11.3 대책 수혜주는 오피스텔?

11.3 대책 수혜주는 오피스텔?

청약 관련 규제 영향 없어…투자자들 오피스텔로 관심↑
다만 오피스텔 공급 과잉으로 임대수익률 하락세…"옥석가리기 투자 필요"

서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr) 기사더보기 +

등록 : 2016-11-17

 

 

▲ 서울의 한 오피스텔 단지 전경.ⓒEBN

분양권 전매제한, 택지개발 중단 등 11.3 부동산 대책 이후 아파트 분양시장이 주춤한 반면 임대수익을 챙길 수 있는 오피스텔엔 투자자들이 몰리는 등 희비가 엇갈리고 있다.

분양가상한제, 전매제한 등 청약 관련 규제에 영향을 받지 않고 분양권 전매도 가능하다는 장점 때문이다. 초기 투자비용이 수억원대인 아파트나 상가와 달리 소액으로 투자할 수 있다는 점과 자본이 많지 않은 젊은 층이나 노년층이 적은 돈으로도 꾸준한 수익을 거둘 수 있어서다.

다만 오피스텔 공급 과잉으로 임대수익률이 꾸준히 낮아지고 있어 투자시 주의가 요구된다. 트럼프 미 대선 승리로 시장에 대한 불확실성과 향후 금리인상, 부동산 경기 하강 가능성 등도 염두에 두고 무리한 투자는 자제할 필요가 있다.

17일 관련업계에 따르면 오피스텔은 수익형부동산의 대표 주자로 꼽힌다. 11.3 부동산 대책 이후 침체된 아파트 시장과 달리 오피스텔이 틈새시장으로 떠오르면서 투자 열기가 달아오르고 있다.

최근 분양한 오피스텔 모두 높은 청약경쟁률을 기록하기도 했다. 지난 7일 경기도 안양 평촌신도시에서 분양한 오피스텔 GS건설 '평촌 자이엘라'는 계약 시작 3일 만에 414실이 모두 팔렸다. 1만1988명이 몰려 평균 29대 1 경쟁률을 기록한 것이다.

우미건설이 최근 경기 화성시 동탄2신도시에 분양한 '린스트라우 더레이크' 오피스텔 청약에도 186실 모집에 무려 6만2383명이 청약을 신청해 평균 335.39 대 1, 최고 401.66대 1의 높은 경쟁률로 마감됐다.

이같은 현상은 저금리 기조가 이어지면서 금융상품보다 오피스텔이 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문이다. 실제로 KB국민은행 부동산자료에 따르면 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 올해 3분기 기준 5.57%를 기록했다. 은행연합회 기준 6개 시중은행 3년 만기 정기예금금리는 최대 1%로 대조적인 모습이다.

부동산 전문가들은 "오피스텔 수익률의 하락세가 불안요소로 남아있지만 같은 돈을 은행에 예금하는 것보다는 투자가치를 가지고 있다"며 "아파트보다 작은 세금부담과 추가적인 세금혜택도 존재한다"고 말했다.

오피스텔 구입 후 60일 이내 주택임대사업자로 등록 시 오피스텔 취득세를 면제해주고 일반임대사업자로 등록 시 부가가치세를 환급 받을 수 있다.

반면 꾸준히 낮아지는 임대수익률은 오피스텔 투자의 그림자다. 임대수익률이 낮아지는 주 원인은 오피스텔 공급 과잉 때문으로 분석된다. 부동산 114가 오피스텔 공급량을 분석한 결과, 2013년부터 공급량이 급속하게 늘어 올해 말 분양될 물량은 분양계획과 입주예정을 모두 합쳐 60만 실이 시장에 자리하고 있다.

이처럼 수요 상승이 더딘데 공급이 늘게 되면 분양가는 오르지만 오피스텔이 주인을 찾지 못해 공실률이 늘어나게 된다. 한국감정원에 따르면 2011년 5.4%였던 공실률이 2015년 10.63%으로 증가했다. 공실이 늘어나니 주인을 구하기 위해 임대료는 자연스레 내려가는 셈이다.

강남의 한 부동산 관계자는 "오피스텔 투자의 장점을 살리고 단점을 줄이려면 먼저 공실률을 파악해야 한다"며 "공실률이 낮은 지역이 곧 공급량과 수요가 일치하거나 혹은 수요가 넘쳐나는 지역이기 때문이다"고 설명했다.

이 관계자는 "투자할 지역의 공실률이 낮다면 임대수익의 안정성을 가져올 확률이 높다"며 "지방보다는 수도권에, 비도심보다는 도심과 인접한 곳의 오피스텔의 공실률이 적다"고 덧붙였다.

실제로 부동산 114에 따르면 서울에서 공실률이 적은 지역구는 서초구(2.0%)와 강남구(2.2%)다. 이들 지역의 공통점은 역세권을 중심으로 직장인들이라는 꾸준한 수요가 있다는 점이다.

투자에 나서기 전 공실률과 더불어 수요층이 어떻게 구성돼 있는지를 살피는 것도 중요한 요소중 하나로 파악된다.

업계의 한 전문가는 "투자하려는 오피스텔의 입지와 교통여건, 주차공간, 개발호재 등 오피스텔의 장기적 수익률을 보장할 수 있는 요소들을 꼭 살펴봐야 한다"며 "임대수익률도 중요하지만 총 수익률을 결정하는 매각차익도 중요하기에 매매가도 놓칠 수 없는 부분이다. 현재의 자산사정과 수익구조를 철저히 설정해 투자에 나서는 것이 좋다"고 조언했다.

 

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