욕실은 분리되어야 한다. 풀옵션은 기본이며 빨래를 말리는 전용 건조기도 필수적이다.

   

  가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 미군은 부대 내 긴급 호출 시 바로 복귀해야 하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다. 반면 군인 처럼 부대 근처에 거주하지 않아도 되는 군무원은 부대와 다소 거리가 떨어져 있더라도 차량으로 30분 이내 이동할 수 있는 단독주택이나 타운하우스를 선호한다.

   

  

  [프로필] 장 경 철
  • 현) 부동산일번가 이사
  • 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
  • 전) 네이버 부동산 상담위원
  • 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

   

   

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